【正文】 研判11六合區(qū)商業(yè)用房成交價(jià)格保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但在 08年下半年有明顯的放量，導(dǎo)致成交價(jià)格有大幅度的下降，主要是由于南京國(guó)際化工商貿(mào)城、南京國(guó)際五金機(jī)電城等專業(yè)市場(chǎng)的集中成交所導(dǎo)致。但整體檔次較低。項(xiàng)目地塊具有較高商業(yè)價(jià)值。軌道交通的建設(shè)將六合與南京主城成為一體，其所帶來(lái)的不僅僅是交通時(shí)間的縮短，更是將六合房地產(chǎn)開發(fā)開始納入市內(nèi)開發(fā)板塊，是六合房地產(chǎn)發(fā)生巨變的一個(gè)催化劑。全線在橫梁、龍袍、棲霞、麒麟等 4處設(shè)置互通式立交，并預(yù)留紅光、仙林 2處互通式立交。預(yù)計(jì) 2023年底可建成通車。 預(yù)計(jì) 2023年建成通車。該項(xiàng)目已列入南京市今年城建重點(diǎn)項(xiàng)目，搬遷總投資預(yù)計(jì)２０億元。４Ｅ級(jí)是目前我國(guó)機(jī)場(chǎng)的最高級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，能滿足波音７４７－４００型及其以下機(jī)型飛機(jī)全載機(jī)降要求。市場(chǎng)價(jià)值研判小結(jié)17Part218項(xiàng)目研判項(xiàng)目整體北至建設(shè)中的雄州西路，東至寧連公路，南擁龍池湖，西倚滁河 項(xiàng)目現(xiàn)狀示意圖雄州西路區(qū)政府項(xiàng)目位置滁河19二期地塊西鄰滁河灣，東臨觀湖郡別墅，南至龍池，北接雄州西路，擁有天然的水系，自然環(huán)境優(yōu)美。龍池滁河雄州西路觀湖郡二期地塊二期開發(fā)范圍20項(xiàng)目南側(cè) ，新區(qū)政府－－六合區(qū)政務(wù)中心，落戶龍池湖畔，城市中心呼之欲出。緊鄰區(qū)政府大樓，未來(lái)的六合新主城21商業(yè)街區(qū) 未來(lái)，項(xiàng)目附近將興建一個(gè) ㎡的綜合項(xiàng)目，風(fēng)格類似南京的 1912街區(qū)。 22五星酒店 作為六合乃至整個(gè)江北的第一個(gè)五星級(jí)酒店，也是生態(tài)環(huán)保節(jié)能型五星級(jí)花園式酒店， 潤(rùn)澳? 茉莉花國(guó)際大酒店 于 2023年 9月 29日奠基開工，預(yù)計(jì) 2023年底投入使用。投資方潤(rùn)地利房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司是擁有自主品牌的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，品牌價(jià)值超 5億元。 潤(rùn)澳 ? 茉莉花國(guó)際大酒店距離本項(xiàng)目?jī)H 1KM23實(shí)驗(yàn)小學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué)近在咫尺，位于項(xiàng)目北側(cè)的雄州西路上24便捷交通本項(xiàng)目可以通過(guò)中六線、漢六線與地鐵 3號(hào)線泰馮路站與主城無(wú)縫對(duì)接，規(guī)劃中的輕軌 11號(hào)線在小區(qū)東側(cè)設(shè)有區(qū)政府站，輕軌 14號(hào)線設(shè)有雄州路站，雄州西路年底貫通拉近與六合城區(qū)的距離。 千年龍池、滁河 景觀帶 ，生態(tài)大盤 。社區(qū)規(guī)劃完善， 一流的 園林 景觀 。W:劣勢(shì)周邊 目前 配套單一。產(chǎn)品相對(duì)單一，客戶群體相對(duì)狹窄。0:機(jī)會(huì)新規(guī)劃讓六合 “ 農(nóng)轉(zhuǎn)非 ” ，城市性質(zhì)徹底改變，城市檔次與經(jīng)濟(jì)發(fā)展均將快速提高。片區(qū)客戶渴望并樂(lè)于接受高性價(jià)比產(chǎn)品。雄州西路年底通車，輕軌 11號(hào)線的建設(shè)提速。 市場(chǎng)依然處于調(diào)整期，未來(lái)一段時(shí)間走勢(shì)依然不明朗。SWOT分析26Part327客戶分析從截至 8月 16日的成交 客戶 的 來(lái)源 分析可知，區(qū)域內(nèi)置業(yè)人群是主要的客戶來(lái)源 ，占比為 %（含大廠），來(lái)自南京市區(qū)的比例由第一批開盤的比例約占 %?？梢娛袇^(qū)客戶的需求 對(duì)項(xiàng)目的需求在增大。成交 客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)源：前期客戶成交分析28他們的 心理 總價(jià)： 心理 總價(jià)集中于 3040萬(wàn)元， 4050萬(wàn)元， 5060萬(wàn)元從 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶可以接收的產(chǎn)品總價(jià)集中于 5060萬(wàn)元、 4050萬(wàn)元、 3040萬(wàn)元。 認(rèn)為開盤的 4500的均價(jià)適中占比為 79%，在一定程度上代表了客戶對(duì)開發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)狀的認(rèn)可程度。從 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 客戶多為首次置業(yè)，占比 79%，二次置業(yè)的比例為17%。從 統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 30歲以下的占比為 48%， 40歲以下成交的客戶占比為 74%，反映了成交客戶的年齡分布比較集中。訪談紀(jì)要：35歲于 09年在龍池翠洲 購(gòu)房的徐女士：職業(yè)：做生意 六合人家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家；小孩 6歲購(gòu)房目的：改善型；產(chǎn)品關(guān)注度：較好的教育配套，接收九年義務(wù)教育；安全性好；環(huán)境好；開發(fā)商信譽(yù)好、品質(zhì)性樓盤；為什么不在 龍湖半島 購(gòu)房：想找一個(gè)檔次稍高的小區(qū)，教育配套不錯(cuò)的，利于小孩教育，而且安全性要好， 以前的華歐開發(fā)商聲譽(yù)不好，就沒(méi)有在華歐買，現(xiàn)在榮盛過(guò)來(lái)了，對(duì)榮盛有一定的了解，其做的盛棠苑和阿爾卡迪亞品質(zhì)不錯(cuò)，以后購(gòu)房會(huì)關(guān)注 。成交 客戶分析3327歲 王先生 于龍湖半島長(zhǎng)河郡購(gòu)房 ：職業(yè)：公司職員區(qū)域：南京市區(qū)家庭結(jié)構(gòu)： 有女朋友，未婚購(gòu)房目的： 婚房 ；產(chǎn)品關(guān)注度：樓盤教育配套，交通便利、產(chǎn)品檔次 ，有升值潛力為什么在長(zhǎng)河郡 購(gòu)房，南京市區(qū)的房?jī)r(jià)太高，沒(méi)有足夠的首付，同時(shí)月供壓力也很大，目前有了一個(gè)女朋友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚，兩人工作單位都在鼓樓，目前在湖南路租房子住，離單位比較近，在網(wǎng)上看到了龍湖半島的宣傳介紹后，和女朋友一起去了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看了兩次，女朋友特別喜歡小區(qū)前的龍池湖，水面很大，環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，在南京其他區(qū)域很難找到這么好的居住環(huán)境，聽說(shuō)輕軌 11號(hào)線 2023年前就會(huì)通車，想想以后乘坐輕軌去市區(qū)上班，再也不用擔(dān)心大橋的擁堵了，最關(guān)鍵的是，錢放在銀行也是貶值，不如先買一套房子放在手上，等以后有了錢就在市區(qū)再買一套房子，龍湖半島的房子可以把父母接來(lái)住。屬于本項(xiàng)目的主力客群，針對(duì)性設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型的戶型，在推廣上宣傳未來(lái)六合新主城的愿景，可以吸引更多的本地客源。36青 年白領(lǐng)客群 的需求特征：具備較強(qiáng)的單價(jià)承受能力；具備一定總價(jià)承受能力；傾向?qū)嵱脩粜?；?duì)交通的時(shí)間要求非常高；對(duì)于運(yùn)動(dòng)會(huì)所的認(rèn)同感較高；本項(xiàng)目利用交通的改善和軌道交通的預(yù)期，來(lái)吸引這部分客群對(duì)項(xiàng)目的好感。38中高 端 改善客群 的需求特征：房屋總價(jià)承受的能力較高；以三房以上的大戶型為主；對(duì) 屋內(nèi)空間的舒適尺度有著明確的要求；對(duì)于地段的要求很高（環(huán)境、配套、人文）；對(duì)于公交等公共交通的需求很強(qiáng)烈。39建立關(guān)于客戶需求的常識(shí)：項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶分析u區(qū)域居民以 周邊樓盤入住人群和周邊村鎮(zhèn)居民 為主。u在六合實(shí)驗(yàn)小學(xué)、勵(lì)志中學(xué)求學(xué)帶來(lái)的人群 。30棟 6層的多層 。獨(dú)棟 :16棟 。聯(lián)體 :9棟 組成。一期總建面約 23萬(wàn)方，剩余 10萬(wàn)方未銷售。龍池翠洲項(xiàng)目銷售情況備注：總計(jì)自 05年 1月開始計(jì)算44整個(gè)社區(qū)將由 74棟小高層， 66棟高層住宅組成。一期工程中的商品房主要以性價(jià)比較高的 90M2以下的經(jīng)濟(jì)型的小戶型為主(90平方米以下戶型占到總建筑面積的 55％以上） 。冠城新地45主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 龍池翠洲 進(jìn)入 2023年 前期推盤剩余房源去化基本完畢 ， 目前尚有 10萬(wàn)方待售 。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是冠城新地，總建面約 85萬(wàn)平米，主要建筑形態(tài)為高層，90平米以下占比為 55%，但 90平米以下三居室戶型缺失，預(yù)計(jì) 10年 10月面市。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 小結(jié)46Part547本項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位： 市場(chǎng) 定位定位依據(jù) 從 區(qū)域 產(chǎn)品的銷售情況來(lái)看，作為 居住型需求逐漸增加，客戶對(duì)區(qū)