【正文】 % 73 % 90110 30 % 30 % 110130 134 % 128 % 130150 172 % 152 % 150170 137 % 90 % 170以上 68 % 24 % 總計(jì) 614 % 497 % （以上數(shù)據(jù)來源于透明售房網(wǎng) 截止到 615） 該樓盤 110㎡以下的房源，已全部銷售完畢，由于面積大總價(jià)臺(tái)高的原因是導(dǎo)致 130㎡以上的房源跟三墩這一片區(qū)的購房消費(fèi)者的需求部分脫鉤，透明售房網(wǎng)顯示其成交均價(jià)在 6000—— 6800元 /㎡之間，項(xiàng)目整體銷售已經(jīng)超過八成。 另外 150— 170㎡及以上面積戶型約占 11%，在對大戶型、高端客群的供應(yīng)對接上體現(xiàn)同類產(chǎn)品市場常規(guī)的供應(yīng)比重。其二，頤景園的價(jià)格 市場表現(xiàn)，對于該區(qū)域市場受眾的同類產(chǎn)品市場開發(fā)與定位的行走取向也有一定意義的指示性。90㎡以下的房源銷售率為 %。 而相對于 150㎡以上的大戶型而言，占項(xiàng)目總套數(shù) 11%的比例房源中， 150— 170㎡的 46套房源去化一半，而 170㎡的 38套房源，僅有 5套去化，明顯供大于求，與目前其他同類項(xiàng)目相似，也面對進(jìn)入圍 盤階段如何有效去化大戶型的產(chǎn)品市場問題。 日期 項(xiàng)目名稱 報(bào)紙 版面 推廣主題 三墩頤景園 錢江晚報(bào) 1/6版 承吳越靈韻之文脈 品哲人暢然之雅居 都市快報(bào) 方通 千年等一回 純正江南園林雅居 都市快報(bào) 單通 大戶人家就要買大戶型 從近期該項(xiàng)目媒體推廣上，銷售策略也有所為尾盤去化采取的相應(yīng)推廣動(dòng)作。文鼎苑 (2期 ) 作為新城西一個(gè)有著 70萬平米的大盤，文鼎苑一直受到市場強(qiáng)烈的關(guān)注。而該盤 06年底推出的均價(jià)高達(dá) 11000元 /㎡的一期最后一幢精裝修小戶型，被解讀為對二期產(chǎn)品的市場試探，以“差異化”策略避 開正面競爭。橡樹園 位于杭州城西，西臨豐潭路，東接規(guī)劃塘中路，南鄰規(guī)劃萍水路，規(guī)劃城西銀泰商業(yè)中心和歐尚超市的北面。 橡樹園 樓盤位置 東至規(guī)劃塘 中路，南至規(guī)劃萍水路，西至豐潭路 發(fā)展商 旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 延安南路 119號(hào) 物業(yè)類型 小高層 售樓電話 87701000,87701001 產(chǎn)品分析 總建面積 10萬 總戶數(shù) 500 容積率 綠化率 30% 配套情況 沃爾瑪、銀泰、富強(qiáng)商業(yè)廣場等 基本信息 樓盤名稱 西城年華 價(jià)格 8380 發(fā)展 廣宇集團(tuán) 樓盤 豐潭路與古墩路之間 商 股份有限公司 位置 售樓地址 豐潭路與古墩路之間 售樓電話 88952078,88951578 物業(yè)類型 高層 交付時(shí)間 07年底 產(chǎn)品分析 占地面積 總建面積 26萬 總戶數(shù) 1500 容積率 綠化率 30 車位 858 配套情況 小區(qū)內(nèi)部配套 :西城商街、業(yè)主服務(wù)中心、網(wǎng)球場、架空層等 學(xué)校 :保叔塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校分校、幼兒園 商業(yè)：規(guī)劃中的銀泰百貨、富強(qiáng)商業(yè)廣場等 三、 杭州排屋市場簡要分析 1. 整體排屋市場 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 容積率 總建 目前報(bào)價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 可售體量 (萬 M2) (元 / M2) (M2) (萬元 ) （套） 余杭 西溪山莊 排屋 133 未定 265－ 300 未定 210 大華西溪風(fēng)情 獨(dú)棟，排屋 50 四期預(yù)計(jì) 20210 280300 500萬以上 130 竹海水韻 排屋，多層 ,高層 110 9000 220260 215 5 華清山莊 別墅，排屋 5 6000 170340 102240 31 良渚文化村 獨(dú)棟，疊排，排屋 9 10000 250320 250320 1 贊成嶺上 排屋 11 10000 240 240 80（已預(yù)定） 蕭山 三水一生 排屋 15 7000 256 180 0 綠都湖濱花園 排屋 30 12021 225 265 0 蘇黎士小鎮(zhèn) 排屋 11 8800 300 265 0 西子郁金香 排屋 31 12021 230－ 250 290 0 南岸花城 排屋 34 11000－ 13000 205－ 240 265 160 杭州排屋主要集中在余杭和蕭山，繞城高速以內(nèi)沒有排屋在售。 2. 大城西排屋（或類排屋）市場典型項(xiàng)目 由于三墩板塊是近年來新興的中檔公寓集中的大型居 住板塊，本身定位為城區(qū)人口導(dǎo)入的新建成區(qū)，從目前狀況來看，中檔居住區(qū)的形象更加深入人心一些，現(xiàn)狀離杭城購房者推崇的高尚居住版塊（如城西文教區(qū)）尚有一定距離；但隨著板塊內(nèi)配套設(shè)施的逐步完善（申花板塊的沃爾瑪銀泰、浙大紫金港校區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)擴(kuò)大、厚仁路商街的建設(shè)等），本區(qū)域與傳統(tǒng)高尚居住區(qū)如西溪、城西的壁壘將被打通，并開始具備吸引中高端乃至高端客戶的條件。 自然資源優(yōu)勢 項(xiàng)目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條自然水系匯聚于此，沿河道兩側(cè)各規(guī)劃約 15米寬綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃總面積達(dá) ，自然環(huán)境優(yōu)越，可作為項(xiàng)目的借鑒資源改善項(xiàng)目居住環(huán)境。與其他各板塊相比，三墩板塊是杭州目前居住條件、配套 設(shè)施最為成熟的板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 杭州規(guī)劃的地鐵二號(hào)線實(shí)施時(shí)間與本項(xiàng)目的開發(fā)周期不同步。 浙大高教園區(qū)日漸成熟，區(qū)域價(jià)值提升作用開始體現(xiàn)。有著百年輝煌歷史的浙江大學(xué)不僅提升了整個(gè)區(qū)域的人文氣質(zhì)，同時(shí)也提升了客戶對區(qū)域的關(guān)注度和認(rèn)可度，相比下沙大學(xué)城，浙江大學(xué)無疑更具影響力和號(hào)召力。 項(xiàng)目非純低密度住宅，影響整體品質(zhì) 項(xiàng)目綜合容積率為 ，為分?jǐn)倶敲娴貎r(jià)，不可避免將建設(shè)一部分高層或小高層公寓，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體品質(zhì)。 2. 項(xiàng)目整體定位 城市岸上的動(dòng)靜之城 運(yùn)河岸邊的品味大宅 充分利用項(xiàng)目水系和市政公園資源，營造運(yùn)河環(huán)繞、別有趣味的水城景觀，打造一個(gè)充分用城市繁華、又充分享受岸上美景生活的動(dòng)靜之城和品位大宅。 送 2車位 /戶 五、 項(xiàng)目分期售價(jià)和銷售進(jìn)度 1. 靜態(tài)價(jià)格確定 公寓區(qū)位打分得出價(jià)格： 8263元 /平米 參照項(xiàng)目 親親家園 蘭韻天成 耀江文鼎苑 廣宇西城年 華 本項(xiàng)目公寓 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X7) 區(qū)位 片區(qū)形象 12% 11 11 12 12 9 周邊自然環(huán)境 8% 7 7 7 7 7 周邊人文環(huán)境 8% 6 6 8 7 6 治安狀況 4% 4 4 4 4 4 與市中心的距離 8% 6 6 8 8 6 道路交通(軌道交通等）狀況 20% 20 20 19 18 18 周邊配套 25% 24 23 25 25 20 片區(qū)提升空間 15% 15 15 12 12 15 總評分 100% 93 92 95 93 85 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 8000 P1(a) 7900 P1(a) 11000 P1(a) 9700 參照權(quán)重（ %） Y1 30% Y2 25% Y3 25% Y4 20% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 1975 P3(b) 2750 P4(b) 1940 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 高層加權(quán) 9065 本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格 P 高層區(qū)位 8263 供寓產(chǎn)品打分得出價(jià)格： 10001元 /平米 參照項(xiàng)目 親親家園 蘭韻天成 耀江文鼎苑 廣宇西城年 華 本項(xiàng)目公寓 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X7) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 8% 8 7 8 7 8 社區(qū)規(guī)模 9% 8 6 9 7 9 園林環(huán)境 12% 10 9 11 10 12 建筑外觀 12% 12 10 10 10 11 戶型設(shè)計(jì) 12% 11 11 11 11 12 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 4% 4 3 3 3 3 學(xué)校 6% 4 4 4 4 6 會(huì)所 4% 4 3 3 3 3 其他 施工質(zhì)量 7% 6 6 6 6 6 物業(yè)管理 8% 6 6 6 6 7 建材配置 8% 7 6 7 6 7 開發(fā)商品牌 10% 10 9 10 8 10 總評分 100% 90 80 88 81 94 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 8000 P1(a) 7900 P1(a) 11000 P1(a) 9700 參照權(quán)重（ %） Y1 30% Y2 25% Y3 25% Y4 20% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 1975 P3(b) 2750 P4(b) 1940 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 加權(quán) 9065 本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 P 產(chǎn)品 10001 公寓靜態(tài)價(jià)格： 8263*+10001*=9306元 /平米 別墅區(qū)位打分得出： 16615元 /平米 參照項(xiàng)目 萬科良渚 大華西溪風(fēng) 情 金都雅苑 綠城留莊 坤和和家園 本項(xiàng)目別墅 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分(X7) 區(qū)位 片區(qū)形象 12% 10 12 11 12 12 12 周邊自然環(huán)境 8% 8 8 7 8 8 7 周邊人文環(huán)境 8% 7 7 7 8 8 7 治安狀況 4% 4 4 4 4 4 4 與市中心的距離 8% 5 6 6 6 6 6 道路交通(軌道交通等）狀況 20% 17 18 18 18 18 18 周邊配套 25% 20 22 22 22 22 24 片區(qū)提升空間 15% 13 15 13 15 15 15 總評分 100% 84 92 88 93 93 93 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 12000 P1(a) 15000 P1(a) 9500 P1(a) 25000 P1(a) 25000 參照權(quán)重（ %） Y1 20% Y1 25% Y1 25% Y1 15% Y1 15% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 3750 P3(b) 2375 P3(b) 3750 P4(b) 3750 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 高層加權(quán) 16025 本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格 P 高層區(qū)位 16615 別墅產(chǎn)品打分得出： 18131元 /平米 參照項(xiàng)目 萬科良渚 大華西溪風(fēng) 情 金都雅苑 綠城留莊 坤和和家園 本項(xiàng)目別墅 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X4) 評分(X7) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 8% 8 7 7 7 8 8 社區(qū)規(guī)模 9% 8 8 8 9 9 8 園林環(huán)境 12% 11 11 10 12 11 11 建筑外觀 12% 10 10 9 11 11 12 戶型設(shè)計(jì) 12% 10 10 10 10 10 12 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 4% 3 3 3 3 4 4 學(xué)校 6% 5 4 4 4 4 6 會(huì)所 4% 4 4 3 4 4 4 其他 施工質(zhì)量 7% 6 6 6 6 6 6 物業(yè)管理 8% 7 6 6 7 6 8 建材配置 8% 6 6 6 8 8 7 開發(fā)商品牌 10% 10 7 7 10 8 10 總評分 100% 88 82 79 91 89 96 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 12000 P1(a) 15000 P1(a) 9500 P1(a) 25000 P1(a) 25000 參照權(quán)重（ %） Y1 20% Y1 25% Y1 25% Y1 15% Y1 15% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 3750 P3(b) 2375 P4(b) 3750 P4(b) 3750 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 加權(quán) 16025 本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 P 產(chǎn)品 18131 別墅靜態(tài)價(jià)格： 16615*+18131*=17524元 /平米 2. 價(jià)格漲幅預(yù)測 全市漲幅預(yù)測： 杭州歷年城市居民人均可支配收入 ( 單位 : 元 )1089611778128981456516601190271 3 . 3 0 %9 . 4 0 %1 0 . 1 0 % 1 0 . 2 0 %1 2 . 1 0 %1 3 . 2 0 %0400080001202116000202102021年 2021年 2021年 202