【正文】 算，估算金額為 萬元，詳見圖54表54 工程其他費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基礎(chǔ)費(fèi)率單價(jià)合價(jià)（萬元）備注1建設(shè)單位管理費(fèi)開辦費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%辦公、交通經(jīng)營費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%含招標(biāo)費(fèi)、人員工資等臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%2勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%含可行性研究報(bào)告費(fèi)3政府收取規(guī)費(fèi)供水管網(wǎng)配套費(fèi)建筑面積25規(guī)費(fèi)供電站費(fèi)建筑面積55規(guī)費(fèi)環(huán)保排污費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%規(guī)費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)建筑面積99規(guī)費(fèi)、小配套工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用%4費(fèi)用小計(jì)4）預(yù)備費(fèi)包括了基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)用及材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，預(yù)備費(fèi)用為按比例計(jì)算，基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)用的2%，%，5）建設(shè)投資的構(gòu)成，詳見圖55表55 建設(shè)投資構(gòu)成序號(hào)工程費(fèi)用及名稱估算金額（萬元）占投資比例1土地費(fèi)用%土地出讓金566901．2土地前期整理費(fèi)用2工程費(fèi)用%建設(shè)工程費(fèi)用附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)3工程其他費(fèi)用%4預(yù)備費(fèi)%基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)5建設(shè)投資合計(jì)100%（2）開發(fā)期利息本項(xiàng)目計(jì)劃利用銀行貸款額為25546萬元，貸款期4年，貸款年利率為6．40％，按等額還貸，第二年開始還貸，貸款利息按復(fù)利計(jì)算：各年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款／2)有效年利率各年利息詳見表58（3）經(jīng)營資金經(jīng)營資金按項(xiàng)目開發(fā)資金需求估算，包含項(xiàng)目的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度要求。本項(xiàng)目經(jīng)營資金有三部分來源：1)開發(fā)單位自籌；2)銀行借貸；3)采用滾動(dòng)開發(fā)辦法，邊建設(shè)邊出售，先期取得的售房預(yù)付款及售房回款用于后期建設(shè)。(4)項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成。，，表56 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額（單元:萬元）占項(xiàng)目投入總資金的比例（%） 估算說明　　合計(jì) 　　1建設(shè)投資 %　建設(shè)投資靜態(tài)部分 %　土地費(fèi)用 　按表55建筑安裝工程費(fèi) 　按附表55工程建設(shè)其他費(fèi) 　按附表54基本預(yù)備費(fèi) 　*建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分 %　 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 　*% 建設(shè)期利息 　參見附表52經(jīng)營資金 %　3總計(jì) 　　 資金籌措計(jì)劃（1）資金籌措該項(xiàng)目開發(fā)總投資為萬元。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動(dòng)式開發(fā)。資金計(jì)劃來源于：1)注冊資本金10000萬元；2)公司自有資金及自籌(項(xiàng)目資本金) ；3)：4)，項(xiàng)目建設(shè)期3年，分年度均衡完成投資。（2）資金籌措與計(jì)劃使用表詳見57 投資計(jì)劃與資金籌措表表57 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)投資計(jì)劃 　 12341分年計(jì)劃（%） 100%78%10%7%5%建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 建設(shè)期利息 經(jīng)營資金 項(xiàng)目總投資（1+2+3） 2資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 銷售收入（預(yù)售款） 銀行貸款 3資金籌措合計(jì) 貸款償還本項(xiàng)目投資貸款根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的收益情況，計(jì)劃分三年等額償還。還本付息的主要來源為本項(xiàng)目的銷售收入和銷售收益等。參見表58表58貸款償還表序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期12341借款 　 　 　 　 　 年初本息余額 本年借款 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 其中：還本 年末本息余額 2可用于還款的其他資金 折舊費(fèi)　　　　　銷售收入　288970443202128短期借款　　　　　6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)情況分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇(1)財(cái)務(wù)價(jià)格項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時(shí)所采用的價(jià)格是預(yù)測價(jià)格。由于項(xiàng)目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會(huì)受到政策的調(diào)控，故在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)都使用預(yù)測的固定價(jià)格。(2)利率根據(jù)本項(xiàng)目的融資方案和融資特點(diǎn)，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費(fèi)率的水平，項(xiàng)目債務(wù)資金的借款利率確定為：%。（3）項(xiàng)目計(jì)算期選取根據(jù)本報(bào)告其它部分，項(xiàng)目的建設(shè)期為3年。因此類項(xiàng)目包括銷售在內(nèi)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在4年內(nèi)可以銷售完畢。建設(shè)期和銷售期套在一起共需4年時(shí)間。（4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定及折現(xiàn)率根據(jù)國家此類項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項(xiàng)目的情況，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定為13%，折現(xiàn)率定位10%。 銷售收入與成本費(fèi)用估算（1）銷售收入估算本項(xiàng)目采用比較定價(jià)和市場調(diào)查分析可定價(jià)為，㎡寫字樓均價(jià)17000元/㎡，車庫12萬元/個(gè)，詳細(xì)銷售收入見附表61表61銷售收入估算表序號(hào)住宅類型戶型面積㎡戶型類型數(shù)量建筑面積㎡平均售價(jià)（元/㎡）總計(jì)1高層住宅49654900605801號(hào)樓7585三室一廳1281210010000121002,3號(hào)樓8595三室一廳2562880011000316805號(hào)樓115125三室兩廳1121400012000168002寫字樓5490017000933303停車位5921100006512合計(jì)160422（2）項(xiàng)目營業(yè)稅及附加、土地增值稅估算1）營業(yè)稅及附加以銷售收入為基數(shù)計(jì)算：1714025％=。2）土地增值稅：預(yù)交土地增值稅=預(yù)售收入I％=171402l％=、。項(xiàng)目銷售收入、營業(yè)稅附加估算表見6248序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算程序　　合計(jì)第一年第二年第三年第四年　　計(jì)算基礎(chǔ)單位單價(jià)或稅率　　　　　1銷售收入高層住宅萬㎡寫字樓萬㎡停車位592個(gè)110002營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅銷售收入萬元5%城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅萬元7%教育附加營業(yè)稅萬元3%3土地增值費(fèi)銷售收入萬元1% 表62 項(xiàng)目銷售收入、營業(yè)稅及附加估算表（3）項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目開發(fā)總成本費(fèi)用構(gòu)成按建設(shè)成本加期間費(fèi)用計(jì)算為：總成本費(fèi)用=建設(shè)成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用具體計(jì)算如下：1)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本項(xiàng)目建設(shè)成本包括土地費(fèi)用、拆遷及場地整理費(fèi)、工程費(fèi)用、工程其他費(fèi)用具體參見表63項(xiàng)目建設(shè)成本估算表表63 項(xiàng)目建設(shè)成本估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期合計(jì)第一年第二年第三年第四年1土地費(fèi)用 2工程費(fèi)用 3工程及其他費(fèi)用 4預(yù)備費(fèi) 5合計(jì) 6單位成本 　　　　單位成本為：㎡2）項(xiàng)目銷售、管理等成本管理費(fèi)用：按建設(shè)投資的5％；銷售成本：按銷售收入5％控制，；其他費(fèi)用：按總投入的3％。合計(jì)：。3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)籌集資金而產(chǎn)生的費(fèi)用，在本案中中僅考慮利息支出。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動(dòng)資金借款利息支出和短期借款利息支出。本項(xiàng)目利息估算額為1440萬元。詳見表64項(xiàng)目銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用表表64 銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目　合計(jì)　計(jì)算期間12341管理費(fèi)用 2財(cái)務(wù)費(fèi)用 長期借款利息支出 經(jīng)營資金借款利息支出 　　　　短期借款利息支出 　　　　其他費(fèi)用 　　　　3營業(yè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 其他費(fèi)用 4費(fèi)用合計(jì) 4）總成本估算總成本費(fèi)用=建設(shè)成本費(fèi)用+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用=+1440++= 萬元，／m2。（4）項(xiàng)目開發(fā)總利潤估算營業(yè)稅按銷售收入總額的5%計(jì)算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅稅額的7%計(jì)算；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅稅額的3%計(jì)算,所得稅按25%計(jì)算。詳見下表65項(xiàng)目總利潤估算表65 項(xiàng)目總利潤估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年第四年1銷售收入2營業(yè)稅及附加3總成本費(fèi)用4利潤總額5所得稅6稅后利潤(NPV)項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 萬元項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：詳見下表66現(xiàn)金流量表表66 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期合計(jì)12341現(xiàn)金流入CI銷售收入補(bǔ)貼收入自營收入02現(xiàn)金出口CO建設(shè)投資財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)稅及附加所得稅3所得稅前現(xiàn)金流量計(jì)算凈現(xiàn)金流量CICO累積凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累積凈現(xiàn)值4所得稅后現(xiàn)金流量計(jì)算凈現(xiàn)金流量CICO累計(jì)凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值根據(jù)公式經(jīng)計(jì)算可得 本項(xiàng)目稅收前，內(nèi)部收益率（IRR）=%本項(xiàng)目稅收后內(nèi)部收益率（IRR）=%經(jīng)計(jì)算，稅收前，稅收后， 項(xiàng)目投資利潤率(1)投資利稅率PP=稅前利潤／項(xiàng)目投資 100％= 100％=%(2)投資利潤率=稅后利潤額／投資總額100％=100％=%可見投資效果良好，若從投資利稅率來看，投資效果更好。 項(xiàng)目不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目的敏感性分析分析項(xiàng)目的關(guān)鍵因素和敏感程度，可以根據(jù)分析因素將其分為單因素和多因素分析。由于多因素分析方法較為復(fù)雜，故不在此演示。本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行單因素分析法進(jìn)行。具體見表67敏感性分析表。（1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資由于項(xiàng)目所處地段優(yōu)越，低價(jià)較貴，而開發(fā)周期較長，期間可能出現(xiàn)一些不可預(yù)知的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，所以估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果開發(fā)建設(shè)投資額增加10%，那么由全部資金的現(xiàn)金流量表轉(zhuǎn)化的財(cái)務(wù)敏感性分析的情況來看，%%的企業(yè)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目仍然可行。（2）項(xiàng)目銷售收入銷售收入的預(yù)測是建立在對(duì)于未來估測的分析，雖然通過市場分析得知項(xiàng)目前景良好，但是銷售環(huán)節(jié)也是變數(shù)最大的地方，細(xì)小失誤都會(huì)造成最后銷售情況的變化，影響最后企業(yè)的利潤率。本項(xiàng)目由于價(jià)格定位相對(duì)較低，銷售量最大，故銷售收入最大的，下降幅度不會(huì)太大。如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表轉(zhuǎn)化的財(cái)務(wù)敏感性分析(表67)的情況看，%，企業(yè)處于不盈