房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論(doc8)-地產(chǎn)可研-展示頁
2024-08-25 14:42本頁面
【正文】 余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。 三、可行性研究步驟 可行性研究按 5 個步驟進(jìn)行： (1)接受委托； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價； (5)編制可行性研究報告。 10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的 %～ %，大型復(fù)雜的工程約占 %~%. 項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 20%,所需費(fèi) 用約占總投資的 %～ %。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。該階段投資估算的精確度為177。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。(10)結(jié)論及建議。 (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概論 一、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 。(5)資源供給； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 。 二、可行性研究的工作階 段 投資機(jī)會研究。 投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。30%，研究費(fèi)用一般占總投資的 %～ %。 初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)177。 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。 這一階段對建設(shè)投資估算的精度在177。未經(jīng)評估的 建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 房地產(chǎn)可行性研究 第 1 操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 第 3 操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程 第 4 操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書 第 5 操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一種 打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊》從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。 一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題： 第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。可見，關(guān)鍵在于投資的回報，即 能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問題。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題： a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算 第 2 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析 分析角度一：社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響 房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，
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