【正文】 ...................................................................12 ......................................................................................................12 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析 .....................................................................................................13 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ....................................................................................................................................14 周邊環(huán)境分析 .............................................................................................................................14 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤 .............................................................................................................................14 SWOT分析 ........................................................................................................................................15 四、項(xiàng)目定位 ...............................................................................................................................................16 產(chǎn)品定位 .............................................................................................................................................16 價(jià)格定位 .............................................................................................................................................17 客戶定位 .............................................................................................................................................18 五、財(cái)務(wù)分析 ...............................................................................................................................................18 技術(shù)指標(biāo)說明 ....................................................................................................................................18 東區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ....................................................................................................................................19 西區(qū)財(cái)務(wù)測(cè)算 ....................................................................................................................................21 一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位置 新城南都，位于武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn) ,具體位置在花園街以西、長(zhǎng)虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬，是常武地區(qū)首 屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。南都東區(qū)：已全面開發(fā)，項(xiàng)目在建面積已逾 35 萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。 B、 新城南都東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場(chǎng)營(yíng)造下，武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。南都西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有 多層、小高層、高層等多種形態(tài)。南都項(xiàng)目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國(guó)際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：翌德（法國(guó)）國(guó)際設(shè) 計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司：貝爾高林景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。 根據(jù)規(guī)劃，新城其中，別墅為 102 套；多層約 2020 多套；高層及小高層約 3000 多套。另外，項(xiàng)目還配套了 500 米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所、實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、老人養(yǎng)生活動(dòng)區(qū)、康體中 心、兒童樂園、銀行、郵局、購(gòu)物超市、生活市場(chǎng)等小區(qū)配套。 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和常州市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。 新城 常州市規(guī)劃國(guó)土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求。位于常州市武進(jìn)區(qū)富裕的湖塘鎮(zhèn)，距離武進(jìn)區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對(duì)推動(dòng)武進(jìn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，改善武進(jìn)區(qū)居民居住條件將會(huì)產(chǎn)生巨大作用。將給本公司帶來巨大的利潤(rùn)，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。 二、市場(chǎng)分 析 常州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城市和長(zhǎng)江三角洲最早開放的地區(qū)之一。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2020 年， 常州 市 GDP 預(yù)計(jì)將達(dá)到 1100 億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng) %，成為江蘇 省 又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量 “超千億 ”的地級(jí)市，這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。 圖 2 . 1 近年來常州市 G D P 增長(zhǎng)情況6 0 0 . 36737 6 0 . 39 0 0 . 211001 0 . 9 0 %12% 1 2 . 4 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 5 0 %0200400600800100012002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （億元） 增長(zhǎng)率 圖 2 . 2 近年來常州市人均 G D P 增長(zhǎng)情況17625 197072226026610316000100002020030000400002020 2020 2020 2020 2020人均G D P ( 元) 根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均 GDP3000 美元左右是進(jìn)入中等以上收入國(guó)家 或地區(qū)的門檻。 常州 市在 1994 年人均 GDP達(dá)到 1000 美元， 6 年 時(shí)間 突破 2020 美元， 4 年時(shí)間突破 3800 美元。 圖 2 . 3 近年來常州市社會(huì)固定投資情況01002003004005006007002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率 人口 截止 2020 年底， 常州 市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)人口為 萬人，增長(zhǎng) %。 圖 2. 4 近年來常州市人口變動(dòng)情況 ( 萬人 )3 4 1 . 5343 3 4 3 . 23 4 6 . 23 4 8 . 9 63363383403423443463483502020 2020 2020 2020 2020 生活水平 當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右時(shí)，居民的消費(fèi)開始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費(fèi)比重迅速上升；對(duì)住房、轎車的需求呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 圖 2 . 5 近年來常州市區(qū)居民可支配收入情況0500010000150002020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %市區(qū)居民可支配收入( 元) 增長(zhǎng)率圖 2 . 6 近年來常州市城鄉(xiāng)居民人均存款余額情況 ( 元 )104401301714566179922075905000100001500020200