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2025-03-06 23:39本頁面
  

【正文】 10萬平方米左右,下半年則大幅放量,月供應(yīng)量均在 10萬平方米以上。月度供應(yīng)保持平穩(wěn) 下半年開始放量 圖3上海市 2005 年銷售型寫字樓月度批準預(yù)售情況 需求分析 從上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)看, 2005 年上海銷售型辦公樓的預(yù)售登記面積為 萬平方米,比 04 年增長 %。 月度供應(yīng)保持平穩(wěn) 下半年開始放量 基本保持平穩(wěn)態(tài)勢基本保持在 10 萬平方米以上12 月集中爆發(fā) 圖5上海市 2005 年銷售型寫字樓月度成交狀況 供求對比分析 05 年上海市銷售型辦公樓全年供求比為 1 : ,整體表現(xiàn)為供略小于求狀態(tài),同比去年的 1 : 的嚴重供不應(yīng)求有所好轉(zhuǎn),主要得益于在需求量保持微幅增長的狀況下, 2005 年銷售型辦公樓供應(yīng)量的放大緩解了市場中的強大需求。 圖72005年1~12月上海銷售型辦公樓月度供求比銷售型寫字樓售價走低寫字樓外圍化由于辦公項目外圍化影響所致,中心城區(qū)辦公項目數(shù)量逐漸減少,供應(yīng)項目由核心城區(qū)向外圍擴散,導(dǎo)致成交價格出現(xiàn)較大幅度的下跌。 未來辦公樓價格走勢既取決于宏觀調(diào)控政策的狀況以及強度,又取決于市場供求力量的對比。 從 2005 年的土地供應(yīng)來看,商辦項目預(yù)計總量超過 200 萬平方米,而目前在建辦公項目總量也接近 220 萬平方米, 20072008 年之間將是這些項目的集中上市時期,未來銷售型辦公樓市場競爭將會更加激烈。 就未來幾年需求來看, 宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長,由此引致出本土企業(yè)對辦公樓的需求以及國際投資者對于上海辦公樓的看好將促進上海辦公樓市場的穩(wěn)步發(fā)展。 綜合上述因素,市中心的辦公樓售價將有望進一步走高,而次中心和遠郊辦公樓市場卻由于其大量的供應(yīng)量和外圍化而走低。市場的緊張局面使寫字樓租金繼續(xù)增長,截至 2006年初, 美金。 2005 年度上海市正式投入使用的甲級寫字樓已有花旗集團大廈、匯亞大廈、新梅雙塔、都市總部大廈、港匯廣場等多個物業(yè),供應(yīng)總量達到 49 萬平方米,但相較于強大的市場吸納量,上海甲級辦公物業(yè)仍然處在短缺狀態(tài)。 需求方面,隨著上海經(jīng)濟持續(xù)向好,對于甲級辦公物業(yè)的需求也保持持續(xù)上升,尤其是很多跨國企業(yè),吸納了大量甲級寫字樓面積。 甲級寫字樓持續(xù)的供不應(yīng)求狀況也使得空置率逐年下降, 2005 年甲級寫字樓空置率為 %。 另外, 2005 年上市的幾個甲級物業(yè)整體品質(zhì)較高,也是促使租金價格高漲的主要原因。 178。上海甲級辦公樓租賃市場預(yù)測 178。 178。178。由于甲級辦公樓的低供應(yīng)量,預(yù)計空置率將進一步下降,而平均租金將有機會在06年之后繼續(xù)上揚。入住率約為90%。小陸家嘴區(qū)域目前還有眾多正在建設(shè)或者即將建設(shè)的甲級寫字樓, 2008年年末前竣工投入使用的辦公樓總建筑面積預(yù)計達到80萬平方米。  在過去十年中,浦東陸家嘴甲級寫字樓每年的平均吸納量在165,000平方米左右。陸家嘴地區(qū)在上海辦公樓市場供應(yīng)中占據(jù)重要的位置,空置率也在1997年亞洲金融危機后持續(xù)走低。目前,陸家嘴寫字樓市場的總供應(yīng)量為160萬平方米,并將在2010年之前新增180萬平方米,達到340萬平方米。排名第二的是制造業(yè),其后依次是專業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)和保險業(yè),最后是其它一些小型工業(yè)企業(yè)。 浦東寫字樓市場的需求將有賴于市場本身的有機增長以及新企業(yè)的進駐。售價、租金兩頭旺小陸家嘴甲級寫字樓平均租金在1美元/平方米/天左右,略高于全市甲級寫字樓的平均租金水平。小陸家嘴區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場將會保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢,租金水平在市場供小于求的時期有望小幅上漲,但總體漲幅不會過大。小陸家嘴延伸板塊——竹園商貿(mào)區(qū)異軍突起目前竹園CBD已有商務(wù)樓宇近20幢,包括浦項廣場、湯辰金融中心等現(xiàn)代化辦公樓項目,未來還將出現(xiàn)以城建國際中心為代表的多棟高品質(zhì)辦公樓項目,包括中建大廈、盛大國際中心、華東汽車城(暫名)等,商務(wù)氛圍正不斷提升。隨著和記黃埔在竹園大力興建“大都會”,竹園CBD的功能將更加完善。06年7月上海寫字樓市場走勢新增項目新增寫字樓項目3例,套數(shù)為963套上海7月新增出售寫字樓物業(yè)有3例,較上月有大幅增長,上市套數(shù)為963套,分別位于楊浦區(qū)和浦東新區(qū)。在新增出售物業(yè)中,浦東金橋地區(qū)依然是供應(yīng)的集中區(qū)域。從價格上來看,本月新增物業(yè)的價格基本在1100012000元/平方米。;。從整體市場來看,本月上海寫字樓銷售市場絕大多數(shù)物業(yè)由于成交單元位置的調(diào)整,導(dǎo)
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