【正文】 ..................................................................................... 22 1. 項目 SWOT分析 ............................................................................................. 22 2. 項目整體定位 ............................................................................................... 24 3. 項目客戶定位 ............................................................................................... 24 4. 項目產(chǎn)品定位 ............................................................................................... 24 五、 項目分期售價和銷售進度 ................................................................................. 26 1. 靜態(tài)價格確定 ............................................................................................... 26 2. 價格漲幅預(yù)測 ............................................................................................... 28 3. 銷售進度 ...................................................................................................... 30 一、 整體市場供需及價格走勢分析 1. 歷 年供需分析 供應(yīng) 需求 供求比 05 年 1 季度 2848 5408 05 年 2 季度 3979 2246 05 年 3 季度 7754 4196 05 年 4 季度 9139 6755 05 年全年 23720 18605 06 年 1 季度 5138 3356 06 年 2 季度 8071 8597 06 年 3 季度 6405 4772 06 年 4 季度 8387 7121 06 年全年 28001 23846 07 年 1 季度 2476 4732 07 年 2 季度 10308 13658 07 年 17 月 12784 18390 杭州市場整體供需情況（市六區(qū) 2021 年以來）28483979775491395138807164058387247610308540822464196675533568597477271214732136581. 771. 851. 351. 530. 941. 341. 180. 520. 750. 5302021400060008000100001202114000160002 0 0 5 Q1 2 0 0 5 Q2 2 0 0 5 Q3 2 0 0 5 Q4 2 0 0 6 Q1 2 0 0 6 Q2 2 0 0 6 Q3 2 0 0 6 Q4 2 0 0 7 Q1 2 0 0 7 Q20 .00 .20 .40 .60 .81 .01 .21 .41 .61 .82 .0供應(yīng)（套） 成交（套） 供求比 2021年 3季度以來，整體市場的供求比呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢，進入 2021年，由于需求的持續(xù)釋放，整體市場供應(yīng)不足的狀況一直維持，杭城樓市進入新一輪的供應(yīng)短缺周期。 4. 最近一年以來的量價走勢 杭州市場最近一年的量價走勢（市六區(qū)）287914102453281122872431214512001996284644966518391910172100239505101259848977599709857102631009296541062910539010002021300040005000600070002 0 0 6 7 2 0 0 6 8 2 0 0 6 9 2 0 0 6 10 2 0 0 6 11 2 0 0 6 12 2 0 0 7 1 2 0 0 7 2 2 0 0 7 3 2 0 0 7 4 2 0 0 7 5 2 0 0 7 6 2 0 0 7 78800900092009400960098001000010200104001060010800成交量（套） 均價（元 / 平方米） 67月成交價格相對年初上漲了 500元 /平方米左右， 6月由于萬家花城等項目的開盤熱銷，成交量達到 06年以來的最高點，而 7月成交量又回復(fù)了 5月左右的成交水平，但與 06年同期相比成交量有很大的增長，可見杭州樓市又進入了銷售旺季。 2. 板塊未來供需分析 ? 在售樓盤的剩余供應(yīng)量 目前這兩個區(qū)域推出房源都已基本售完，總剩余套數(shù) 225套 ，換算成面積為 ，且剩余可售戶型大部分為大面積戶型為主。 ? 土地已出讓但未上市樓盤的供應(yīng)量 土地已出讓但未上市樓 盤的供應(yīng)量包括 中天地塊 、 中海地塊 、 佳苑地塊 、 華立 202111 地塊 、 協(xié)安地塊 ，總占地 約 40萬平方米 ，總建 約 75萬平方米 。 未來可推土地： 41地塊南面、 42地塊東面的未推出地塊約 180畝，可形成建面約 ， 三墩鎮(zhèn)五里塘水鄉(xiāng)風(fēng)情街住宅地塊，占地約 260畝，可形成建筑面積 43約萬平米 。 3. 未來三年板塊需求預(yù)測 ? 從年度銷售量來看 三墩申花區(qū)域由于近兩年的集中開發(fā)，供應(yīng)量持續(xù)上漲，而需求也隨之上升，預(yù)計 07年全年需求量在 7000套左右。 ? 從城西潛在需求來看 機械增長帶來的購房需求 地區(qū) 本年遷入人數(shù) 本年遷出人數(shù) 本年凈遷入人數(shù) 省內(nèi) 省外 省內(nèi) 省外 全市 109729 50581 68463 20557 71290 市區(qū) 81906 40812 35788 15436 71494 上城區(qū) 4085 3308 871 515 6007 下城區(qū) 7334 5015 2151 967 9231 西湖區(qū) 17988 13590 12926 6302 12350 拱墅區(qū) 8777 3371 4712 863 6573 江干區(qū) 28244 6780 7043 3248 24733 濱江區(qū) 6838 1313 2935 129 5087 蕭山區(qū) 4069 3472 2115 1149 4277 余杭區(qū) 4571 3963 3035 2263 3236 西湖區(qū)的年度遷入人口為 ，按戶均人口三人來計算，三年將產(chǎn)生 的購房需求。 根據(jù)前面的統(tǒng)計，上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)三個 區(qū)的合計人口 ，我們以杭州目前的人均住房建筑面積為 27來計算，這些人口居住的房屋面積總量在 1233萬平方米左右。 總體來看，我們預(yù)計未來三年三墩申花區(qū)域的購房需求在 。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 4. 片區(qū)市場歷年價格走勢 從漲幅來看， 06 年三墩和申花板塊價格相對 05 年漲幅基本保持在 5%左右，而到了 07 年價格相對 06 年有了較大幅度的上漲， 三墩區(qū)域漲幅達到了 20%以上 ，而 申花區(qū)域漲幅在 10%左右 。 5. 板塊 供應(yīng)需求特征和典型樓盤分析 典型樓盤的戶型供應(yīng)情況 從區(qū)域市場已推出 （在售項目第一次開盤時間計算），占供應(yīng)主力的為三房約 1500套左右，占總供應(yīng)量 57%，面積范圍在 110130㎡。一房與四房分別占 10%與 8%，極少數(shù)躍層戶型占 3%?？梢娛袌鲂枨笕耘c新興區(qū)塊具有類似特征，以中小套型為主力需求。 文鼎苑 以比其他同區(qū)域更好的地段，總體均價達到 9300元／㎡，于 06年底推出的 7＃樓精裝修小戶型，更是以 11000元／㎡的均價熱賣，近期馬上要推出的二期29號樓，毛坯均價預(yù)計在 11000以上。 西城年華 在 2021年，趁著同區(qū)直接競爭樓盤文鼎苑老房源將售盡、二期未推出的空檔期，多次推出新房源，且將開盤均價從 8500元 /㎡降至 8200元 /㎡，從而成功“翻身”熱賣，多次成為杭州市的月度銷售冠亞軍。留祥路以南 ，受浙大紫金校區(qū)輻射影響更大，集中商業(yè)配套比較多（沃爾瑪、銀泰、），價格目前在 1000011000元 /平米。 小結(jié) ， 130平米左右的三房產(chǎn)品是主流供應(yīng) 從總價成交段分析，區(qū)域市場的最高預(yù)期段仍然在 70— 120萬之間。隨著杭州外來人口的增加，三墩無疑也將成為“新杭州人”的關(guān)注區(qū)塊之一。 場興旺做好鋪墊 從銷售情況分析， 4050㎡左右小戶型也存在較大市場空間。該類面積適應(yīng)初次置業(yè)者資金承受能力范圍內(nèi)的需求，同時吸引了部分租賃投資客購買。幸福里 ....................................................... 11 ............................................................... 12 ............................................................. 13 ............................................................... 15 ................................................................. 15 橡樹園 ........................................................... 19 ............................................................... 19 親親家園作為三墩較早開發(fā)的大盤，經(jīng)過幾年時間的開發(fā)推廣，已具備了一定的知名度，加上所推房源面積適中，且經(jīng)過近半年時間的市場推廣和客戶積累，取得這樣的銷售成績自然不在話下。 90~110㎡的三室去化率為 95%。迎合了區(qū)域市場房客對與小面積與精致戶型的消費特點的訴求。說明該區(qū)塊的房客對于精致、面積實用的戶型較為認可?？偨ㄖ娣e 40萬多㎡，為高層公寓，總戶數(shù) 1500多戶。該項目是濱江房產(chǎn)在城西的首個項目，以 “生態(tài)城”、“幸福城” 為定位方向，是杭州首個以 “綠色生態(tài)建筑” 定位的超大型商品住宅區(qū)。所推房源之 中 90㎡以下的兩室戶型占四成多，這種戶型銷售情況最好。 濱江房產(chǎn)以金色海岸這一高端樓盤的旺銷，使其在杭州市場樹立起良好口碑，在購房消費者心中有姣好的品牌認同度。 項目主力戶型為 110~130㎡的 3R，目前去化率為 93%，銷售情況較好。 可以得出，目前市場房客對于 90平方左右的兩室、 110~130平方三室較為認可。 對于 130㎡以上，只占到總套數(shù)比的 6%，說明項目所處的區(qū)塊主要需求面積對大面積的戶型來說市場認可 度較低。 基本信息 樓盤名稱 頤景園 價格 6200 發(fā)展商 三盛房產(chǎn) 樓盤位置 東至通濟路，南至董家 路 售樓地址 文二西 路489號 售樓電話 88988665,88972722 物業(yè)類型 高層小高層排屋 交付時間 08年 6月 建筑設(shè)計 上海唯景建筑設(shè)計事務(wù)所 景觀設(shè)計 蘇州園林設(shè)計院 產(chǎn)品分析 占地面積 67986㎡ 總建面積 12萬 總戶數(shù) 956 容積 率 綠化率 33% 車位 727 配套情況 中小學(xué) :三墩中心小學(xué)、蔣村中心小學(xué)、杭州西溪實驗學(xué)校、三墩中學(xué) 綜合商場 :銀泰、沃爾瑪、世紀聯(lián)華祥符購物中心、華潤萬家大賣場 銀行 :四大國有銀行及商業(yè)銀行 醫(yī)院 :浙大醫(yī)療中心、第九醫(yī)院 產(chǎn)品供應(yīng)分析 : 在三墩區(qū)域，該項目在產(chǎn)品類型上采用“多元”開發(fā)，除排屋外，在普通住宅中， 10樓開發(fā)為 40— 90多㎡的青年公寓，產(chǎn)品