【正文】 21 541． 86 % % 2021 % % 2021 % % 2021 % % 2021 上半年 % % 資料來(lái)源：陜西新聞網(wǎng) 從上圖可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位、作用日益重要。對(duì)于陜西最大的三線城市，利用房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是必要也是必須的。當(dāng)然，作為第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)，毋庸置疑的依 舊保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。并且，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %。 3 二 環(huán)境因素分析 （一）外部環(huán)境分析 1．經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析 首先，我們可以從 2021年度財(cái)政報(bào)告中我們可以看到，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 397983億元，比上年增長(zhǎng) %。 3) 消費(fèi)機(jī)構(gòu)：府前街、鳳棲街、中心大街、華煜商廈 繁華商業(yè)環(huán)境，盡享輕松愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)。 圖 11 “蟻?zhàn)逍鲁恰毙Ч麍D 資料來(lái)源：陜西昱豐實(shí)業(yè)有限公司官網(wǎng) 周邊現(xiàn)有配套設(shè)施有： 1) 教育機(jī)構(gòu)：“明珠中學(xué)”、“中國(guó)水利希望小學(xué)”、“東關(guān)小學(xué)”、“翔宇中學(xué)”、“曙光中學(xué)” 濃郁的書(shū)香氛圍，為孩子鋪就成才捷徑，助跑智慧未來(lái)。“蟻?zhàn)逍鲁恰表?xiàng)目地處“洛川財(cái)富入口”的鳳棲鎮(zhèn)后子頭村，位于西包公路及規(guī)劃建設(shè)中的振興路以南，西鄰洛川縣城的黃金干道中心大街，東臨規(guī)劃路豐園北路，舉步可達(dá)城區(qū)核心的繁華商圈，交通便捷，配套完善。 1 目 錄 一 項(xiàng)目總體概況 ....................................................... 1 二 環(huán)境因素分析 ....................................................... 3 （一）外部環(huán)境分析 .................................................... 3 1．經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ................................................... 3 .................................................. 7 、社會(huì)文化環(huán)境 ......................................... 10 4．技術(shù)環(huán)境 ...................................................... 11 ................................................... 12 ............................................... 15 （二）內(nèi)部環(huán)境分析 ................................................... 17 ................................................... 17 ............................................... 18 ............................................... 19 (三 )SWOT 分析 ........................................................ 21 三 經(jīng)濟(jì)可行性分析 .................................................... 22 （一）項(xiàng)目規(guī)劃方案 ................................................... 22 ............................................... 22 ....................................................... 24 ............................................... 24 ............................................... 25 ................................................. 27 ....................................................... 28 ............................................... 29 （二 ）項(xiàng)目配套設(shè)施規(guī)劃 ............................................... 29 ............................................... 29 2 ....................................................... 30 ................................................... 30 （三） 項(xiàng)目建設(shè)管理組織結(jié)構(gòu) ........................................... 30 四 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ...................................................... 31 （一）預(yù)算框架 ....................................................... 32 （二）項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ............................................... 33 （三）資金籌集計(jì)劃 ................................................... 33 (四 )項(xiàng)目投資成本預(yù)算 ................................................. 34 （五）項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入預(yù)算 ............................................. 36 （六）項(xiàng)目的投資支出、資金籌集和資金平衡分析 ........................ 40 ................................................. 40 ......................................... 40 （七）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ................................................... 41 ................................................... 41 （八）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ....................................................... 44 五 風(fēng)險(xiǎn)提示 .......................................................... 45 （一）政策風(fēng)險(xiǎn) ....................................................... 45 （二）利率風(fēng)險(xiǎn)與通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) ......................................... 45 （三）銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn) ....................................................... 45 （四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................... 46 六 社會(huì)效益 .......................................................... 47 七 結(jié)論 .............................................................. 49 致 謝 .................................................................. 50 參考文獻(xiàn) ................................................................ 51 附 錄 ................................................................ 51 1 一 項(xiàng)目總體概況 洛川縣“蟻?zhàn)逍鲁恰狈康禺a(chǎn)項(xiàng)目占地約 50畝，整體建筑面積 10萬(wàn)平方米， 綠化率35%，建筑密度 34%，容積率僅為 ，社區(qū)綠化面積達(dá)上萬(wàn)平米。項(xiàng)目以“花園社區(qū)”為規(guī)劃主旨，整體規(guī)劃充分結(jié)合洛川的地域環(huán)境特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)、空間、綠化、水體、小品以及建筑的式樣、色彩等方面進(jìn)行全方位協(xié)調(diào)，營(yíng)造出自由舒展、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境。項(xiàng)目附近不僅有學(xué)校、醫(yī)院等，還有新建立的購(gòu)物步行街。 2) 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：“中醫(yī)院”、“縣醫(yī)院”、“婦幼保健院”、“鳳棲鎮(zhèn)衛(wèi)生院” 締造優(yōu)越健康生活新主張。 2 4) 金融機(jī)構(gòu)：中國(guó)銀行﹑工商銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 、縣農(nóng)村信用聯(lián)社自由體驗(yàn)各式理財(cái)服務(wù)。第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005億元，增長(zhǎng) %。從這些數(shù)據(jù)可以看出我國(guó)正在慢慢走向以第三產(chǎn)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)模式的道路。 表 21 房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)及 2021 展望 2021 2021 2021 北京 寫(xiě)字樓 % % % 住宅 % % % 上海 寫(xiě)字樓 % % % 住宅 % % % 廣州 寫(xiě)字樓 % % % 住宅 深圳 寫(xiě)字樓 % % % 住宅 成都 寫(xiě)字樓 % % % 住宅 延安作為陜西省的一個(gè)重要的旅游 工業(yè)城市，具有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α？上驳氖?，自“十一五”以?lái)，延安市房產(chǎn)局按照建設(shè)“富裕、生態(tài)、和諧新延安”的發(fā)展策略，通過(guò)貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)政策措施，并且努力堅(jiān)持以民為本的思想，竭力實(shí)現(xiàn)“住有所居”的基本目標(biāo)，近年來(lái)延安市房地產(chǎn)市場(chǎng)也已初見(jiàn)成效，呈健康快速的發(fā)展，延安整個(gè)城市也被帶動(dòng)更加快速的發(fā)展了起來(lái)。在房 地產(chǎn)大環(huán)境蓬勃發(fā)展的同時(shí)，延安市房產(chǎn)局也抓住了經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平不斷增加，當(dāng)?shù)乩习傩盏南M(fèi)水平也與之增長(zhǎng)的大好時(shí)機(jī)，不斷擴(kuò)展房地產(chǎn)投資的規(guī)模，從而使房地產(chǎn)在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的貢獻(xiàn)率不斷增大。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，建成經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 萬(wàn)平方米、農(nóng)村安居工程 4600 多間，解決了 萬(wàn)城鎮(zhèn)居民和 1700 多戶(hù)農(nóng)民住房困難問(wèn)題。其次還應(yīng)該加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷完善縣鄉(xiāng)及農(nóng)村公路管理養(yǎng)護(hù)機(jī)制，全面加快農(nóng)村信息化建設(shè)步伐，深入推進(jìn)通訊、供電、有線電視等設(shè)施建設(shè)。 （ 2） 消費(fèi)者收入水平分析 據(jù)延安市財(cái)政局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，在“十一五”期間延安市的民生支出已達(dá)到 210 億元左右，這個(gè)數(shù)字是“十五”期間的 倍，同時(shí)、延安市也率先實(shí)現(xiàn)了免費(fèi)義務(wù)教育，城鄉(xiāng)低保、醫(yī)保、養(yǎng)老、救助等全面覆蓋的計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，社會(huì)保障救助體系等得到了逐步的完善，其他保障標(biāo)準(zhǔn)也不斷得到提高，使得老百姓真正的體會(huì)到了社會(huì)發(fā)展所帶來(lái)的實(shí)惠與好處。2021 年 ,延安市城鎮(zhèn)居民家庭總收入 18944 元 ,較 2021 年的 8626 元相比，增長(zhǎng) 83%，年均遞增 %。城鎮(zhèn)居民的各項(xiàng)收入都呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 2021 年，城鎮(zhèn)居民工資性收入12368 元，比 2021 年增長(zhǎng) %,年均遞增 %。分析工資性收入快速增長(zhǎng)的原因，我們可以發(fā)現(xiàn)，首先是政府加大了對(duì)低收入群體的幫助力度 ,我國(guó)居民最低工資標(biāo)準(zhǔn)得到了一定程 度的提高，由 2021 年數(shù)據(jù)所顯示的 160 元 /月提高到了 2021 年的 320 元 /月，另外政策性增資使事業(yè)單位或者一些機(jī)關(guān)單位的員工的工資得到明顯增加； 其次，通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)延安市的經(jīng)營(yíng)凈收入得到了快速的增長(zhǎng)。自“十一五”以來(lái)，延安市不斷加大對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)政策投入，于此同時(shí)，也創(chuàng)造了更多的創(chuàng)業(yè)以及就業(yè)機(jī)會(huì)。 另外，通過(guò)數(shù)據(jù)我們可以看到財(cái)產(chǎn)性收入的增長(zhǎng)成為了延安市新的增收亮點(diǎn)。究其原因，我們認(rèn)為隨著全市各家庭總體收入水平的提高 , 房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的活躍，以及城鎮(zhèn)居民對(duì)于投資理財(cái)，如資產(chǎn)持有增值等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的意識(shí)和熱情的不斷增強(qiáng)和升溫 , 越來(lái)越多的延安市民開(kāi)始把放在銀行的儲(chǔ)蓄拿了出來(lái)并且進(jìn)行 各種投資，例如對(duì)股票、基金等理財(cái)產(chǎn)品的投資。據(jù)延安市城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)的顯示， 2021 年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出 11633 元 /人，比 2021 年 6912 元 /人，增長(zhǎng) %，年均遞增 %。 6 首先從“衣”即穿的方面來(lái)說(shuō)，延安人越來(lái)越注重時(shí)尚化、個(gè)性化和品牌化。其中服裝類(lèi)消費(fèi)1281 元（ 9 件 /人），比 2021 年增長(zhǎng) %（ %）。不難想到，隨著延安市民生活水平以及消費(fèi)層次的提高，人們的消費(fèi)觀念理所當(dāng)然的發(fā)生了巨大