【正文】 園景 花園 二期價格 2020 年 7 月 1 日 3500 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 5 月 18 日 3600 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 4 月 22 日 3500 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 3 月 1 日 3400 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 12 月 27 日 3300 元 /平方米 園景花園 二期價格 2020 年 8 月 14 日 2700 元 /平方米 園景花園 一期價格 2020 年 8 月 8 日 2600 元 /平方米 園景花園 一期價格 注：上表數(shù)據(jù)引用自搜房網(wǎng)（ ）對各樓盤歷史價格的 記錄。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)可得本項目的規(guī)劃建筑面積約為 平米，地下車庫建筑面積擬定為 萬平米，提供約 500 個車位（參考時尚街區(qū)車位配比為 2： 1）。 第七章 項目融資 本項目總投資 萬元，啟動本項目需要支付土地費用 萬元。 當(dāng)銷售價格 7020 元 /平方米時，假設(shè)單位成本費用不變，銷售價格每降低 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利 潤率由%降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。但由于目前項目仍出于可行性研究階段，所以其投資只能以經(jīng)驗數(shù)據(jù)來估算。 在規(guī)劃許可的前提下，本項目除住宅外，還可以依托底商提供一些小 中國最大管理資源中心 18 型的、以服務(wù)本社區(qū)為目的的 商業(yè)服務(wù)業(yè)，如藥店、雜貨店、小型超市、洗衣店等。 ? 置業(yè)目的：投資，二次置業(yè)或多次置 業(yè)。 由于暫時沒有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費欲望相對較強，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次。 下面將根據(jù)“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及分析，從而最終確定本項目的目標(biāo)客戶群體。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛我家統(tǒng)計，目前通州主流二手房價格為 5500元至 6500 元 /平方米。 ” 其中，通州、順義、亦莊是新城建設(shè)的重點 。九棵樹東路向東經(jīng)土橋接 103 國道（ 至天津）、東六環(huán)，向西接長安街延長線。 地塊東南側(cè)為通州建筑集團(tuán)公司機械施工部，并建有該公司一棟六層宿舍樓。該地塊土地面積 131 畝，南北長約 380 米，東西寬約 200 米。 中國最大管理資源中心 3 三、 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 (見下圖 ) 地塊東側(cè)現(xiàn)為一條寬 4 米、長約 500 米的道路，該道路北接九棵樹東路，南接云錦南大街，為水泥路面。各路公交的起訖站點見下表?！侗本┏鞘锌臻g發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出了“ 兩軸 ― 兩帶 ― 多中心 ” 的城市空間新格局 ， 所謂 “ 兩軸 ” ，即完善傳統(tǒng)城市中軸線與長安街及其延長線，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮；所謂“ 兩帶 ” ，即強化由懷柔、密云、順義、通州、亦莊組成的 “ 東部發(fā)展帶 ” ，疏導(dǎo)新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，整合由延慶、昌平、沙河、門頭溝、良鄉(xiāng)、黃村組成的 “ 西部生態(tài)帶 ” ，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障；所謂 “ 多中心 ” ，即構(gòu)筑以城市中心與副中心相 結(jié)合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。這些 “ 新移民 ” 年齡多在２５歲到４０歲之間， 大多為在 CBD 工作的年輕白領(lǐng)。通州區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)將在 2020 年突現(xiàn)出前所未有的 發(fā)展前景。 開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，具有較強的購買能力。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分，一個項目的主要買家可以包括下列四部分： ? 經(jīng) 濟(jì)欠富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻（無子女）或單身人士。 ? 家庭狀況：單身、年輕夫妻（無子女或有年幼子女）、年輕夫妻（有年幼子女，并與父母同?。?。 與其他競爭樓盤相比，本項目的容積率較高。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。 三、 敏 感性分析 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和建設(shè)總成本。但是在本項目實施過程中，地價、銷售情況及建設(shè)成本等因素對投資收益的影響較大，應(yīng)嚴(yán)格控制這些方面的風(fēng)險。樓面地價 =2189 元 /平米 130%= 元 /平米 土地成本 =樓面成本規(guī)劃建筑面積 = = 萬元 四、 建設(shè)總成本匯總表 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 一 土地成本 1 土地成本 預(yù)估 2 地下車庫部分土地出讓金 車庫面積 420 元 /平米 22750 平米 二 建安工程費（含土建、空調(diào)電梯設(shè)備、外裝修等費用） 1 住宅土建成本 2020 元 /平米 平米 2 地下車庫部分土建成本 1500 元 /平米 22750 平米 三 前期工程費 1 契稅 土地總價款的 3% 萬元 2 可行性研究費 預(yù)估 中國最大管理資源中心 23 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 3 工程地質(zhì)勘查費 建安工程造價的 3‰ 萬元 4 地籍測繪及購圖費 預(yù)估 5 建筑工程保險 建安工程造價的 2‰ 萬元 6 建筑工程設(shè)計費 建筑面積約 35元 /平米 平米 7 工程招投標(biāo)及標(biāo)底編制費 中標(biāo)價格的 ‰ 萬 元 8 建設(shè)工程許可證執(zhí)照費 建安工程造價的 1‰ 萬元 9 工程建設(shè)監(jiān)理費 建安工程造價的 4‰ 萬元 10 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費 建安工程造價的 ‰ 萬元 11 實心粘土磚限制使用費 建筑面積約 14 元 /平米，不用粘土磚退 90% 平米 12 散裝水泥使用費 預(yù)估 13 市政技術(shù)方案咨詢費 預(yù)估 14 市政工程設(shè)計費 預(yù)估 15 用地性質(zhì)調(diào)整、環(huán)境及交通影響評估費 預(yù)估 16 防洪費 土地面積 20 元 /平米 平米 17 教育配套費 預(yù)估 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費 1 供電工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 2 供水工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 3 供熱工程 地上建筑面積 65元 /平米 平米 4 中水系統(tǒng) 地上建 筑面積 30元 /平米 平米 5 排污及雨水工程 地上建筑面積 40元 /平米 平米 6 小區(qū)道路及照明工程 預(yù)估 中國最大管理資源中心 24 序號 項目名稱 取費標(biāo)準(zhǔn) 計算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 7 小區(qū)安防及弱電系統(tǒng) 預(yù)估 8 天然氣系統(tǒng) 預(yù)估 9 綠化、廣場、景觀、圍墻 預(yù)估 10 運動設(shè)施建設(shè)費 預(yù)估 11 大市政接口費 預(yù)估 12 小區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)費 預(yù)估 五 直接費用合計（一 +二 +三 +四） 六 不可預(yù)見費 直接費用的 1% 萬元 七 計提物業(yè)管理基金 建安成本的 2% 萬元 八 財務(wù)費用 預(yù)估 九 管理費用 直接費用的 % 萬元 十 銷售費用 銷售收入的 3% 萬元 建設(shè)總成本 五、 銷售收入估算 根據(jù)第五章第三節(jié)“價格定位”的分析，擬按照銷售率為 100%，住宅銷售均價分別為 7470 元 /平米和 7020 元 /平米來進(jìn)行銷售收入的估算。本項目在地理 位置、配套設(shè)施等方面都略遜于園景花園一期、二期項目，因此本項目的均價也應(yīng)在園景花園的均價基礎(chǔ)上做出一定的折讓。 核心客戶數(shù)量 二、 功能定位 根據(jù)上述對本項目客戶群的分析，本項目主力客戶群對戶型的需求具有較大差異。 ? 單身老人 購買目的以養(yǎng)老為主。 中國最大管理資源中心 15 家庭生活周期階段與特點 消費特點 消費能力與戶型需求 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。他們中包括金融、政