【正文】 (3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在177。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)177。30%，%～%。二、可行性研究的工作階段投資機(jī)會(huì)研究。可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定。是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資咨詢師、房地產(chǎn)策劃師的助手。概率分析用以補(bǔ)充敏感性分析不能定量提出盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。對(duì)近郊大盤承受銀行貸款較大時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的研究既能分析項(xiàng)目對(duì)初始投資的償還能力，也能表達(dá)連續(xù)貸款與籌資的可接受條件。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)中，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV是指計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到基準(zhǔn)年的數(shù)值。QDM 式中，EM表示收入彈性，△M為增加的收入，M為原收入，△QD為需求的變化量，QD為原需求量。所得各年銷售收入后，再根據(jù)政策和競(jìng)爭(zhēng)情況，采用經(jīng)驗(yàn)法予以修正。一般可研報(bào)告是采用經(jīng)驗(yàn)法或簡(jiǎn)單平均法來定量，但根據(jù)近郊銷售每年遞增（減）的變化量之間的關(guān)系，可以更趨近地預(yù)測(cè)出未來各或各階段的銷售值。近郊小區(qū)因規(guī)模大，制定適銷的房產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其調(diào)整方案尤為重要。新建小區(qū)，一張白紙，再也不是建筑單體加圍墻的規(guī)劃設(shè)計(jì)，除景觀綠化、公建配套外，中、高檔智能化和網(wǎng)絡(luò)化以及四表遠(yuǎn)傳的投入概算和費(fèi)用消化方案應(yīng)同時(shí)研究。同樣，小區(qū)周邊的門面房和區(qū)內(nèi)的小門面房系列也應(yīng)做銷或租的收益分析。根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房應(yīng)占小區(qū)總建筑面積的3‰－4‰，既100萬平方米的小區(qū)要有3000平方米以上的物管用房，這在城區(qū)舊盤中很難實(shí)現(xiàn)，但在近郊新盤中要按規(guī)概算。百貨店、餐飲店等日常生活服務(wù)系統(tǒng)和銀行、幼兒園甚至醫(yī)院和學(xué)校的規(guī)劃和投資都不應(yīng)忽視。甚至在高檔別墅項(xiàng)目中，此類費(fèi)用數(shù)百元至上千元也為常見。近效小區(qū)的退紅綠化帶這一強(qiáng)制性規(guī)劃措施將縮小可用建設(shè)和設(shè)施占地面積。在近郊項(xiàng)目投資概算時(shí)，直接費(fèi)用中的各土地開發(fā)費(fèi)用和前期工程費(fèi)將按國(guó)家有關(guān)規(guī)定列支，沒有大的變化。同時(shí)，對(duì)同質(zhì)同規(guī)模產(chǎn)品和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)影響要提出對(duì)策。在近郊市場(chǎng)預(yù)測(cè)中，同質(zhì)產(chǎn)品和同業(yè)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)分析是主要的供給預(yù)測(cè)，要關(guān)注近郊空白市場(chǎng)在數(shù)年內(nèi)出現(xiàn)的無壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局。報(bào)告中還需提出可行的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析：包括項(xiàng)目的投資預(yù)算和資金籌措，項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論。一、可行性特殊研究的內(nèi)容我國(guó)目前城市化水平為36%，至2020年將達(dá)到64%。這些近郊的開發(fā)項(xiàng)目在受到消費(fèi)者青睞的同時(shí)，也不同程度出現(xiàn)了開盤熱鬧和交房難交的現(xiàn)象。如果一個(gè)可行性研究告訴你不要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目的話，不要尋找托辭。”Susan Franklin也深信研究對(duì)于項(xiàng)目的成功是非常重要的?！按蠖鄶?shù)企業(yè)和組織意識(shí)到他們最好請(qǐng)外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。”你應(yīng)當(dāng)為可行性研究投資么？可行性研究成功地進(jìn)行了很多年?！澳惚仨殦碛幸粋€(gè)詳細(xì)的計(jì)劃書，并且必須相對(duì)非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來說簡(jiǎn)單、易懂。“我將告訴他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。我們最好完全停止這項(xiàng)研究并且改正這些問題，因?yàn)檫@不是對(duì)資源的有效運(yùn)用。經(jīng)常會(huì)有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運(yùn)作方式。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡(jiǎn)單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”研究是耗費(fèi)時(shí)間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時(shí)間?！盡cGrath同意很多企業(yè)不進(jìn)行可行性研究是因?yàn)橘M(fèi)用過高的緣故。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營(yíng)！?幸運(yùn)的是，我們的董事會(huì)覺得可行性研究是通向成功的必備條件。另一個(gè)影響費(fèi)用的因素是進(jìn)行訪談的人的資歷。費(fèi)用也會(huì)受地理因素的影響。但是，咨詢費(fèi)會(huì)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復(fù)雜程度的不同而有很大差別。所有的可行性研究都是好的可行性研究。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退。我們感到機(jī)會(huì)不錯(cuò)。“70年代我們?cè)谝粋€(gè)小型，而且很不成功的商業(yè)活動(dòng)中使用了顧問?！鄙虡I(yè)活動(dòng)能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟?；蛟S一個(gè)可行性研究將表明我們有能力進(jìn)行1000萬美元的商業(yè)活動(dòng)。第一，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)有很長(zhǎng)的歷史，人們對(duì)我們的感覺很多樣?！笆孪葲]有任何評(píng)估活動(dòng)就確定進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個(gè)企業(yè)自行進(jìn)行可行性研究。這種測(cè)試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國(guó)的，而且通常包括三部分：基金會(huì)、公司和個(gè)人捐助者。董事會(huì)在很多問題上做了斗爭(zhēng)，但是其中一個(gè)卻令他們寢食難安：公眾會(huì)同意這個(gè)項(xiàng)目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動(dòng)之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性研究。為維護(hù)這個(gè)古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級(jí)市場(chǎng)而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。（3）土地征用費(fèi)。（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。（1）土地使用權(quán)出讓金。（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法。經(jīng)過上述分析與評(píng)價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。包括綜述開發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估階段。10％。，即通常意義上的可行性研究。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。主要解決以下問題：（1）在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。投資機(jī)會(huì)研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的177。與市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)相銜接，一般投資機(jī)會(huì)研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會(huì)研究。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟（一）可行性研究的階段一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估決策四個(gè)階段。、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)