【正文】 通過這次畢業(yè)論文，使我鞏固和充實了所學(xué)的專業(yè)理論和專業(yè)知識，并且能夠綜合運(yùn)用所學(xué)的基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識及技能，提高了我的獨(dú)立分析和解決問題的能力。老師的嚴(yán)格要求，諄諄教導(dǎo)，將在我以后的工作受益匪淺。除了敬佩周老師的專業(yè)水平外，她的治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)研究的精神也是我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)的榜樣，并將積極影響我今后的學(xué)習(xí)和工作。論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化，2006，20(4):5～10.[10] [J].才智,2009,22(2):271～272.[11] 呂忠誠. 淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].網(wǎng)絡(luò)財富,2010,21(3):90～91.[12] [J].中國西部科技,2005，5（10）：11～14.[13] [M].北京：清華大學(xué)出版社，2004，25～30.[14] [J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2007，9（329）：15～16.[15] [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004，65～70.[16] [M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2006，26～8280.[17] [M].北京：高等教育出版社，2003，87～91.[18] [M].北京：電子工業(yè)出版社，2003，98～103.[19] 賈楠，[J].建筑管理現(xiàn)代化，2002,2(02):21～24.[20] [M].上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2005，200～203.致 謝經(jīng)過半年的忙碌和工作，本次畢業(yè)論文以編輯完成，作為一個本科生的畢業(yè)論文，由于經(jīng)驗的匱乏，難免有許多考慮不周全的地方，如果沒有導(dǎo)師的督促指導(dǎo)，以及一起工作的同學(xué)們的支持，想要完成這個設(shè)計是難以想象的。同時也促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。財務(wù)分析在房地產(chǎn)投資可行性分析中居核心地位，通過經(jīng)驗估算或合理的計算項目的投資基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，計算相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等指標(biāo)，對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)期風(fēng)險分析，來考察項目的盈利能力、清償能力等財務(wù)狀況，從而為投資者提供可靠的理論依據(jù)，從而合理規(guī)避風(fēng)險。同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加速，人們收入水平越來越高，對居住條件的要求也越來越高，還有很大一部年輕人對住房的剛性需求，使得在近十年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的各項數(shù)據(jù)以兩位數(shù)的速度增長。并且由于衡量方法的誤差，也會影響到可行性研究的準(zhǔn)確程度，所以在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行可行性分析的時候應(yīng)該注意到這些問題。房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是房地產(chǎn)可行性研究的核心內(nèi)容?？梢哉f這是對如何用律師的高度概括。國際上通行的一個慣例是: 一件事或一個項目, 要準(zhǔn)備三個文件: 一是可行性研究報告。為適應(yīng)市場發(fā)展需要, 律師服務(wù)正向?qū)I(yè)化方向的快速發(fā)展, 房地產(chǎn)專業(yè)律師也應(yīng)運(yùn)而生。對此,在認(rèn)識方面要有盡可能明確、清晰的預(yù)見,同時有針對性地建立法律風(fēng)險防范機(jī)制,有效、切實地分解和抗御法律風(fēng)險。作為房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要熟悉和掌握房地產(chǎn)專業(yè)法,還必須諳熟相關(guān)行政法律。房地產(chǎn)法律體系能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體及市場主體的合法權(quán)益。所以，應(yīng)出臺相關(guān)的措施，建立投資責(zé)任追究制度。針對建設(shè)單位和設(shè)計單位缺乏編制可行性研究方面的人才的現(xiàn)狀, 應(yīng)有計劃、有組織、多渠道地培訓(xùn)有關(guān)方面的人員。 加強(qiáng)可行性研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。按建設(shè)程序辦事，嚴(yán)格審批可行性研究。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。對于不同類別、不同規(guī)模的項目有其自身的特點(diǎn)，具體到某一特定的項目，研究的重點(diǎn)也應(yīng)有所側(cè)重。隨著社會的進(jìn)步和發(fā)展，顧客對物業(yè)所處的環(huán)境質(zhì)量要求越來越高。（2）城市的基礎(chǔ)設(shè)施政府部門通過向開發(fā)項目征收環(huán)境配套費(fèi)，為項目提供給排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 環(huán)境因素這里指的是廣義項目的自然條件的環(huán)境因素，如項目的自然條件、城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍的環(huán)境質(zhì)量等方面。②租金的影響房地產(chǎn)租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價格，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一。應(yīng)適當(dāng)重視地價的杠桿作用。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期變化，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時，應(yīng)注意掌握和預(yù)測金融調(diào)節(jié)的變化規(guī)律?？梢?，在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。(2)城市規(guī)劃的影響現(xiàn)代城市發(fā)展十分重視整體規(guī)劃，城市規(guī)劃建設(shè)十分重視：統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。(1)政府對土地總體規(guī)劃和年度計劃的調(diào)控因素在房地產(chǎn)市場調(diào)控中對土地的供應(yīng)和運(yùn)作十分重要尤其對基本建設(shè)投資調(diào)節(jié)更為重要。通常，對房地產(chǎn)可行性研究的影響因素有：政府政策因素、環(huán)境因素等。但方案設(shè)計現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā)，對如何提高經(jīng)濟(jì)效益還重視不夠。(5)風(fēng)險預(yù)測不足，參考依據(jù)不夠。不根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、收據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果的需要，沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告樣本進(jìn)行修改，這種報告質(zhì)量可想而知。項目投資決策者的這些行為特征客觀地造成了目前房地產(chǎn)可行性研究流于形式的局面，這是由投資決策者的世界觀方法論和經(jīng)驗主義所決定的，項目投資決策者是否具有創(chuàng)新觀念、全局觀念和風(fēng)險觀念，是否具有決策科學(xué)化的指導(dǎo)思想，是提高可行性研究有效性的關(guān)鍵。房地產(chǎn)可行性研究需要定量分析與定性分析并重，但是，在實際工作中往往偏重于定量分析，而忽視定性分析。同時房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評價指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，而這些評價指標(biāo)對房地產(chǎn)決策的參考和指導(dǎo)作用不明顯，這是相當(dāng)一段時間可行性研究流于形式、質(zhì)量低下的一個重要原因。同時也造成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差的局面， 使企業(yè)陷入困境甚至有的達(dá)到破產(chǎn)的程度。面對這一嚴(yán)酷的事實，不能不引起我們高度重視。我國的可行性研究工作，取得了可喜的成績。一般而言，當(dāng)從企業(yè)的角度對項目所進(jìn)行的財務(wù)評價與宏觀的社會經(jīng)濟(jì)評價產(chǎn)生矛盾時，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項目是否實施。預(yù)測項目總銷售收入，對項目進(jìn)行評價和分析，包括對項目的銷售收入（總價值）、總投資、預(yù)期利潤、稅金、場地費(fèi)，進(jìn)行現(xiàn)金流量分析和財務(wù)平衡分析，并對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。主要包括開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計，城市景觀設(shè)計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。調(diào)查的主要因素包括政策因素、社會因素、規(guī)劃因素、人文因素、開發(fā)商因素等。并說明項目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性，對實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。由于土地用途在開發(fā)者獲得使用權(quán)之前就已被城市規(guī)劃部門限定了，因而，項目市場研究就是進(jìn)行市場供需情況、競爭環(huán)境、以及建筑設(shè)計和施工等情況的經(jīng)濟(jì)性分析。例如，對某城市住宅市場的研究，包括分析和預(yù)測一定時期內(nèi)該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長，以確定住宅有效需求的大小。資料整理是為著尋找各項因素在一定時期內(nèi)的變化規(guī)律，作為預(yù)測該因素變動趨勢的依據(jù)。這是指收集的資料確實放映客觀實際，分析的各項因素確實對可行性研究起主要作用。(6)公正性原則。編制人正確認(rèn)識各種客觀存在的規(guī)劃要求、建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)能力，研究工作要求排除主觀臆想，要從實際出發(fā)；實事求是地運(yùn)用客觀的資料作出符合科學(xué)和實際的決定和結(jié)論。因此，可行性研究必須綜合運(yùn)用定性研究技術(shù)與定量分析技術(shù)，使兩者相互配合，以達(dá)到較好的預(yù)測效果。做到連續(xù)性的可行性研究，就會逐漸地積累經(jīng)驗，由不準(zhǔn)確到比較準(zhǔn)確。可行性研究的可靠性與綜合運(yùn)用各方面資料的完整程度成正比。 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本原則(1)系統(tǒng)性原則。因此，要根據(jù)可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容與這些單位簽定協(xié)議。國內(nèi)外銀行及機(jī)構(gòu)受理項目貸款時，首先要求提供可行性研究報告，然后對其進(jìn)行全面審查、分析、論證，在此基礎(chǔ)上，編制項目評估報告，根據(jù)項目評估報告的結(jié)論，決定是否給與貸款。只有進(jìn)行過項目可行性研究論證，被確定為技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理、效益顯著、建設(shè)與生產(chǎn)條件具備的投資項目，才能被國家或地方列入投資計劃，允許項目單位著手組織原材料、燃料、動力、運(yùn)輸?shù)裙?yīng)條件和落實各項投資項目的實施條件，為投資項目能夠順利實施作出保障。在現(xiàn)行規(guī)定中，雖然可行性研究與項目設(shè)計文件的編制是分別進(jìn)行的，但項目設(shè)計要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的可行性研究報告的內(nèi)容進(jìn)行。③建設(shè)上的可能性和可行性建設(shè)上的可能性是指從理論上說建設(shè)可以實現(xiàn)，而建設(shè)上的可行性是指實際建設(shè)中可能完成。在正常情況下，是不會與估計值相差很遠(yuǎn)的?？尚行匝芯康暮侠硇允轻槍椖拷?jīng)濟(jì)而言?？尚行匝芯康膭?chuàng)造性是針對項目未來而言。決策的核心問題就是擇優(yōu)。論點(diǎn)及論據(jù)涉及的項目過程及活動都是受到目標(biāo)制約的。項目為取得預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，除了與所使用的技術(shù)，企業(yè)管理水平等因素有關(guān)外，還主要取決于企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定等。(3)必要性。具體地說可行性研究是依據(jù)在法治建設(shè)框架內(nèi)，遵循科學(xué)方法進(jìn)行的。可行性研究的可行性是針對項目技術(shù)而言。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的具體運(yùn)用。可行性研究的范圍，包括可行性研究的思考、可行性研究的體制、可行性研究的組織、可行性研究的方法和可行性研究的手段?？尚行匝芯渴窃谡_理論指導(dǎo)下，在自覺地認(rèn)識客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，借助科學(xué)的預(yù)測技術(shù)體系和對大量信息資料的系統(tǒng)分析，揭示客觀過程的本質(zhì)聯(lián)系和必然趨勢的科學(xué)預(yù)測。第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究相關(guān)理論 房地產(chǎn)項目可行性研究的基本理論可行性研究是項目前期工作中最重要的內(nèi)容，它是在項目投資決策前對工程建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法和工作階段。其中也產(chǎn)生了一系列包括房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、房價上升過快、市場秩序不規(guī)范等問題。為此,國家相應(yīng)建立了投資領(lǐng)域的行政審批制度,其中可行性研究報告成為項目報批的不可缺少的重要文件之一。因此,可行性研究對于房地產(chǎn)投資項目的成功,具有十分重要的意義。最后,從投資主體的角度分析,房地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟(jì)性要求盈利最大化,風(fēng)險最小化以及競爭實力的不斷增強(qiáng)。建設(shè)項目的要求雖然是多種多樣的,但是需要進(jìn)行認(rèn)真的可行性研究,綜合權(quán)衡各方面得失,優(yōu)選投資方案,從而有效地避免投資決策失誤。然而,我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍沉浸在“房地產(chǎn)業(yè)遍地黃金”的市場觀念中,存在盲目撈“幾桶金”的思想,有些“爛尾工程”開發(fā)商在項目前期決策時,根本就不作深入的市場調(diào)研和全面的可行性分析,雖然有些項目具備“完整”的可行性研究報告,但“它們”大多是一堆用于爭取政府審批立項的“文字游戲”和“數(shù)字游戲”，鉆政府審批環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)格的空子，結(jié)果在這場“游戲”中，開發(fā)商往往“套牢”了自己。s economy, real estate has gradually bee the pillar of the national econom