【正文】 上漲的趨勢表明了價格上升較大的空間； 導致武漢市商品住宅的價格處于低位的主要原因是： ? 開發(fā)經(jīng)濟適用房免收地價、各種稅費減半的政策降低了開發(fā)成本；而經(jīng)濟適用房建設量過大，銷售失控，對商品房 造成較大的沖擊。（ 2021 年武漢經(jīng)濟適用房銷售面積占住宅總銷售面積的 25%） ? 土地出讓市場不規(guī)范，土地價值明顯被低估。 市場有效供應不足，大規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟適用房質量參差不齊，造成供需結構失衡； 194519632021202219001920194019601980202120202040第一季度 第二季度 第三季度 第四季度武漢市2 0 0 0 年各季度住宅價格（單位：元/ 平方米）武漢市近三年住宅開發(fā)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米） 824330199132941347216 230111437724413302004006008001000120098年 99年 2021年施工量竣工量銷售量空置量 第 12 頁 共 39 頁 99 年住宅開發(fā)明顯回升，施工面積比 98 年遞增 14%，竣工面積遞增 5%，銷售量遞增 8%，但空置量明顯上升， 99 年比 98 年遞增 25%（圖 22），顯示了市場供需結構失衡，這種失衡的主要原因還是經(jīng)濟實用房大規(guī)模開發(fā)造成的，多數(shù)的經(jīng)濟適用房不講究規(guī)劃設計和環(huán)境營造，戶型平面極不合理，主要是靠低廉的價格吸引購房者。在近 兩年武漢市房地產(chǎn)市場化逐步提高的過程中，這些樓盤的低價優(yōu)勢已經(jīng)削弱。 個人購房已經(jīng)成為市場主體 98 年由于集團購房的停止以及貨幣化房改的實施，將個人引向了商品市場，根據(jù) 武房指數(shù) 公布 ,2021 年個人購房率為 %。 962021年武 漢市商品房銷售情況199216244 96年97年98年99年2021年銷售量(萬 平米)其中個人購買 銷售量 房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展 武漢市部分銀 行已經(jīng)推出“ 8成 30年”期限的個人 住房貸款，外藉人 口也 可辦理 ；2021年全市各銀行 發(fā)放個人住房貸款共計 ,比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額 。公積金貸款購房面積 占全年總銷（預）售面積的 25%以上。 2021年新增歸集住房公積金 ，比 1999年增長 %，發(fā)放個人住0123456公積金歸集 公積金發(fā)放1999年2021年2021 年與 1999 年公積金歸集發(fā)放情況對比圖 單位：億元 第 13 頁 共 39 頁 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)受調查人員居住區(qū)域人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)選擇東西湖區(qū)居住的人數(shù)房貸款 ，同比增長 %；個人公積金貸款購房面積達到 ，總價值 。 二、東西湖（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場成長狀 況 東西湖區(qū) 住宅市場形成 東 西湖區(qū) 住宅市場始于 95 年常青花園的開發(fā)， 通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價位（ 初期以 經(jīng)濟適用房為主）在較短時間內實現(xiàn)居住人口的導入；隨著 配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場逐漸形成；武漢市規(guī) 劃中已確定東西湖區(qū)是 引導漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。 東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購房 時除漢口中心城區(qū)外的首選購房地區(qū)； 公司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場調查結果如下： 做成餅圖，表明漢口人多， 對本案提供機遇） 武漢市 740萬 總人口中，城市常住人口達 365萬 ，十五期間，非農業(yè)人口比重將 提高到 65%。上述數(shù)據(jù)顯示武漢市老城區(qū)改造及城市住宅郊區(qū)化發(fā)展是一項緊迫工作。這為本案提供市場發(fā)展機遇。 東西湖區(qū)平均房價有較大的上升空間， 2021 年的漲幅已居全市之榜首； 高品質的中檔產(chǎn)品仍地區(qū)總人口對比( 單位: 萬人)38626292漢口地區(qū)武昌地區(qū)漢陽地區(qū)老城區(qū)人口對比(單位:萬人)16118638漢口地區(qū)武昌地區(qū)漢陽地區(qū) 第 14 頁 共 39 頁 是該區(qū)域 市場的空白點。 （ 1）、如下表所示， 東西湖區(qū)內常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價與后湖、南湖區(qū)域（同屬 城郊結合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內的 同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有 300400元的價差。而本區(qū)內的碧?；▓@的別墅價格由于品質低比其他區(qū)域的同類產(chǎn)品也有 400元左右的價差。 各區(qū)域多層產(chǎn)品售價比較1000140018002200常青花園 碧?；▓@百步亭花園后湖生態(tài)花園竹葉苑中央花園 江南庭院 鵬程花園七星世紀花園鸚鵡花園元/ 平方米 各區(qū)域別墅產(chǎn)品售價比較1000202130004000碧?；▓@ 夢湖花園 佳海華苑 沙湖花園別墅元/ 平方米 （ 2） 2021年武房指數(shù)的調查如下： 武房指數(shù) 2021年各季度區(qū)域房價變動趨勢表明： 該區(qū)的房屋平均售價的漲幅已居全市 之榜首 : 200 0年各區(qū)域房價增幅變化趨勢101234567第一季度 第二季度 第三季度 第四季度單位 : 百分比 %東西湖區(qū)江岸區(qū)江漢區(qū)橋口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū) 第 15 頁 共 39 頁 擁有規(guī)模效應的項目價格趨升； 東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個區(qū)域，區(qū)域內住宅售價由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項目由于規(guī)模效應，價格比同類產(chǎn)品高 300元左右； 17002050130021401150190005001000150020212500常青花園附近 金銀湖周邊 吳家山東西湖區(qū)從東至西各區(qū)房屋售價 ( 單位 : 元 / 平方米 )多層均價別墅均價 東西湖區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35 年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 區(qū)域售價水平及售價發(fā)展趨勢分析 買家已逐步從集團購買轉變?yōu)閭€人購房者； 初期， 因為地理位置相對遠，主要靠集團購買，后期隨著對購房者無限制也開始為個人購房者所逐漸關注 ；目前已全部為個人購房者購買； 三、 區(qū)域內供應產(chǎn)品特征 以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質的低檔產(chǎn)品為主，而高品質、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場空檔。 東西湖片區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為以下三個區(qū)域： 區(qū)域 基本特征 產(chǎn)品特征 產(chǎn)品檔次 A張公堤外，機場路以東 以占地 4000 畝的常青花園為代表，經(jīng)過 5年建設，在常青花園范圍內交通、商業(yè)配套已較為完善，成為東西湖區(qū)人口遷入的主要區(qū)域 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主。在常青花園周邊借助其輻射效應，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品類型與常青花園 類似，以攫取以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價在 1400~1700 元 /㎡之間。 第 16 頁 共 39 頁 常青花園 相同的客戶群 B 金銀湖周邊 規(guī)劃為生態(tài)保護區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。由于位置偏遠，目前交通商業(yè)設施缺乏，人氣較淡。該區(qū)域的開發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧?；▓@為代表。 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。 以低檔產(chǎn)品為主，有少量高檔產(chǎn)品 ,產(chǎn)品售價在 1400~2300 元 /㎡之 間。個案達 到4800元 /㎡ C 吳家山 東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺商投資區(qū)。鎮(zhèn)上形成了相對較完善 的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠，交通不便。 以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主 ,產(chǎn)品以多層為主 ,亦有少量別墅 主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價在9001300元 /㎡之間。 不難看出，在該區(qū)域高品質、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場空檔。 區(qū)域內直接競爭對手及本項目競爭優(yōu)勢 （ 1）、常青花園 常青花園項目位于金銀湖項目地塊的東北方，直線距離不到 2公里，占地面積 4000畝，規(guī)劃總建筑面積 360 萬平方米，目前竣工 100 萬平方米 ，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團投資。已經(jīng)完成開發(fā)的三期規(guī)模分別 為 2 1 19 萬平米，合計59 萬平米，其中住宅 56 萬平米，目前銷售率達 90% 第 17 頁 共 39 頁 碧海花園 以上。第四期 29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達 70%，并爭取到建設部智能化試點小區(qū)。 該項目前三期的銷售均價分別為 900 元 /平米、 1100元 /平米和 1300 元 /平米，第四期均價為 1700元 /平米，增長幅度為 89%。在最初推出時因為地理位置的關系銷售艱難，主要是靠集團購買。隨著配套的逐步完善， 產(chǎn)品品質的提升，逐漸將成為中檔房消費熱點 。 競爭分析 ：經(jīng)過 5年的開發(fā)，該項目已形成規(guī)模優(yōu)勢，聚集了人 氣，該 項目后期 將構成金銀湖項目的直接競爭。我們將從萬科品牌知名度、規(guī)劃設計、 住宅性能、 營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強本項目優(yōu)勢。此外，從項目本身條件，本項目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。 （ 2）、碧?；▓@ 碧?；▓@項目位于宗地北面，金山大道北側，是具政府背景的宏宇實業(yè)公司（三級企業(yè)）開發(fā)的第二個大規(guī)模樓盤。項目規(guī)劃建筑面積 30萬 M2，以別墅與花園洋房為主。 該項目緊鄰宗地，但產(chǎn)品品質較低，無鮮明特色，營銷手段落后，主要依靠在鬧市區(qū)散發(fā)宣傳單的手法。該項目主要依靠低價策略及臨湖景為主要賣點，湖邊別墅最高價 為 2340 元 /M2。總體銷售率在 50%左右。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺商投資區(qū)內企業(yè)的職工。 競爭分析 ：由于該項目的品質較低，項目市場定位、客戶層面與本項目有較大差異性，我們判斷，對本項目競爭性較常青花園低。 四、 東西湖市場目標客層研究和市場定位 （一）客戶層購房傾向研究： 我們與億房網(wǎng)于 2021 年 2 月 2328 日進行了以市場需求為主的市場調查，有效問卷為 600 份。調查有效對象為：武漢市城區(qū)居民，能承受購房單價在 1600 元至 2500 元者，或能承受購房總價在 15—50 萬元者；其中居住在漢口為 53%；居住在武昌 35%；居住在漢陽 12%。發(fā)現(xiàn)相關的市場規(guī)律： 第 18 頁 共 39 頁 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)居住區(qū)人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)工作區(qū)域與購房首選區(qū)域雙因素調查表020406080100江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)漢陽區(qū)|職業(yè)與購房能承受的最高單價雙因素統(tǒng)計010203040506070公務員經(jīng)商經(jīng)理層律師/教師/醫(yī)生外企職員高科技行業(yè)從業(yè)人員金融機構從業(yè)人員公司職 員自由職業(yè)者工廠職工其他職業(yè)人數(shù)1 4 0 0 元以下1401~1600元1601~1800元1801~2021元2021~2200元2201~2500元2501~3000元3 0 0 0 元以上對購房區(qū)域的選擇方面： 補充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊； 從分析表中可以看出： ① 購房者對跨江購房依然存在較大的心理障礙 ，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數(shù)均會在目前居住或工作區(qū)域選擇房源； ② 漢口區(qū)客戶 選擇 東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達到 23%，遠高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（ 從江岸、江漢、橋口、東西湖 4個漢口地區(qū)來看），這主要得益于常青花園 5年開發(fā)帶動區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境； ③ 在購房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于 工作區(qū)域對購房區(qū)域的影響 ?？傮w來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域； 購房價格分析 第 19 頁 共 39 頁 能承受的最高購房總價與購房面積雙因素統(tǒng)計02040608010012014015萬以下 15 ~20萬21~25萬26~30萬31~35萬36~40