【正文】 要求。 10 第四章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 本案 位于濟(jì)北開發(fā)區(qū)，其基礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需求。 二、項(xiàng)目市場形勢和競爭對手分析 盛世華庭以其絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)秀的戶型等競爭優(yōu)勢在市場上將具有極強(qiáng)的競爭力。因而可以預(yù)見，該處房地產(chǎn)極具升值潛力，投資回報(bào)率高。 項(xiàng)目環(huán)境及品質(zhì) 高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，滿足了人們回歸自然的需求。項(xiàng)目整體突出“以人為本，建和諧社區(qū)”特色。五種，其中。建筑面積 96610 m178。目前，住宅消費(fèi)已進(jìn)入“層次化”、“個性化”時(shí)期，家庭的小型化，社會的老齡化以及工作時(shí)間縮短，業(yè)余時(shí)間增加等生活模式的改變，對相應(yīng)的居住空間的個性化和多樣化的需求日趨增加。穩(wěn)定、快速發(fā)展已成為濟(jì)陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律，投資規(guī)模，開發(fā)面積都將不斷擴(kuò)大。 結(jié)構(gòu)分析： 濟(jì)陽縣成交住宅均為多層住宅，成交均價(jià)在 1400 元 /m178。 開發(fā)資質(zhì)：三級 本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張瑞源 三、 項(xiàng)目提出的背景： 隨著住房制度改革的全面性，住宅的商品化，社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不 2 斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合性過度。 項(xiàng)目所在地濟(jì)北開發(fā)區(qū)為省市政府重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，濟(jì)陽縣所有行政機(jī)關(guān)部門亦遷到開發(fā)區(qū)，并在此打造新城區(qū)。1600 元 / m178。 四、 濟(jì)陽住宅市場需求分析 濟(jì)陽城鎮(zhèn)居民居住現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢 4 截至 2020 年，濟(jì)陽城新增人均住房建筑面積僅為 m178。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足“衣食住行”的基本要求外，還應(yīng)滿足娛樂，休閑，文體活動等其他要求，居住的基本空間也 日益多樣化。建筑類型以多層住宅為主兼有少量的高層住宅。頂層加閣樓，面積依次是 m178。社區(qū)規(guī)劃建設(shè)三個廣場（即文化廣場、休閑廣場，健身廣場），讓居住在此的業(yè)主充分體會 到美好的生活享受。小區(qū)多類型的綠化苗木，人造景觀再以溫泉水系貫穿，曲折收放，形成小組團(tuán)綠化，住宅組團(tuán)綠化，樓梯間綠化，社區(qū)綠化四個景觀層次，宛如生活在 公園中，為人們提供了一個理想的休息之所。 配套設(shè)施 項(xiàng)目所在地交通發(fā)達(dá)，濟(jì)陽縣政府在現(xiàn)有條件上正著手完善各項(xiàng)基 8 礎(chǔ)設(shè)施，濟(jì)北公園將于年內(nèi)竣工，可充分滿足客戶休閑健身需要，大批醫(yī)療機(jī)構(gòu)散布于開元大街，免去后顧之憂；區(qū)內(nèi)會所，區(qū)外各類商業(yè)場所使購物娛樂極為便利，在物業(yè)管理上，小區(qū)建成后擬引進(jìn)國內(nèi)著名物管公司，使房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理為一體，實(shí)行“共管式”的星級管理，使小區(qū)配套設(shè)施完善，管理服務(wù)規(guī)范，環(huán)境清潔優(yōu)雅。 隨著人們收入的提高，人們對于改善居住條件的意愿日益強(qiáng)烈，本項(xiàng)目作為注重社區(qū)環(huán)境和住房品質(zhì)的高尚住宅區(qū)，不僅體現(xiàn)了對居住水 9 平的需求，更承載了文明的生活模式，上市后將有非常光明的前景，銷售上有很大的把握。 區(qū)位特征：濟(jì)北開發(fā)區(qū)隸屬省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，濟(jì)陽縣政府抓住濟(jì)南北跨機(jī)遇，在此打造新城區(qū)，做為濟(jì)南市極具發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)位，其優(yōu)勢突出。 12 第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃方案是由澳大利亞 PTamp。 三、戶型特點(diǎn) “四 明設(shè)計(jì)”，每戶保證“明廚、明衛(wèi)、明臥，明廳”格局。 四、景觀綠化 景觀配置按照園林設(shè)計(jì)，利用樓與樓之間自 然錯落而形成的宅間綠地，結(jié)合小品的設(shè)置，形成綠林掩映，步移景異的田園景觀效果。 設(shè)計(jì)和施工組織方式 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用總承包制，為充分發(fā)揮項(xiàng)目所在地獨(dú)特的溫泉資源，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑方案均聘請國內(nèi)著名建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。 三、項(xiàng)目銷售收入及利潤 銷售收入 序號 項(xiàng)目 均價(jià) 面積 銷售額 (萬元 ) 1 商業(yè)銷售額 2700元 / m178。 FIRR 是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 線性盈虧平衡分析公式： )()()( xExCxF ?? 其中 : )(xF — 收入 )(xC — 成本 )(xE 利潤 當(dāng) )(xE =0 時(shí) , )(xF = )(xC ,此時(shí)盈虧平衡， x 則為盈虧平衡點(diǎn)。假定商服價(jià)格、底下車位價(jià)格等其它因素都不變的前提下。 商品房售價(jià)的敏感性分析（單價(jià)：萬元） 售價(jià)變動率 +5% 0 － 5% 變化后的售價(jià) 總開發(fā)收入 16459 16459 16459 總開發(fā)成本 13431 13933 14435 成本利潤 3028 2526 2024 成本利潤率 % % % 成本利潤變化的幅度 +% 0 － % 本項(xiàng)目的商品房的售價(jià)的敏感性要大于建筑成本的敏感性，它對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果影響較大，因而房價(jià)的確定就顯得至關(guān)重要。 20 其中，可變成本包括銷售稅金和銷售費(fèi)用，則總 開發(fā)成本中其它的成本就是固定成本。 FIRR 的計(jì)算公式為： ??? ???nttt F IR RCOCI0 0)1()( 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； tCOCI )( ? —— 項(xiàng)