某集團商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件-在線瀏覽
2025-03-01 12:53本頁面
【正文】 ： 商業(yè)項目選址、前期定位、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)選擇等軟件： 招商管理、零售管理、租賃管理 穩(wěn)定可靠的、較高的租金較高的凈營運收益、較低的資本化率較高的市場估值（ 2）商業(yè)房地產(chǎn)投資 IRR的因素分析在同樣的租金凈收入情況下，長期持有出租與短期內(nèi)銷售相比，一定會降低項目的 IRR嗎？1 2 3 4 5 6 7 8 9 10第一年凈營運收益1000萬，租金凈收益率為 10%每年凈營運收益增長率 5%1億元如果是永久性持有，該筆投資的 IRR為多少 ？商業(yè)物業(yè)投資的IRR高低取決于凈營運收益率及凈租金增長率1 2 3 4 5 6 7 8 9 10在第一年轉(zhuǎn)售在第五年轉(zhuǎn)售在第十年轉(zhuǎn)售 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 10% 10% 10% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15%如果轉(zhuǎn)售的資本化率等于第一年的凈營運收益率 10%，各種情況下的 IRR不變，即不論持有年限多長再轉(zhuǎn)售， IRR都是一樣的?！?第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 8% 8% 8% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15% 第一年出售 第五年出售 第十年出售 永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率 12% 12% 12% 實現(xiàn)的項目 IRR % % % 15%如果轉(zhuǎn)售的資本化率 大于 第一年的凈營運收益率 10%，變成 12%，則越早銷售， IRR越低。（ 3）商業(yè)房地產(chǎn)的三種投資收益模式1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11CF1模式一：開發(fā)后立即銷售 模式三：長期持有模式二：中短期持有后轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售估值（ 4） 當采用開發(fā)后再銷售的模式，一般是在將項目經(jīng)營到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現(xiàn)流的情況下，才能實現(xiàn)項目 IRR的最大化。兩者結(jié)合使得估值偏低，實現(xiàn)的 IRR也低。1 2CF1進行很好的租賃、經(jīng)營管理的情況下，一般 3—5 年會進入成熟期，此時凈營運收益實現(xiàn)較高水平、而且穩(wěn)定，估值時的資本化率取得較低；從而實現(xiàn)較高的估值水平。1 2 3 4 5 6CF1在項目 Unleverage IRR % 中，可以分解為由租金收入凈現(xiàn)流和由轉(zhuǎn)售收入凈現(xiàn)流構成的 IRR，經(jīng)過計算發(fā)現(xiàn)，租金現(xiàn)金流占 IRR的34% ，而轉(zhuǎn)售收入占 IRR的 66% 。在不同的時候進行轉(zhuǎn)售，項目所實現(xiàn)的 IRR是不一樣的。因此，項目一定要通過恰當?shù)墓烙媮砼袛嗪线m的銷售時機，以實現(xiàn) IRR的最大化。因此，作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主的公司，應該選擇一個較好的下家，來以較低的資本化率收購該物業(yè)，實現(xiàn)上家以較高的 IRR收益率退出。因此應該設計一個很好的商業(yè)模式，尋求戰(zhàn)略合作者，來進行商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)。在較低的資本化率水平下，轉(zhuǎn)售之后 IRR才能達到較高的水平。有以下優(yōu)點：?有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)?；?jīng)營；?可以減少了公共部分產(chǎn)權分割帶來的許多麻項； ?有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展；?提高房地產(chǎn)市場分析的 “效率性 ”，由于房地產(chǎn)租金水平能比較準確地反映房地產(chǎn)市場的供求關系以及社會整體經(jīng)濟形勢，租賃經(jīng)營將使房地產(chǎn)價格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地產(chǎn)售價的易變和不可捉摸性。美國商業(yè)房地產(chǎn)的債務資產(chǎn)構成 RealInvestmentREITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從 1992年開始， Reits在美國得到迅速的發(fā)展（百萬美元）主要優(yōu)勢：1. —— 股本金低，持股靈活：2. 美國 REITs收益憑證的方式參與投資，分享美國宏觀經(jīng)濟增長帶來的收益。主要優(yōu)勢：2. —— 屬多元化組合投資，市場回報高： REITs最吸引
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