【正文】 建設(shè)規(guī)模；二、加 快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)；三、積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點(diǎn)流域水污染防治工作；四、加快推進(jìn)建筑節(jié)能工作；五、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范市場(chǎng)秩序 —— 進(jìn)一步保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，借機(jī)推動(dòng)以往計(jì)劃已久而久未實(shí)施的政策措施，特別是保障性用房和公用設(shè)施建設(shè)。 ? 2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出明年經(jīng)濟(jì)工作的 5 項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù) 會(huì)議提出要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，保持資本市場(chǎng)和 房地產(chǎn) 市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。 —— 2020 年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確立了 2020 年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，可以預(yù)期，為提振內(nèi)需以補(bǔ)足外需，在 2020 年金融機(jī)構(gòu)貸 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 款基準(zhǔn)利率仍具有下行可能，從而有助于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度。而在會(huì)議中，政府高層領(lǐng)導(dǎo)明確提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多行政和信貸方面的利好預(yù)期。 ? 存量房貸可申請(qǐng) 7 折利率 —— 減輕購(gòu)房者還貸壓力、減少銀行存貸差 行政政策 ? 征收土地增值稅 自 2020 年 2 月 1 日起，正式向轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人征收30%60%的土地增值稅。 —— 土地增值稅的收取，降低部分投資者及炒房者的利潤(rùn)，對(duì)抑制炒房有一定作用。 ? 嚴(yán)格清算土地增值稅 國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格和全面的土地增值稅清算。 —— 嚴(yán)格并全面的清算土地增值稅，使企業(yè)面臨利潤(rùn)空間減少，流動(dòng)資金不足的局面。但消費(fèi)者也同時(shí)面臨“羊毛出在羊身上”的房?jī)r(jià)上漲的壓力。 ? 增加二手房的個(gè)人所得稅； ? 討論物業(yè)稅的征收； —— 物業(yè)稅的征收，會(huì)使人們出現(xiàn)買房容易養(yǎng) 房難的心理。據(jù)了解，物業(yè)稅的征收會(huì)有一定的標(biāo)準(zhǔn)線，且物業(yè)稅主要針對(duì)投資盈利性的物業(yè)，而對(duì)自住性的物業(yè)則影響不大。 ? 自 2020 年 8 月 15 日起，將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的 20%調(diào)減為 5%。 —— 降低個(gè)人存款利息所得稅，意在增加居民儲(chǔ)蓄所的利息收入，從而加大居民儲(chǔ)蓄意愿，增加儲(chǔ)蓄，減少貨幣流動(dòng)性。 ? 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理復(fù)墾開發(fā)工作的通知》 —— 本條政策是為防止大面積進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)而損害耕地現(xiàn)象，提倡節(jié)約集約利用土地，把土地復(fù)墾與生產(chǎn)建設(shè)同步規(guī)劃，同步實(shí)施。 ? 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的 通知》 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》 (建質(zhì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) [2020]133 號(hào) )(以下簡(jiǎn)稱為《通知》 )，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。 —— 國(guó)家引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式。要根據(jù)本地實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房，避免擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結(jié)構(gòu)等情況發(fā)生，給人民生命和財(cái)產(chǎn)安全帶來很大隱患 ? 國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》 國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署國(guó)務(wù)院第 546 號(hào)令，廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。同時(shí)，自 2020 年 1 月 1 日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，將與內(nèi)資企業(yè)享受“無區(qū)別待遇”，依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。 —— 這預(yù)示著國(guó)家對(duì)外資投資房地產(chǎn)的限制正在逐步放松。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)整體低迷，該舉措是想通過適度的放松避免外資抽逃導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩，但效果如何，還需看此后有無更為松動(dòng)的政策出臺(tái)。城市房地產(chǎn)稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和 外商投資企業(yè)。 ? 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》 為進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的決策部署，根據(jù)國(guó)務(wù)院的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行等十余個(gè)部門，在前期調(diào)查研究、充分聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，形成了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議。 12 月 17 日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院第 40 次常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。12 月 20 日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔 2020〕 131 號(hào) ，以下簡(jiǎn)稱《意見》），主要提出了六方面政策措施。 —— 國(guó)家對(duì)研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，是以房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略調(diào)控的表現(xiàn)。 ? 《縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅時(shí)限》 主要內(nèi)容為 縮短個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅時(shí)限 、 鼓勵(lì)居民改善住房條件 和 調(diào)整房屋租賃稅收管理方式，支持個(gè)人出租非住房，簡(jiǎn)化境外個(gè)人在京購(gòu)房手續(xù)。為支持居民改善居住條件，對(duì)因此購(gòu)買二套 房貸 款 的，比照?qǐng)?zhí)行首套房貸的政策。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 賣經(jīng)適房購(gòu)商品房可減契稅 按差額計(jì)征 為鼓勵(lì)居民改善住房條件，本市對(duì)居民將經(jīng)濟(jì)適用住房，以及按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改回遷房、集資建房、安居房、康居房等房屋上市出售后 1 年內(nèi)，該戶家庭再按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買商品房的；或者上述已購(gòu)住房上市出售前 1 年內(nèi)，該戶家庭已按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買商品房的，均可按購(gòu)買商品房與出售已購(gòu)住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。此前，此類居民購(gòu)買商品房需按商品房全款交契稅。 —— 通過減免稅收和縮短繳稅時(shí)限的方式來刺激內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)，支持鼓勵(lì)購(gòu)買改善型住房。 土地政策 ? 土 地分小宗出讓； ? 嚴(yán)厲查處閑置土地 ； ? 整頓市場(chǎng)次序打擊捂盤惜售等； ? 工業(yè)用地禁建賓館、專家樓 2020 年 2 月 15 日，國(guó)土資源部新修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》發(fā)布實(shí)施。其中明確提出， 嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套實(shí)施。 新修訂的控制指標(biāo)由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。根據(jù)新規(guī)， 工業(yè)項(xiàng)目所需的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的 7％；工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于 30％ 。 ? 物權(quán)法： ①住 房滿 70 年后，使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期；②小區(qū)車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要；③露臺(tái)出讓不得損害他人利益；④會(huì)所依約定確立權(quán)屬；⑤小區(qū)綠地由業(yè)主共有；⑥物業(yè)服務(wù)用房由業(yè)主共有； —— 物權(quán)法的核心問題是確立權(quán)屬，這對(duì)開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時(shí)也加大了拆遷難度。 ? 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 ①“土地分期拿證”叫停；②土地開發(fā)期限不得超過三年；③單宗土地出讓規(guī)模受控制；④實(shí)行凈地出讓；⑤土地閑置費(fèi)按 20%； —— “土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地 。同時(shí)也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 融資，大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費(fèi)按 20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費(fèi)的同時(shí)，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。 《規(guī)定》的頒布，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻，只有具備完全支付能力的開發(fā)商才能參與土地競(jìng)標(biāo)，中小房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地難度加大。 ? 中共中央紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合公布，《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》 ? 國(guó)土資源部和國(guó)家工商總局制 定的新版土地出讓合同 —— 這兩條政策反映出國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和加大行業(yè)內(nèi)違法亂紀(jì)行為的查處力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。 ? 國(guó)土資源部公布 2020 年五大工作重點(diǎn) 國(guó)土資源部 1 月 17 日公布了 2020 年五大工作重點(diǎn)。同時(shí)表示，要全力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，健全和落實(shí)嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度，加快推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革發(fā)展。并據(jù)此提出五項(xiàng)措施。 ? 《單位 GDP 和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的新增建設(shè)用地消耗考核辦法》 《辦法》即將被國(guó)土部推行，并以此對(duì)地方政府實(shí)行 4 萬億的投資進(jìn)行考核?！掇k法》將創(chuàng)新使用封閉 運(yùn)行，就是指全國(guó)用地計(jì)劃和規(guī)模都要在保障 18 億畝耕地紅線的原則內(nèi)進(jìn)行。 為了確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)土部還適時(shí)靈活地調(diào)整了工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，取消了一些禁止、限制類用地閑置，鼓勵(lì)項(xiàng)目投資，對(duì)工業(yè)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整。 —— 為了防止地方政府借政策創(chuàng)新不依法行政，國(guó)土部強(qiáng)調(diào) 2020 年土地政策創(chuàng)新要封閉運(yùn)行。今年起，國(guó)土資源部就增加城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，加大閑置土地清理處置力度。 小結(jié) ? 2020年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn) 2020 年至今，政府為了進(jìn)一步控制快速上漲的房?jī)r(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的運(yùn)行，政 府從控制供給、引導(dǎo)需求和打擊炒房等幾個(gè)方面加大了宏觀調(diào)控的力度，加息、提高存款準(zhǔn)備金率、征收土地增值稅、打擊囤地、打擊捂盤等措施已 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 初顯成效。 ? 2020年宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn) 數(shù)據(jù)顯示，居民消費(fèi)指數(shù)的居高不下，流動(dòng)性緊縮的局面開始出現(xiàn)。預(yù)計(jì)，加息等金融措施會(huì)繼續(xù)實(shí)施，同時(shí)存款準(zhǔn)備金率也將有下浮的空間，各種促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定的相關(guān)政策也會(huì)相繼出臺(tái)。 長(zhǎng)春市頒布主要相關(guān)政策 ? 住宅層高超 米一層算兩層 近年來，規(guī)劃設(shè)計(jì)中出現(xiàn)通過增加建筑層高達(dá)到擴(kuò)大建筑空間和變相突破規(guī)劃許可容積率的問題，一些開發(fā)企業(yè)利用此辦法規(guī) 避土地出讓金，少繳城市配套費(fèi) ,針對(duì)此現(xiàn)象，本月，長(zhǎng)春市規(guī)劃局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步明確城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中建筑層高和容積率關(guān)系計(jì)算規(guī)則通知》，通知規(guī)定對(duì) 住宅層高 米以上算兩層，寫字間層高 米以上算兩層，商鋪層高 米以上算兩層。 ? 近期長(zhǎng)春市非普通住宅價(jià)格出臺(tái) —— 近日，長(zhǎng)春市稅務(wù)局公布了 2020 年長(zhǎng)春市非普通住宅價(jià)格。具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 地 段 非普通住宅價(jià)格線（元 /平方米） 一級(jí)地段 6880 二級(jí)地段 5628 三級(jí)地段 4906 四級(jí)地段 4557 五級(jí)地段 4890 六級(jí)地段 3976 七級(jí)地段 3193 八級(jí)地段 2581 八級(jí)以外地段（凈月） 2120 長(zhǎng)春市非普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)該地段房屋前半年實(shí)際交易價(jià)格的 倍確定的，每半年更新一次。價(jià)格超過該標(biāo)準(zhǔn)的，則界定為非普通住宅，需按總房款的 3％交納契稅。另有，如住宅小區(qū)建筑容積率在 以下（不含 ）的或單套建筑面積在 144 平方米以上（不含 144 平方米）的住宅，都為非普通住宅，契稅都按總房款的 3％征收。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 長(zhǎng)春今年起環(huán)線內(nèi)停建大型超市 日前，在長(zhǎng)春市商務(wù)工作會(huì)議上獲悉，從 2020 年起，長(zhǎng)春市外環(huán)路以內(nèi)原則上停止審批大型超市建 設(shè)。同時(shí)， 再開 5000 平方米以上超市要召開聯(lián)席會(huì)，在 2020 年以前，同一業(yè)態(tài)在本商業(yè)規(guī)劃期內(nèi)只允許開 3 家大型超市連鎖店。 ? 4 月 1 日起“復(fù)式”房打夾層需報(bào)批 自 4 月 1 日起，《長(zhǎng)春市城市房屋安全管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則將正式施行。明確規(guī)定，從 4 月 1 日起，“復(fù)式”房打夾層需要報(bào)批。 2020 年 5 月 1 日開始施行。 ? 城市規(guī)劃行政許可業(yè)務(wù)流程 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》只需經(jīng)過長(zhǎng)春市發(fā)改委、環(huán)保局、國(guó)土資源局的會(huì)簽即可取得，再經(jīng)消防等相關(guān)指標(biāo)達(dá)標(biāo)后，可取的證件。 —— 縮減城市規(guī)劃部門的審批時(shí)間，分區(qū)設(shè)立規(guī)劃處，將有利于城市規(guī)劃 想更好更快方向發(fā)展。 ? 長(zhǎng)春繼續(xù)向棚改回遷戶發(fā)放公積金貼息貸款 為了保證回遷安置戶的及時(shí)回遷，在公積金中心辦理貸款的回遷戶可以享受貼息貸款，棚戶區(qū)的回遷居民在選擇回遷房時(shí)，成本價(jià)格和商品價(jià)格兩部分都可以用公積金來實(shí)現(xiàn)。 —— 政策有力的保障困難回遷戶及時(shí)回遷，體現(xiàn)政府建立和諧社會(huì)的思想，也為房地產(chǎn)商開拓思路，參與開發(fā)回遷項(xiàng)目，贏取市場(chǎng)份額。 ? 《關(guān)于改善群眾住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》 長(zhǎng)春市出臺(tái)的意見中規(guī)定，居民為改善住房條件轉(zhuǎn)讓原有住房繳納的個(gè)人所得稅，對(duì)轉(zhuǎn)讓人給予所得稅額省、市、區(qū)留成部分等 額的財(cái)政補(bǔ)貼，所得稅是成交價(jià)的 1%。 此次政策調(diào)整，長(zhǎng)春市規(guī)定職工購(gòu)買普通住房的公積金貸款額度可突破 40萬元限制，公積金貸款暫未設(shè)上限，并延長(zhǎng)貸款年限。 —— 減輕交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，同時(shí)提高公積金貸款限額和年限等措施的政策組合，對(duì)長(zhǎng)春的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交將會(huì)產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。 ? 長(zhǎng)春市人民政府：第四個(gè)百萬平米回遷工程將啟動(dòng) 2020 年 1 月 13 日長(zhǎng)春市人民政府召開會(huì)議制定了《長(zhǎng)春市 2020 年民生行動(dòng)計(jì)劃》。其中 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工作，即以政府保障與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 的方式，加快政府保障型住房建設(shè)，加大棚戶區(qū)和危舊房 改造力度，建立多層次住房保障體系；建立市、區(qū)、街道、社區(qū)居委會(huì)“四級(jí)”物業(yè)管理工作體制，提高服務(wù)水平；通過減免稅費(fèi)、政府補(bǔ)貼、簡(jiǎn)化審批手續(xù)等方式支持居民購(gòu)買住房，不斷提高住房保障水平。 —— 計(jì)劃中強(qiáng)調(diào)了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作重點(diǎn)，一是加大保障性住房的建設(shè)力度，二是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量