【正文】 杭州規(guī)劃的地鐵二號(hào)線實(shí)施時(shí)間與本項(xiàng)目的開發(fā)周期不同步。 項(xiàng)目北側(cè)的杭宜鐵路拆除還需時(shí)日。與其他各板塊相比，三墩板塊是杭州目前居住條件、配套 設(shè)施最為成熟的板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 成熟配套優(yōu)勢(shì) 三墩區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè) 施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。 自然資源優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目?jī)?nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條自然水系匯聚于此，沿河道兩側(cè)各規(guī)劃約 15米寬綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃總面積達(dá) ，自然環(huán)境優(yōu)越，可作為項(xiàng)目的借鑒資源改善項(xiàng)目居住環(huán)境。選取有代表性的項(xiàng)目如下圖所示： 樓盤 所屬板塊 聯(lián)排別墅 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 良渚文化村 良渚 250300 10000 250300萬(wàn)元 大華西溪風(fēng)情 西溪濕地 四期 280400 15000 400600萬(wàn)元 綠城留莊 西溪濕地 285450（平層大宅） 預(yù)計(jì) 2500030000 8001000萬(wàn)元 華元西溪項(xiàng)目 西溪濕地 規(guī)劃未定 未定 未定 金都雅苑 留下 200270 9500 250 萬(wàn)元 坤和和家園 留下 公寓主力 150180 別墅未定 電梯公寓報(bào)價(jià) 12021， 聯(lián)排別墅預(yù)計(jì) 20210 公寓 200 萬(wàn)元 聯(lián)排別墅未定 綠野春天 小和山 190220 8000 160200萬(wàn)元 華安西溪山莊 閑林 240300 8000 200250萬(wàn)元 西湖陽(yáng)明谷 之江轉(zhuǎn)塘 200300 預(yù)計(jì) 2500030000 500800萬(wàn)元 贊成嶺上 之江轉(zhuǎn)塘 180270 9000 200 萬(wàn)元 總結(jié)分析： 1） 本區(qū)域內(nèi)別墅面積相對(duì)偏大（對(duì)于上海市場(chǎng)主流在 200240 平米而言）， 總價(jià)也相對(duì)偏高，顯示出浙江客戶的總價(jià)承受能力強(qiáng)于上海市場(chǎng)客戶，按照通常經(jīng)驗(yàn)，上海聯(lián)排別墅總價(jià)達(dá)到 350萬(wàn)時(shí)會(huì)遇到去化瓶頸，浙江聯(lián)排客戶的承受能力顯然在此之上，同時(shí)顯示浙江客戶更加注重戶型尺度的舒適性； 2） 獨(dú)特的自然資源和成熟的商業(yè)生活配套是提升聯(lián)排別墅價(jià)格的有效途徑，相比於更高端的獨(dú)棟雙拼別墅客戶，聯(lián)排客戶對(duì)景觀和生活配套的關(guān)注度都很強(qiáng)，因此為城市別墅的形成奠定了條件。 2. 大城西排屋（或類排屋）市場(chǎng)典型項(xiàng)目 由于三墩板塊是近年來新興的中檔公寓集中的大型居 住板塊，本身定位為城區(qū)人口導(dǎo)入的新建成區(qū)，從目前狀況來看，中檔居住區(qū)的形象更加深入人心一些，現(xiàn)狀離杭城購(gòu)房者推崇的高尚居住版塊（如城西文教區(qū)）尚有一定距離；但隨著板塊內(nèi)配套設(shè)施的逐步完善（申花板塊的沃爾瑪銀泰、浙大紫金港校區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)擴(kuò)大、厚仁路商街的建設(shè)等），本區(qū)域與傳統(tǒng)高尚居住區(qū)如西溪、城西的壁壘將被打通，并開始具備吸引中高端乃至高端客戶的條件。繞城高速以內(nèi)未上市的排屋項(xiàng)目包括 坤和和家園別墅部分 、 萬(wàn)科西溪項(xiàng)目（疊加） 、 華元西溪項(xiàng)目 、 綠城留莊（大平層） ，預(yù)計(jì)售價(jià)都在 2021030000元，主力總價(jià)在 500700萬(wàn)元。 橡樹園 樓盤位置 東至規(guī)劃塘 中路，南至規(guī)劃萍水路，西至豐潭路 發(fā)展商 旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 延安南路 119號(hào) 物業(yè)類型 小高層 售樓電話 87701000,87701001 產(chǎn)品分析 總建面積 10萬(wàn) 總戶數(shù) 500 容積率 綠化率 30% 配套情況 沃爾瑪、銀泰、富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)等 基本信息 樓盤名稱 西城年華 價(jià)格 8380 發(fā)展 廣宇集團(tuán) 樓盤 豐潭路與古墩路之間 商 股份有限公司 位置 售樓地址 豐潭路與古墩路之間 售樓電話 88952078,88951578 物業(yè)類型 高層 交付時(shí)間 07年底 產(chǎn)品分析 占地面積 總建面積 26萬(wàn) 總戶數(shù) 1500 容積率 綠化率 30 車位 858 配套情況 小區(qū)內(nèi)部配套 :西城商街、業(yè)主服務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、架空層等 學(xué)校 :保叔塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校分校、幼兒園 商業(yè)：規(guī)劃中的銀泰百貨、富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)等 三、 杭州排屋市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析 1. 整體排屋市場(chǎng) 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 容積率 總建 目前報(bào)價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 可售體量 (萬(wàn) M2) (元 / M2) (M2) (萬(wàn)元 ) （套） 余杭 西溪山莊 排屋 133 未定 265－ 300 未定 210 大華西溪風(fēng)情 獨(dú)棟，排屋 50 四期預(yù)計(jì) 20210 280300 500萬(wàn)以上 130 竹海水韻 排屋，多層 ,高層 110 9000 220260 215 5 華清山莊 別墅，排屋 5 6000 170340 102240 31 良渚文化村 獨(dú)棟，疊排，排屋 9 10000 250320 250320 1 贊成嶺上 排屋 11 10000 240 240 80（已預(yù)定） 蕭山 三水一生 排屋 15 7000 256 180 0 綠都湖濱花園 排屋 30 12021 225 265 0 蘇黎士小鎮(zhèn) 排屋 11 8800 300 265 0 西子郁金香 排屋 31 12021 230－ 250 290 0 南岸花城 排屋 34 11000－ 13000 205－ 240 265 160 杭州排屋主要集中在余杭和蕭山，繞城高速以內(nèi)沒有排屋在售。預(yù)計(jì) 2021年上半年開盤。橡樹園 位于杭州城西，西臨豐潭路，東接規(guī)劃塘中路，南鄰規(guī)劃萍水路，規(guī)劃城西銀泰商業(yè)中心和歐尚超市的北面。 而該盤 06年底推出的均價(jià)高達(dá) 11000元 /㎡的一期最后一幢精裝修小戶型，被解讀為對(duì)二期產(chǎn)品的市場(chǎng)試探，以“差異化”策略避 開正面競(jìng)爭(zhēng)。而二期恰逢“ 70% 房源面積應(yīng)在 90平米以下”的政策影響而修改產(chǎn)品設(shè)計(jì)，導(dǎo)致在 2021年的大部分時(shí)間無(wú)房可賣。文鼎苑 (2期 ) 作為新城西一個(gè)有著 70萬(wàn)平米的大盤，文鼎苑一直受到市場(chǎng)強(qiáng)烈的關(guān)注。 另外，目前該項(xiàng)目在公開銷售價(jià)格上，可打 ，對(duì)于進(jìn)入尾盤的剩余房源而言，不排除價(jià)格還會(huì)有進(jìn)一步松動(dòng)的可能。 日期 項(xiàng)目名稱 報(bào)紙 版面 推廣主題 三墩頤景園 錢江晚報(bào) 1/6版 承吳越靈韻之文脈 品哲人暢然之雅居 都市快報(bào) 方通 千年等一回 純正江南園林雅居 都市快報(bào) 單通 大戶人家就要買大戶型 從近期該項(xiàng)目媒體推廣上，銷售策略也有所為尾盤去化采取的相應(yīng)推廣動(dòng)作。 銷售策略分析 : 05年 8月開盤，該項(xiàng)目以“高品質(zhì)、低價(jià)格”產(chǎn)品形象入市，市場(chǎng)推廣站位相對(duì)理性，在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，保持相對(duì)主動(dòng)的價(jià)格切入點(diǎn)，以相對(duì)持穩(wěn)的價(jià)格，“不變應(yīng)變”，保持價(jià)格穩(wěn)定的前提下，促動(dòng)產(chǎn)品去化。 而相對(duì)于 150㎡以上的大戶型而言，占項(xiàng)目總套數(shù) 11%的比例房源中， 150— 170㎡的 46套房源去化一半，而 170㎡的 38套房源，僅有 5套去化，明顯供大于求，與目前其他同類項(xiàng)目相似，也面對(duì)進(jìn)入圍 盤階段如何有效去化大戶型的產(chǎn)品市場(chǎng)問題。130— 150㎡的房源居其次，120套。90㎡以下的房源銷售率為 %。 各面積戶型去化比例： 從各面積段的房源銷售情況看 ，銷售率超過 80%的面積段房源依次為， 90— 110㎡的房源，銷售率為 %。其二，頤景園的價(jià)格 市場(chǎng)表現(xiàn)，對(duì)于該區(qū)域市場(chǎng)受眾的同類產(chǎn)品市場(chǎng)開發(fā)與定位的行走取向也有一定意義的指示性。 價(jià)格分析 : 自 2021年 9月推出的首批推出的荷風(fēng)苑 15 號(hào)樓 42 套小高層公寓，均價(jià)為 6180元 /㎡（起價(jià) 5580元 /平方），開盤至今該項(xiàng)目銷售均價(jià)為 6700元 /㎡，從開盤至今近兩年的時(shí)間里，該項(xiàng)目的價(jià)格保持持穩(wěn)的走勢(shì)，公寓價(jià)格未有高起的市場(chǎng)表現(xiàn)，從透明售房網(wǎng)的實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)來看，以往各幢單套實(shí)際成交價(jià)格 5600— 6600元 /㎡，從中也反映出該項(xiàng)目實(shí)際的價(jià)格走勢(shì)軌跡。 另外 150— 170㎡及以上面積戶型約占 11%，在對(duì)大戶型、高端客群的供應(yīng)對(duì)接上體現(xiàn)同類產(chǎn)品市場(chǎng)常規(guī)的供應(yīng)比重。其二，三墩的區(qū)域需求市場(chǎng)認(rèn)同提高，近年客群結(jié)構(gòu)呈多樣性需求特點(diǎn)，目前三墩區(qū)域樓盤的產(chǎn)品各具特色的推廣理念而言， 戶型分析 : 頤景園戶型較多，面積跨度較大，從 40平方到 200余方均有，且每個(gè)戶型層面 的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也有細(xì)分，在與客群對(duì)戶型的需求上對(duì)接口徑較多，單從戶型設(shè)計(jì)上看，產(chǎn)品市場(chǎng)覆蓋度相對(duì)寬泛。 產(chǎn)品規(guī)劃及推廣理念： “自由主義的浪漫”和“功能主義的理性” 推廣賣點(diǎn)： l潛力板塊 —— 正在迅速崛起的都市次中心，新浙大生活圈 l地段 —— 處于兩大商業(yè)服務(wù)中心的核心位置 l雙河景觀 基本信息 樓盤名稱 蘭韻天城 價(jià)格 6400 發(fā)展商 新南北房產(chǎn) 樓盤位置 古墩路與董家路交界處 售樓地址 古墩路樓盤現(xiàn)場(chǎng) 售樓電話 88968353,88968363 物業(yè)類型 高層，小高層 交付時(shí)間 07年 6月 建筑設(shè)計(jì) 杭州市城建設(shè)計(jì)研究院有限公司 景觀設(shè)計(jì) 美國(guó) XWHO設(shè)計(jì)公司 產(chǎn)品分析 占地面積 47277㎡ 總建面積 12萬(wàn) 總戶數(shù) 630 容積率 綠化率 30% 車位 391 配套情況 中小學(xué) :綠城育華親親分校 三墩小學(xué) 三墩中學(xué) 杭師院附中三墩分校 幼兒園 :親親家園幼兒園 , 綜合商場(chǎng) :家友聯(lián)華超市 解百超市 三江超市 , 銀行 :建行 工行 農(nóng)行 合作銀行 供求情況 上市 銷售 面積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 面積配比 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)比（ % ） 90以下 73 % 73 % 90110 30 % 30 % 110130 134 % 128 % 130150 172 % 152 % 150170 137 % 90 % 170以上 68 % 24 % 總計(jì) 614 % 497 % （以上數(shù)據(jù)來源于透明售房網(wǎng) 截止到 615） 該樓盤 110㎡以下的房源，已全部銷售完畢，由于面積大總價(jià)臺(tái)高的原因是導(dǎo)致 130㎡以上的房源跟三墩這一片區(qū)的購(gòu)房消費(fèi)者的需求部分脫鉤，透明售房網(wǎng)顯示其成交均價(jià)在 6000—— 6800元 /㎡之間，項(xiàng)目整體銷售已經(jīng)超過八成。其戶型特點(diǎn)普遍為精致、實(shí)用性較高。 90~110㎡的兩室的去化率為 100%。 供求情況 上市 銷售 面積（㎡） 總套數(shù) 總面積（㎡） 總套數(shù) 總面積（㎡） 套數(shù)比例 90以下 40 40 % 90~110 28 28 % 110~130 88 82 % 130~150 6 4 % 150~170 4 3 % 合計(jì) 166 157 % （以上數(shù)據(jù)來源于透明售房網(wǎng) 截止到 615） 從表中可以看出，項(xiàng)目主力面積集中在 90~130㎡，占總套數(shù)的 94%。 據(jù)透明售房網(wǎng)顯示七成交均價(jià)在 7600—— 9300元 /㎡之間，客戶群體定位較為準(zhǔn)確： 目前以首次置業(yè)需求為主，如 IT界從業(yè)者、高學(xué)歷的精英管理者等新生代的居住群體。 萬(wàn)家花城項(xiàng)目概況一覽表： 供求情況 從上表中可以得出分析，該項(xiàng)目所推出的全部房源銷售率高達(dá)九成以上 。一期主力戶型 90135㎡。 項(xiàng)目位于拱墅區(qū)規(guī)劃萍水路與益樂路交叉口， 2021年 5月開盤。故在開盤僅不到一個(gè)月的情況下迅速去化。 110~150㎡的三室、四室去化率為 100% 小結(jié)： 項(xiàng)目基本上是以 90~130㎡的 2R、 3R為主力戶型，面積偏實(shí)用。 親親家園項(xiàng)目概況一覽表： 從表中可以分析，主力戶型 90㎡以下的兩室去化率為 %。幸福里 親親家園幸福里 (4期 )已經(jīng)于 07年 1月 27日以 6800元／㎡的均價(jià)開盤，不少購(gòu)房者漏夜排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，首批房源共 124套當(dāng)天即預(yù)訂 100余套，銷售近 85%，勢(shì)頭良好。文鼎苑 (2期 ) ...................................................... 19 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目掃描 主要由于鄰近高教板塊加之自身區(qū)域成熟，未來的就業(yè)人口及流動(dòng)人口將急劇增加，小戶型供應(yīng)為將來的租賃市場(chǎng)做好前期鋪墊。另外，大戶型供應(yīng)體量少可以看出，需求市場(chǎng)以初次置業(yè)或改善型為主，四房以上的大戶型去化速度一般。由于高校板塊的因素和周北配套的成熟，也使得剛性需求得到增長(zhǎng)。 精裝修的單身公寓 的價(jià)格適當(dāng)比同樓盤的其他戶型要高出 1000元以上，而且銷售狀況較好。目前 西城年華 對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)