【正文】 售價(jià)格 （元 /平米） 銷售收入 (萬(wàn)元 ) 總銷售收入 （萬(wàn)元） 估算 1 住宅銷售收入 平米 7470 車位收入 900 個(gè) 70000 估算 2 住宅銷售收入 平米 7020 中國(guó)最大管理資源中心 25 車位收入 900 個(gè) 70000 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 一、 項(xiàng)目損益表 估算 1 （ 7470 元 /平米） 估算 2 （ 7020 元 /平米） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬(wàn)元） 金額（萬(wàn)元） 1 總銷售收入 2 建設(shè)總成本 3 營(yíng)業(yè)稅 按銷售率為 100%、營(yíng)業(yè)稅為 5%計(jì)算 4 所得稅前利潤(rùn) 5 所得稅前投資利潤(rùn)率 % % 6 所得稅 按總銷售 收入的25%計(jì)算 7 所得稅 后利潤(rùn) 8 所得稅后投資利潤(rùn)率 % % 二、 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的暫按照總建筑面積計(jì)算，共 平方米。 當(dāng)銷售價(jià)格 7020 元 /平方米時(shí)，假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格每降低 1%，則所得稅前利潤(rùn)減少 萬(wàn)元，所得稅前投資利 潤(rùn)率由%降為 %，所得稅后投資利潤(rùn)率由 %降為 %。 總之，本項(xiàng)目的投資開發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。 第七章 項(xiàng)目融資 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，啟動(dòng)本項(xiàng)目需要支付土地費(fèi)用 萬(wàn)元。 當(dāng)銷售價(jià)格為 7020 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)成本 /（總銷售收入 營(yíng)業(yè)稅） =（ ） =% 即當(dāng)銷售價(jià)格為 7020 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目投資成本全部回收。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)可得本項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積約為 平米，地下車庫(kù)建筑面積擬定為 萬(wàn)平米，提供約 500 個(gè)車位（參考時(shí)尚街區(qū)車位配比為 2： 1）。同時(shí)令景觀、戶型較好的住宅承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 時(shí)間 均價(jià) 備注 2020 年 5 月 24 日 6500 元 /平方米 園景花園 二期尾房?jī)r(jià)格 2020 年 3 月 21 日 6500 元 /平方米 園景花園 二期尾房?jī)r(jià)格 2020 年 1 月 16 日 6300 元 /平方米 園景花園 二期尾房?jī)r(jià)格 2020 年 11 月 9 日 5800 元 /平方米 園景花園 二期尾房?jī)r(jià)格 2020 年 9 月 22 日 6700 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 7 月 24 日 5800 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 6 月 9 日 5500 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 4 月 27 日 5300 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 4 月 17 日 5000 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 3 月 27 日 4900 元 /平 方米 園景花園 二期價(jià)格 中國(guó)最大管理資源中心 19 時(shí)間 均價(jià) 備注 2020 年 2 月 15 日 4250 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 11 月 25 日 4300 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 10 月 12 日 4200 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 6 月 15 日 3900 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 5 月 12 日 3900 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 1 月 19 日 3800 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 11 月 19 日 3800 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 9 月 27 日 3500 元 /平方米 園景 花園 二期價(jià)格 2020 年 7 月 1 日 3500 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 5 月 18 日 3600 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 4 月 22 日 3500 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 3 月 1 日 3400 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 12 月 27 日 3300 元 /平方米 園景花園 二期價(jià)格 2020 年 8 月 14 日 2700 元 /平方米 園景花園 一期價(jià)格 2020 年 8 月 8 日 2600 元 /平方米 園景花園 一期價(jià)格 注：上表數(shù)據(jù)引用自搜房網(wǎng)（ ）對(duì)各樓盤歷史價(jià)格的 記錄。同屬梨園地區(qū)的時(shí)尚社區(qū)、啟明星苑、站前巴黎等競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型定位也基本滿足上述判斷（詳見(jiàn)“類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研表”）。 ? 區(qū)域來(lái)源：北京市區(qū)。 ? 經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入在 7 至 12 萬(wàn)元（單身人士個(gè)人年收入在 4 萬(wàn)元以上），有一定的購(gòu)房積蓄（或可得到長(zhǎng)輩的經(jīng)濟(jì)支持），對(duì)價(jià)格較敏感。購(gòu)買房屋多用于自住，傾向購(gòu)買中大戶型的房屋，對(duì)房屋、社區(qū)的品質(zhì)、周邊的教育和生活設(shè)施有較高要求，并考慮資產(chǎn)的保值和增值。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童用品。以小戶型為主。居住人群素質(zhì)也在提升，對(duì)商業(yè)的訴求從基本滿足居住需求，向高品質(zhì)需求方向轉(zhuǎn)變。 三、 商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 迄今為止，通州樓市的供應(yīng)品種十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、小戶型民宅等多種物業(yè)類型，可以滿足不同需求人群的多種需要，支持通州房地產(chǎn)持續(xù)性發(fā)展的軟硬件設(shè)施越來(lái)越完善，通州在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)也越來(lái)越明顯。在通州置業(yè)的 “ 新移民 ” 在短短幾年的 時(shí)間里增長(zhǎng)多達(dá) 四十 萬(wàn)人。通州最重要的文化產(chǎn)業(yè)之一，就是北京出版發(fā)行物流中心。 中國(guó)最大管理資源中心 8 第二章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、 項(xiàng)目所在 地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 根據(jù)北京 “ 十一五 ” 規(guī)劃以及兩軸兩帶多中心的城市空間戰(zhàn)略，北京將建設(shè)通州、順義、亦莊三新城。自 **地塊車行至國(guó)貿(mào)大廈時(shí)間約為半小時(shí)。 **地塊附近有多條公交線路通過(guò)（站點(diǎn)位置見(jiàn)下圖）。 該地塊北側(cè)緊鄰薔泉家園小區(qū)（現(xiàn)名 11 station），該小區(qū)與地塊距離最近的一棟樓房高 13 層，與 **地塊最近距離 5 米遠(yuǎn)。土地預(yù)計(jì)在 2020 年 9 月底前可以上市。另有一條供電線路從地塊中部穿過(guò)，立有 15 根電線桿。其中建設(shè)用地 畝，代征地 畝（實(shí)際可能為 畝），土地權(quán)屬為國(guó)有土地。 二、 地塊手續(xù)進(jìn)展 2020 年 8 月，北京市國(guó)土資源局、市規(guī)劃委員會(huì)、市發(fā)改委和市建委以《政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要》的形式（京國(guó)土?xí)2020]22 號(hào)）同意 **地塊在落實(shí)規(guī)劃條件，并進(jìn)行考古勘察后，由市土地整理儲(chǔ)備中心申報(bào)規(guī)劃意見(jiàn)書后組織入市交易。地塊南側(cè)為北京住總集團(tuán)某 施工項(xiàng)目部搭建的簡(jiǎn)易房。 **地塊距離輕軌八通線梨園站約 300 米，步行 4 分鐘可到達(dá)。云景南大街、云景東路皆為梨園地區(qū)重要干道，距離 **地塊直線距離均不到 100 米。 除上圖中標(biāo)注的主要配套設(shè)施外，在云景豪庭、時(shí)尚社區(qū)、站前巴黎、薔泉家園等小區(qū)的底商均有一些小型的超市、洗衣、餐飲、房屋中介、服裝服飾等生活配套設(shè)施。 其中，通州新城要建設(shè)成為連接京津冀的樞紐，服務(wù)設(shè)施完善、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、具有承接行政、商務(wù)、會(huì)展及城區(qū)人口功能的現(xiàn)代化新城區(qū)和綜合服務(wù)中心。 二、 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 通州是 2020 年?yáng)|部二手房熱點(diǎn)區(qū)域。而據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)部提供的數(shù)據(jù)顯示，八通線沿線因?yàn)榻煌ㄊ址奖?，其租金價(jià)格仍有提升的空間，目前此地段次新房租金 中國(guó)最大管理資源中心 10 是：一居室 1300 元 /月至 1500 元 /月；二居室 1600 元 /月至 1800 元 /月；三居室為 2500 元左右。然而，據(jù)近日發(fā)布的《京通核心 商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，隨著居住人群的逐漸增多，從 2020