【正文】 算，估算金額為 萬元，詳見圖54表54 工程其他費用序號費用名稱計算基礎費率單價合價（萬元）備注1建設單位管理費開辦費工程費用+配套費用%辦公、交通經營費工程費用+配套費用%含招標費、人員工資等臨時設施費工程費用+配套費用%工程監(jiān)理費工程費用+配套費用%工程保險費工程費用+配套費用%2勘察、規(guī)劃設計費工程費用+配套費用%含可行性研究報告費3政府收取規(guī)費供水管網(wǎng)配套費建筑面積25規(guī)費供電站費建筑面積55規(guī)費環(huán)保排污費工程費用+配套費用%規(guī)費城市建設配套費建筑面積99規(guī)費、小配套工程質量監(jiān)督費工程費用+配套費用%4費用小計4）預備費包括了基本預備費費用及材料漲價預備費，預備費用為按比例計算，基本預備費為工程費用的2%，%，5）建設投資的構成，詳見圖55表55 建設投資構成序號工程費用及名稱估算金額（萬元）占投資比例1土地費用%土地出讓金566901．2土地前期整理費用2工程費用%建設工程費用附屬設施及工程配套費3工程其他費用%4預備費%基本預備費漲價預備費5建設投資合計100%（2）開發(fā)期利息本項目計劃利用銀行貸款額為25546萬元，貸款期4年，貸款年利率為6．40％，按等額還貸，第二年開始還貸，貸款利息按復利計算：各年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款／2)有效年利率各年利息詳見表58（3）經營資金經營資金按項目開發(fā)資金需求估算，包含項目的管理費用和銷售費用，根據(jù)項目開發(fā)進度要求。本項目經營資金有三部分來源：1)開發(fā)單位自籌；2)銀行借貸；3)采用滾動開發(fā)辦法，邊建設邊出售，先期取得的售房預付款及售房回款用于后期建設。(4)項目總投資估算項目投資由建設投資、建設期利息和流動資金組成。，，表56 項目總投資估算表序號 項 目 投資額（單元:萬元）占項目投入總資金的比例（%） 估算說明　　合計 　　1建設投資 %　建設投資靜態(tài)部分 %　土地費用 　按表55建筑安裝工程費 　按附表55工程建設其他費 　按附表54基本預備費 　*建設投資動態(tài)部分 %　 漲價預備費 　*% 建設期利息 　參見附表52經營資金 %　3總計 　　 資金籌措計劃（1）資金籌措該項目開發(fā)總投資為萬元。固定資產投資擬采用滾動式開發(fā)。資金計劃來源于：1)注冊資本金10000萬元；2)公司自有資金及自籌(項目資本金) ；3)：4)，項目建設期3年，分年度均衡完成投資。（2）資金籌措與計劃使用表詳見57 投資計劃與資金籌措表表57 投資計劃與資金籌措表序號投資計劃 　 12341分年計劃（%） 100%78%10%7%5%建設投資（不含建設期利息） 建設期利息 經營資金 項目總投資（1+2+3） 2資金籌措 自有資金 企業(yè)自籌資金 銷售收入（預售款） 銀行貸款 3資金籌措合計 貸款償還本項目投資貸款根據(jù)項目開發(fā)的收益情況，計劃分三年等額償還。還本付息的主要來源為本項目的銷售收入和銷售收益等。參見表58表58貸款償還表序號項 目合 計計 算 期12341借款 　 　 　 　 　 年初本息余額 本年借款 本年應計利息 本年還本付息 其中：還本 年末本息余額 2可用于還款的其他資金 折舊費　　　　　銷售收入　288970443202128短期借款　　　　　6 財務評價 項目基本財務情況分析 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇(1)財務價格項目財務評價對未來的償債收入和建設投資進行分析時所采用的價格是預測價格。由于項目未來的償債收入和建設投資支出等會受到政策的調控，故在整個計算期內都使用預測的固定價格。(2)利率根據(jù)本項目的融資方案和融資特點，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費率的水平，項目債務資金的借款利率確定為：%。（3）項目計算期選取根據(jù)本報告其它部分，項目的建設期為3年。因此類項目包括銷售在內，預計項目在4年內可以銷售完畢。建設期和銷售期套在一起共需4年時間。（4）財務基準收益率（Ic）設定及折現(xiàn)率根據(jù)國家此類項目建設標準和同類項目的情況，財務基準收益率（Ic）設定為13%，折現(xiàn)率定位10%。 銷售收入與成本費用估算（1）銷售收入估算本項目采用比較定價和市場調查分析可定價為，㎡寫字樓均價17000元/㎡，車庫12萬元/個，詳細銷售收入見附表61表61銷售收入估算表序號住宅類型戶型面積㎡戶型類型數(shù)量建筑面積㎡平均售價（元/㎡）總計1高層住宅49654900605801號樓7585三室一廳1281210010000121002,3號樓8595三室一廳2562880011000316805號樓115125三室兩廳1121400012000168002寫字樓5490017000933303停車位5921100006512合計160422（2）項目營業(yè)稅及附加、土地增值稅估算1）營業(yè)稅及附加以銷售收入為基數(shù)計算：1714025％=。2）土地增值稅：預交土地增值稅=預售收入I％=171402l％=、。項目銷售收入、營業(yè)稅附加估算表見6248序號項目計算程序　　合計第一年第二年第三年第四年　　計算基礎單位單價或稅率　　　　　1銷售收入高層住宅萬㎡寫字樓萬㎡停車位592個110002營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅銷售收入萬元5%城市維護建設稅營業(yè)稅萬元7%教育附加營業(yè)稅萬元3%3土地增值費銷售收入萬元1% 表62 項目銷售收入、營業(yè)稅及附加估算表（3）項目成本分析項目開發(fā)總成本費用構成按建設成本加期間費用計算為：總成本費用=建設成本+銷售費用+管理費用+財務費用具體計算如下：1)項目開發(fā)建設成本項目建設成本包括土地費用、拆遷及場地整理費、工程費用、工程其他費用具體參見表63項目建設成本估算表表63 項目建設成本估算表 單位：萬元序號項目計算期合計第一年第二年第三年第四年1土地費用 2工程費用 3工程及其他費用 4預備費 5合計 6單位成本 　　　　單位成本為：㎡2）項目銷售、管理等成本管理費用：按建設投資的5％；銷售成本：按銷售收入5％控制，；其他費用：按總投入的3％。合計：。3）財務費用財務費用是指企業(yè)籌集資金而產生的費用，在本案中中僅考慮利息支出。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動資金借款利息支出和短期借款利息支出。本項目利息估算額為1440萬元。詳見表64項目銷售、管理、財務費用表表64 銷售、管理、財務費用表 單位：萬元序號項目　合計　計算期間12341管理費用 2財務費用 長期借款利息支出 經營資金借款利息支出 　　　　短期借款利息支出 　　　　其他費用 　　　　3營業(yè)費用 銷售費用 其他費用 4費用合計 4）總成本估算總成本費用=建設成本費用+銷售費用+管理費用+財務費用=+1440++= 萬元，／m2。（4）項目開發(fā)總利潤估算營業(yè)稅按銷售收入總額的5%計算；城鄉(xiāng)維護建設稅按營業(yè)稅稅額的7%計算；教育費附加按營業(yè)稅稅額的3%計算,所得稅按25%計算。詳見下表65項目總利潤估算表65 項目總利潤估算 單位：萬元序號項目合計計算期第一年第二年第三年第四年1銷售收入2營業(yè)稅及附加3總成本費用4利潤總額5所得稅6稅后利潤(NPV)項目所得稅前財務凈現(xiàn)值為： 萬元項目所得稅后財務凈現(xiàn)值為：詳見下表66現(xiàn)金流量表表66 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號項目名稱計算期合計12341現(xiàn)金流入CI銷售收入補貼收入自營收入02現(xiàn)金出口CO建設投資財務費用營業(yè)稅及附加所得稅3所得稅前現(xiàn)金流量計算凈現(xiàn)金流量CICO累積凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累積凈現(xiàn)值4所得稅后現(xiàn)金流量計算凈現(xiàn)金流量CICO累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值根據(jù)公式經計算可得 本項目稅收前，內部收益率（IRR）=%本項目稅收后內部收益率（IRR）=%經計算，稅收前，稅收后， 項目投資利潤率(1)投資利稅率PP=稅前利潤／項目投資 100％= 100％=%(2)投資利潤率=稅后利潤額／投資總額100％=100％=%可見投資效果良好，若從投資利稅率來看，投資效果更好。 項目不確定性與風險分析 項目的敏感性分析分析項目的關鍵因素和敏感程度，可以根據(jù)分析因素將其分為單因素和多因素分析。由于多因素分析方法較為復雜，故不在此演示。本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行單因素分析法進行。具體見表67敏感性分析表。（1）項目開發(fā)建設投資由于項目所處地段優(yōu)越，低價較貴，而開發(fā)周期較長，期間可能出現(xiàn)一些不可預知的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，所以估計最大的變動幅度達10%，如果開發(fā)建設投資額增加10%，那么由全部資金的現(xiàn)金流量表轉化的財務敏感性分析的情況來看，%%的企業(yè)內部收益率，項目仍然可行。（2）項目銷售收入銷售收入的預測是建立在對于未來估測的分析，雖然通過市場分析得知項目前景良好，但是銷售環(huán)節(jié)也是變數(shù)最大的地方，細小失誤都會造成最后銷售情況的變化，影響最后企業(yè)的利潤率。本項目由于價格定位相對較低，銷售量最大，故銷售收入最大的，下降幅度不會太大。如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表轉化的財務敏感性分析(表67)的情況看，%，企業(yè)處于不盈