【正文】 ...................................................................12 ......................................................................................................12 三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 .....................................................................................................13 項目周邊環(huán)境 ....................................................................................................................................14 周邊環(huán)境分析 .............................................................................................................................14 周邊競爭樓盤 .............................................................................................................................14 SWOT分析 ........................................................................................................................................15 四、項目定位 ...............................................................................................................................................16 產(chǎn)品定位 .............................................................................................................................................16 價格定位 .............................................................................................................................................17 客戶定位 .............................................................................................................................................18 五、財務(wù)分析 ...............................................................................................................................................18 技術(shù)指標(biāo)說明 ....................................................................................................................................18 東區(qū)財務(wù)測算 ....................................................................................................................................19 西區(qū)財務(wù)測算 ....................................................................................................................................21 一、總論 項目簡介 項目位置 新城南都，位于武進區(qū)湖塘鎮(zhèn) ,具體位置在花園街以西、長虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項目現(xiàn)狀 項目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬，是常武地區(qū)首 屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。南都東區(qū)：已全面開發(fā)，項目在建面積已逾 35 萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。 B、 新城南都東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場營造下，武進區(qū)房地產(chǎn)市場將形成一個新的競爭形勢和新一輪區(qū)域熱點。南都西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有 多層、小高層、高層等多種形態(tài)。南都項目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國際著名的規(guī)劃設(shè)計公司：翌德（法國）國際設(shè) 計機構(gòu)以及園林設(shè)計公司：貝爾高林景觀設(shè)計公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。 根據(jù)規(guī)劃，新城其中，別墅為 102 套；多層約 2020 多套；高層及小高層約 3000 多套。另外，項目還配套了 500 米國際風(fēng)情商業(yè)街、大型會所、實驗幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、老人養(yǎng)生活動區(qū)、康體中 心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活市場等小區(qū)配套。 編制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和常州市有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 新城 常州市規(guī)劃國土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點通知書和土地利用條件和要求。位于常州市武進區(qū)富裕的湖塘鎮(zhèn)，距離武進區(qū)政府非常近；同時由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動武進區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善武進區(qū)居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用。將給本公司帶來巨大的利潤，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。 二、市場分 析 常州宏觀經(jīng)濟分析 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟體制綜合改革試點城市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。 宏觀經(jīng)濟分析 2020 年， 常州 市 GDP 預(yù)計將達到 1100 億元，按可比價計算，增長 %，成為江蘇 省 又一個經(jīng)濟總量 “超千億 ”的地級市，這是一個具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。 圖 2 . 1 近年來常州市 G D P 增長情況6 0 0 . 36737 6 0 . 39 0 0 . 211001 0 . 9 0 %12% 1 2 . 4 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 5 0 %0200400600800100012002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長率 圖 2 . 2 近年來常州市人均 G D P 增長情況17625 197072226026610316000100002020030000400002020 2020 2020 2020 2020人均G D P ( 元) 根據(jù)世界銀行的發(fā)展報告，人均 GDP3000 美元左右是進入中等以上收入國家 或地區(qū)的門檻。 常州 市在 1994 年人均 GDP達到 1000 美元， 6 年 時間 突破 2020 美元， 4 年時間突破 3800 美元。 圖 2 . 3 近年來常州市社會固定投資情況01002003004005006007002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增長率 人口 截止 2020 年底， 常州 市戶籍總?cè)丝谶_到 萬人，比上年增長 %，其中市區(qū)人口為 萬人，增長 %。 圖 2. 4 近年來常州市人口變動情況 ( 萬人 )3 4 1 . 5343 3 4 3 . 23 4 6 . 23 4 8 . 9 63363383403423443463483502020 2020 2020 2020 2020 生活水平 當(dāng)一個國家和地區(qū)的人均 GDP 達到 3000 美元左右時，居民的消費開始從溫飽為主的基本型消費向滿足為主的享受型消費轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。 圖 2 . 5 近年來常州市區(qū)居民可支配收入情況0500010000150002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %市區(qū)居民可支配收入( 元) 增長率圖 2 . 6 近年來常州市城鄉(xiāng)居民人均存款余額情況 ( 元 )104401301714566179922075905000100001500020200