【正文】 房地產(chǎn)品牌效應(yīng)表現(xiàn)的明顯，如同區(qū)域的中海金域中央和龍?zhí)└辉吩阡N售價(jià)格上相差了 1700 元 /平米，但銷售速度卻一。 結(jié)合前面對(duì)區(qū)域市場分析可看出，諸如南湖公園旁邊的中海南湖一號(hào)、湖畔誠品以及伊通河沿岸的高格藍(lán)灣等項(xiàng)目的快速銷售足以證明這一點(diǎn)。 區(qū)域的整體銷售情況較好，多數(shù)在售項(xiàng)目都是去年上半年入市的項(xiàng)目，且銷售表現(xiàn)不俗，基本都達(dá)到了 80%的銷售率。尤其是 08 年、 09 年新近開發(fā)的項(xiàng)目，由于其 70/90 的產(chǎn)品優(yōu)勢，更是看好區(qū)域的市場發(fā)展形式。毋庸置疑， 2020 年的房地產(chǎn)市場硝煙依舊彌漫， 兩城區(qū)將會(huì)有 北京棕櫚泉、大唐、保利等大莊紛紛看地，這塊自長春有史以來首個(gè)定位為 “都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ”的區(qū)域，將帶動(dòng)老南關(guān)，引領(lǐng)長春其他開發(fā)區(qū)域的發(fā)展步伐 。 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響： 后續(xù)開發(fā)用地不多，今后將以以改造開發(fā)為主，本區(qū)域具有極強(qiáng)的歷史、人文氣息，因此具有城市歷史文化及人文氣息的居住理念將逐步成為主流。 中段西部城區(qū)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、支路 的建設(shè)，深入改善城區(qū)環(huán)境，構(gòu)建層次合理的公益性設(shè)施體系；并提出對(duì)可能置換用地性質(zhì)的用地作為特殊用途區(qū)。逐步遷出部分行政辦公、金融保險(xiǎn)、居住等城市職能，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)零售業(yè)；規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位保護(hù)，適當(dāng)控制建筑密度、建筑高度，延續(xù)現(xiàn)有城市小路網(wǎng)格局及景觀肌理。 南關(guān)區(qū)規(guī)劃摘要： 發(fā)展定位： 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為特色的城市商貿(mào)金融、行政辦公、文化娛樂中心和商業(yè)中心；城市現(xiàn)代風(fēng)貌集中體現(xiàn)區(qū)； 現(xiàn)代化城市住區(qū) 。 場小結(jié) ? 2020年商品住宅市場供略高于求，全年供求比為 1： ? 商品住宅市場新增供應(yīng)量基本呈現(xiàn) “倒 U 形 ”走勢 ? 傳統(tǒng)的銷售旺季并未出現(xiàn)， 08 年 7 月達(dá)到成交高峰 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 2020年下半年起，商品住宅成交均價(jià)開始顯現(xiàn)下滑勢頭 ? 2020年 至今，價(jià)格波動(dòng)幅度較小，整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢 ? 土地市場依然強(qiáng)勢，交易量平穩(wěn)上升 ? 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場潛力，樹立企業(yè)形象 ? 政策頻出，但本地市場影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價(jià)雙升態(tài)勢 ? 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場主流 ? 郊區(qū)的中低檔 樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費(fèi)者面前 ? 土地市場依然強(qiáng)勢，交易量平穩(wěn)上升 ? 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場潛力，樹立企業(yè)形象 ? 政策頻出，但本地市場影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價(jià)雙升態(tài)勢 ? 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場主流 ? 郊區(qū)的中低檔樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費(fèi)者面前 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第五篇 各區(qū)縣市場概況 、南關(guān)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場特征 區(qū)域規(guī)劃 朝陽區(qū)規(guī)劃摘要： 發(fā)展定位 ： 朝陽區(qū)承擔(dān)的主要城市職能：長 春市城市商業(yè)服務(wù)中心；長春市行政辦公中心；長春市科研文教中心；長春市重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；長春市環(huán)境優(yōu)良的城市居住區(qū)；長春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)；長春市旅游基地。 各區(qū)域住宅均價(jià) 25003200 3300350030004000010002020300040005000凈月區(qū) 二道區(qū) 綠園區(qū) 高新區(qū) 寬城區(qū) 南關(guān)區(qū)樓盤均價(jià)(元／平方米) 從各行政區(qū)域住宅均價(jià)來看， 長春住宅整體走勢為由城市中央向四周遞減 ，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房價(jià)相對(duì)較低。自 2020年開始，價(jià)格漲幅有所下降，至下半年，受到市場觀望情緒的影響，均價(jià)總體呈小幅下滑走勢，平均降幅為 %。預(yù)計(jì)原因如下 ： ? 棚戶區(qū)改造帶來剛性需求 ? 長春高校數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長春，需要解決住房問題 ? 大量房屋房齡較高，居民居住條件有待改善 ? 部分投資者在房價(jià)上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群 ? 部分消費(fèi)者看好長春市場，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍 長春市歷年商品房住宅銷售價(jià)格 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 從長春市商品住宅價(jià)格走勢來看， 2020 年 3 月前呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢，至08 年上半年，市場均價(jià)達(dá)到約 4000 元 /㎡。受到 “冬歇期 ”的影響，以及開發(fā)商對(duì)于市場預(yù)期尚不明朗， 09 年上半年新增供應(yīng)市場仍較為冷清，但隨著剛性需求的進(jìn)一步釋放以及項(xiàng)目的開工建設(shè)，新增供應(yīng)量將會(huì)隨之增加，這也將進(jìn)一步促進(jìn)市場成交。 近兩年各月供求分析 09 年 13 月新增供應(yīng)量同比 08 年 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 0 0 005101520253010月 11月 12月 1月 2月 3月0 8 年供應(yīng) 0 9 年供應(yīng) 09 年 13 月新增成交量同比 08 年 0 0 005101520253010月 11月 12月 1月 2月 3月0 8 年成交 0 9 年成交 受 2020 年整體供不應(yīng)求的影響， 2020 年的供應(yīng)量較 2020 年提前釋放。 2020 年商品住宅月度成交均價(jià)都保持在 3700 元 /㎡以上。 2020 年成交商品住宅 萬㎡，同比下降 21%。 09年第一季度土地均被本地開發(fā)商所取得，外埠開發(fā)商 07 年存儲(chǔ)大量土地?zé)o觸及土地市場。 2020 年，棚戶區(qū)改造工程繼續(xù)實(shí)施，土地供應(yīng)面積繼續(xù)走高，但總成交額有小幅下降。 —— 此舉可以將強(qiáng)物業(yè)維修資金使用的透明度，加強(qiáng) 了業(yè)主對(duì)資金使用單位的監(jiān)管力度，使物業(yè)維修資金的使用更有效力。無籍房確權(quán)之后，將對(duì)二手房市場的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。本次無籍房確權(quán)辦理將針對(duì) 3 種情況區(qū) 別對(duì)待：主體資格存在的單位自建房屋、主體資格消失的單位（包括開發(fā)公司）、主體資格存在的開發(fā)公司。 —— 計(jì)劃中強(qiáng)調(diào)了今年房地產(chǎn)市場的工作重點(diǎn)，一是加大保障性住房的建設(shè)力度，二是刺激房地產(chǎn)市場交易量的上升。 ? 長春市人民政府：第四個(gè)百萬平米回遷工程將啟動(dòng) 2020 年 1 月 13 日長春市人民政府召開會(huì)議制定了《長春市 2020 年民生行動(dòng)計(jì)劃》。 此次政策調(diào)整，長春市規(guī)定職工購買普通住房的公積金貸款額度可突破 40萬元限制，公積金貸款暫未設(shè)上限，并延長貸款年限。 —— 政策有力的保障困難回遷戶及時(shí)回遷，體現(xiàn)政府建立和諧社會(huì)的思想，也為房地產(chǎn)商開拓思路，參與開發(fā)回遷項(xiàng)目，贏取市場份額。 —— 縮減城市規(guī)劃部門的審批時(shí)間，分區(qū)設(shè)立規(guī)劃處，將有利于城市規(guī)劃 想更好更快方向發(fā)展。 2020 年 5 月 1 日開始施行。 ? 4 月 1 日起“復(fù)式”房打夾層需報(bào)批 自 4 月 1 日起，《長春市城市房屋安全管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則將正式施行。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 長春今年起環(huán)線內(nèi)停建大型超市 日前，在長春市商務(wù)工作會(huì)議上獲悉，從 2020 年起，長春市外環(huán)路以內(nèi)原則上停止審批大型超市建 設(shè)。價(jià)格超過該標(biāo)準(zhǔn)的，則界定為非普通住宅，需按總房款的 3％交納契稅。 ? 近期長春市非普通住宅價(jià)格出臺(tái) —— 近日，長春市稅務(wù)局公布了 2020 年長春市非普通住宅價(jià)格。預(yù)計(jì)，加息等金融措施會(huì)繼續(xù)實(shí)施，同時(shí)存款準(zhǔn)備金率也將有下浮的空間，各種促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的相關(guān)政策也會(huì)相繼出臺(tái)。 小結(jié) ? 2020年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn) 2020 年至今，政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房價(jià)、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的運(yùn)行，政 府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個(gè)方面加大了宏觀調(diào)控的力度，加息、提高存款準(zhǔn)備金率、征收土地增值稅、打擊囤地、打擊捂盤等措施已 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 初顯成效。 —— 為了防止地方政府借政策創(chuàng)新不依法行政，國土部強(qiáng)調(diào) 2020 年土地政策創(chuàng)新要封閉運(yùn)行?！掇k法》將創(chuàng)新使用封閉 運(yùn)行，就是指全國用地計(jì)劃和規(guī)模都要在保障 18 億畝耕地紅線的原則內(nèi)進(jìn)行。并據(jù)此提出五項(xiàng)措施。 ? 國土資源部公布 2020 年五大工作重點(diǎn) 國土資源部 1 月 17 日公布了 2020 年五大工作重點(diǎn)。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。同時(shí)也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 融資，大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 物權(quán)法： ①住 房滿 70 年后，使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期；②小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要；③露臺(tái)出讓不得損害他人利益；④會(huì)所依約定確立權(quán)屬；⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有；⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有； —— 物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對(duì)開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時(shí)也加大了拆遷難度。 新修訂的控制指標(biāo)由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。 土地政策 ? 土 地分小宗出讓； ? 嚴(yán)厲查處閑置土地 ； ? 整頓市場次序打擊捂盤惜售等； ? 工業(yè)用地禁建賓館、專家樓 2020 年 2 月 15 日，國土資源部新修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》發(fā)布實(shí)施。此前，此類居民購買商品房需按商品房全款交契稅。為支持居民改善居住條件，對(duì)因此購買二套 房貸 款 的，比照?qǐng)?zhí)行首套房貸的政策。 —— 國家對(duì)研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，是以房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略調(diào)控的表現(xiàn)。 12 月 17 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院第 40 次常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。城市房地產(chǎn)稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房價(jià)、地價(jià)或租價(jià)向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和 外商投資企業(yè)。 —— 這預(yù)示著國家對(duì)外資投資房地產(chǎn)的限制正在逐步放松。要根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房，避免擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結(jié)構(gòu)等情況發(fā)生，給人民生命和財(cái)產(chǎn)安全帶來很大隱患 ? 國務(wù)院頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》 國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第 546 號(hào)令，廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。 ? 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的 通知》 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》 (建質(zhì) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) [2020]133 號(hào) )(以下簡稱為《通知》 )，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。 —— 降低個(gè)人存款利息所得稅，意在增加居民儲(chǔ)蓄所的利息收入，從而加大居民儲(chǔ)蓄意愿，增加儲(chǔ)蓄，減少貨幣流動(dòng)性。據(jù)了解，物業(yè)稅的征收會(huì)有一定的標(biāo)準(zhǔn)線，且物業(yè)稅主要針對(duì)投資盈利性的物業(yè)，而對(duì)自住性的物業(yè)則影響不大。但消費(fèi)者也同時(shí)面臨“羊毛出在羊身上”的房價(jià)上漲的壓力。 ? 嚴(yán)格清算土地增值稅 國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。 ? 存量房貸可申請(qǐng) 7 折利率 —— 減輕購房者還貸壓力、減少銀行存貸差 行政政策 ? 征收土地增值稅 自 2020 年 2 月 1 日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人征收30%60%的土地增值稅。 —— 2020 年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了 2020 年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，可以預(yù)期，為提振內(nèi)需以補(bǔ)足外需，在 2020 年金融機(jī)構(gòu)貸 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 款基準(zhǔn)利率仍具有下行可能，從而有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。 ? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部落實(shí)國務(wù)院決策，部署 5 方面工作 一、加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模；二、加 快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)；三、積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點(diǎn)流域水污染防治工作；四、加快推進(jìn)建筑節(jié)能工作；五、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和規(guī)范市場秩序 —— 進(jìn)一步保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，借機(jī)推動(dòng)以往計(jì)劃已久而久未實(shí)施的政策措施，特別是保障性用房和公用設(shè)施建設(shè)。為加快建設(shè)進(jìn)度，會(huì)議決定，今年四季度先增加安排中央投資 1000 億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排 200 億元，帶動(dòng)地方和社會(huì)投資，總規(guī)模達(dá)到 4000 億元。 ? 央行公布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》 （ 1）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮 10%以內(nèi)；（ 2）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的 30%，比 35%的常規(guī)要求有所降低；（ 3）、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為 3 年，最長不超過 5 年，比常規(guī) 2 年的還款期限有所延長 —— 降低開發(fā)商開發(fā)經(jīng)適房的貸款利率、建設(shè)項(xiàng)目的自有資金比例和貸款期限，這明顯反映出國家給予房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展以很大支持，和以擴(kuò)大內(nèi) 需、促進(jìn)消費(fèi)為主的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)控思路。 ? 提高第二套住房貸款首付