【導(dǎo)讀】蘇州地處亞熱帶北緣，四季分明，氣候溫和，年平均氣溫16度上下，年降水量1100毫米左右。蘇州地理環(huán)境優(yōu)越，位于長江三角洲中部。55′-121°20′，北緯30°47′-32°02′之間，東鄰上海，西傍無錫，南接。浙江，北依長江，面積平方公里，占全省面積的%。勢低洼，西南部多小山丘。吳中區(qū)穹窿山主峰高米，為全市最高點(diǎn)。有直達(dá)快車干線。境內(nèi)有張家港、常熟、太倉3個(gè)國家一類長江口岸。蘇州交通便利，高速公路、滬寧鐵路、312. 國道東接上海1小時(shí)車程，北離南京2小時(shí)車程，并有機(jī)場路直通虹橋機(jī)場。辛亥革命后，省會西遷，廢蘇州府，并長洲、元和、吳縣為吳縣。1949年4月，成立蘇州市，1983年與蘇州地區(qū)合并。2020年3月，吳縣撤市建區(qū)，被拆分成吳中、相城兩區(qū)。2020年蘇州全市出生43595人，出生率為‰，人口自然增長率為‰。蘇州人口目前平均壽命已達(dá)75歲。65歲以上老人占蘇州全市。蘇州現(xiàn)有人口總數(shù)已超過930. 2020年――2020年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例。

　　

【正文】 要原因是近郊樓盤設(shè)計(jì)有相當(dāng)數(shù)量的中小戶型，主力面積主要分布在 70110 ㎡之間，其中 100 ㎡以下的小戶型占有相當(dāng)大的比例。不久前，新鴻嘉統(tǒng)計(jì)的近一年來全市各個(gè)區(qū)域銷售的公寓的每套平均面積如下：主城區(qū) 105 ㎡、園區(qū) 131 ㎡、新區(qū) 124 ㎡、吳中區(qū) 121 ㎡、相城區(qū) 130 ㎡。問卷顯示，有 69%的人表示愿意購買二居室的中小戶型。近郊樓盤大量中小戶型的出現(xiàn)，立即引起了大量喜歡小面積房型客戶的青睞。 ? 銷售總價(jià)低： 2644 萬元 近郊樓盤較低的單價(jià)和較小的戶型面積，保證了每套房源的銷售總價(jià)不會過高，大部分房源的總價(jià)帶分布在 2644 萬元之間。而蘇州目前一些位置較好的區(qū)域，總價(jià)在 45 萬元以下的房源已很難找到。問卷顯示， 67%的人表示愿意購買總價(jià)在 2545 萬元之間的公寓。近郊樓盤有很好的低總價(jià)優(yōu)勢，對眾多收入情況一般，又想擁有屬于自己的一套房子的人來說，確實(shí)是一個(gè)不小的誘惑。 ? 得房率高，物業(yè)管理費(fèi)低 近郊樓盤吸引購房者的另外一個(gè)重要原因是近郊樓盤大部分為多層產(chǎn)品，得 房率較高，相同的面積，可以有更大的居住空間。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用又比較低，一般在 元 /㎡ *月之間，而一些小高層、高層產(chǎn)品的物業(yè)管理費(fèi)一般在 元 /㎡ *月之間。 ? 凸顯項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢 許多近郊樓盤都是以大盤的形象出現(xiàn)在市場上的，如理想城建筑面積 50萬㎡，國香園建筑面積近 20 萬㎡。大盤可以在社區(qū)內(nèi)設(shè)置部分商業(yè)設(shè)施等基礎(chǔ)配套，可以有效彌補(bǔ)項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)配套不足的缺陷。同時(shí)，也可以利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢有效降低各項(xiàng)成本。 ? 外來年輕人在蘇州安家的愿望 蘇州經(jīng)濟(jì)的飛 速發(fā)展和就業(yè)機(jī)會的不斷增加，每年都會吸引大量外地大學(xué)畢業(yè)生來蘇州就業(yè)。在蘇州安家，成為“新蘇州人”成為這部分人內(nèi)心強(qiáng)烈的渴望。在開始收入不是很高的情況下，高價(jià)位的房子對他們來說是一種奢望，于是很多人選擇了購買近郊價(jià)格不是很高，面積不是很大的房子，實(shí)現(xiàn)了擁有自己的房產(chǎn)，成為蘇州人的第一個(gè)愿望。 ? 城市外延發(fā)展趨勢加強(qiáng) 城市發(fā)展到一定階段，中心城區(qū)發(fā)展成熟以后，必然會在城市中心周圍形成一些城市副中心。中心城區(qū)的人口也會逐步外遷，即城市空心化趨勢會加強(qiáng)。城市副中心的形成過程，也就是城市外延發(fā)展的 過程。目前，蘇州城市外延發(fā)展的趨勢在不斷加強(qiáng)，在一定程度上帶動了近郊樓盤的興起和發(fā)展。 ? 區(qū)域規(guī)劃前景看好 蘇州近期出臺的“東進(jìn)西穩(wěn)南優(yōu)北擴(kuò)”城市規(guī)劃，也是促進(jìn)近郊樓盤不斷升溫的原因之一。很多購房者正是看中了區(qū)域未來的規(guī)劃前景，幾年后，區(qū)域發(fā)展成熟了，各項(xiàng)配套都會相繼跟進(jìn)，而房產(chǎn)又會大幅升值，何樂而不為呢？例如，越溪城市副中心就是一個(gè)典型的例子，在區(qū)域規(guī)劃前景普遍被看好的前提下，該區(qū)域的房子變得搶手就不足為奇了。 ? 與宏觀調(diào)控方向基本一致 近期，九部委新政的出臺，要求 90 ㎡以下的房源要占到 70%以上， 70%以上的土地要建普通商品房。近郊樓盤的開發(fā)無論在戶型面積方面還是產(chǎn)品檔次 方面都是目前市場上最和新政要求相接近的。因此，可以說，近郊樓盤的開發(fā)思路是和本次宏觀調(diào)控的方向基本上是一致的。 制約近郊樓盤發(fā)展因素及解決方案 近期，蘇州近郊樓盤走俏這一現(xiàn)象引起了很多人的關(guān)注，但這一現(xiàn)象能否成為蘇州樓市將來的發(fā)展趨勢目前還不好說，因?yàn)榕c成熟區(qū)域的樓盤相比，近郊樓盤除了具有價(jià)格等方面的優(yōu)勢外，在許多方面還存在一些先天的不足，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 ? 公共交通不方 便 與成熟區(qū)域的樓盤相比，近郊樓盤距離城區(qū)較遠(yuǎn)，公共交通成為制約人們出行的一大問題。購買近郊樓盤的客戶當(dāng)中，相當(dāng)一部分人都在市區(qū)上班，公共交通的不方便會給他們的出行帶來很多麻煩，同時(shí)也會增加交通成本。針對這一問題，開發(fā)商在樓盤啟動初期，可以引進(jìn)一些公交線路或者開通社區(qū)巴士，以方便人們的出行。 ? 日常生活不便利 近郊樓盤由于位置較偏，區(qū)域內(nèi)諸如學(xué)校、醫(yī)院、銀行、商業(yè)設(shè)施等配套會比較少，給當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钤斐闪酥T多不便。這也是很多人不愿意購買近郊房產(chǎn)的原因之一。針對這種情況，開發(fā)商在開發(fā)樓 盤的同時(shí)，要同時(shí)建立幼兒園、社區(qū)商業(yè)、會所等基礎(chǔ)配套，上述問題就可以部分得到解決。理想城在小區(qū)內(nèi)建有 3 萬㎡左右的商業(yè)、國香園也建有一些社區(qū)商業(yè)?；A(chǔ)配套設(shè)施的解決，為樓盤銷售打下了良好的基礎(chǔ)。 ? 區(qū)域認(rèn)知度不高 制約近郊樓盤銷售速度的另外一個(gè)重要因素是許多人對樓盤所在區(qū)域的認(rèn)知度不高，對區(qū)域缺乏統(tǒng)一的概念。針對這一問題，開發(fā)商在項(xiàng)目啟動伊始，就要對區(qū)域環(huán)境、人文歷史、優(yōu)勢資源等進(jìn)行廣泛的宣傳，以便能在消費(fèi)者心目中形成良好的印象。 ? 當(dāng)?shù)刭徺I力弱 近郊樓盤周邊居民偏少，收入 水平相對較低，購買力弱。當(dāng)?shù)貪撛诳驮瓷贂蔀橹萍s近郊樓盤銷售的一大難題。針對這一問題，開發(fā)商應(yīng)該加大對樓盤 的宣傳力度，采取多樣的營銷手法，并且盡力爭取項(xiàng)目區(qū)域以外的客源，盡力擴(kuò)大客源的輻射半徑，以彌補(bǔ)本地客源不足的缺陷。 ? 區(qū)域發(fā)展前景不明朗 近郊樓盤所在區(qū)域的未來發(fā)展前景如何，將會對消費(fèi)者的購買意向產(chǎn)生比較大的影響。如果所在區(qū)域未來規(guī)劃前景早已明確，區(qū)域發(fā)展?jié)摿艽蟮脑挘搮^(qū)域的樓盤對消費(fèi)者的吸引力就會大大加強(qiáng)。反之，如果區(qū)域的未來發(fā)展前景尚不明朗，面臨很大變數(shù)的話，消費(fèi)者在做購買決策時(shí) 就會比較猶豫，進(jìn)而會影響樓盤的去化速度。例如，越溪城市副中心由于區(qū)域規(guī)劃前景很好，使得該區(qū)域的樓盤如錦和加州、石湖小鎮(zhèn)等樓盤的銷售前景比較看好。此前石湖之韻的成功銷售也表現(xiàn)出消費(fèi)者對該區(qū)域未來發(fā)展前景的一致看好 。 附件：部分近郊在售 /在推樓盤信息資料一覽表 區(qū)域 樓盤名稱 物業(yè)地址 產(chǎn)品類型 銷售均價(jià) （元 /㎡） 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬元） 吳中區(qū) 太湖胥香園 吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)胥香路 小高層 4200 （精裝修） 92110 3946 金楓美地 金楓路與蘇福路交匯處 多層 3850 82100 3239 石湖之韻 石湖西側(cè) 多層 4180 90130 3854 國香園 郭新西路 195 號 多層 3600 75114 2741 石湖小鎮(zhèn) 越湖路與莊馬路交界處 多層 3500 85120 3042 錦和加州 越湖路文正學(xué)院正對面 多層 3700 70120 2644 新區(qū) 湖畔佳苑 學(xué)府路 189 號 多層 4180 92138 3858 理想城 長江路 819 號 多層 3680 70120 2644 相城 中惠晨曦印象 相城日益路 小高層 4100 100130 4153 恒勵西子花園 相城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)富元路 多層 3880 80100 3139 五、蘇州區(qū)域市場之間的競爭態(tài)勢分析 相城區(qū) ： 區(qū)域正在發(fā)展和完善之中區(qū)域配套得到提高 ，房地產(chǎn)發(fā)展速度加快，產(chǎn)品以別墅（陽澄湖畔）、多層和小高層為主，目前區(qū)域均價(jià)公寓 4255 元左右，別墅 6400 元左右，客源原以區(qū)域內(nèi)為主，但區(qū)內(nèi)項(xiàng)客戶源也逐漸往市區(qū)和園區(qū)發(fā)展；本公司招商依云水岸就是很好的認(rèn)證，另外西子花園等鄰郊區(qū)域由于價(jià)位的誘惑也吸引了不少城區(qū)、園區(qū)客戶。 市區(qū) ： 土地資源越來越少，護(hù)城河內(nèi)將以開發(fā)低密度住宅為主，配合周邊區(qū)域的多層、小高層項(xiàng)目，商業(yè)開發(fā)比例在提高，在售項(xiàng)目和待開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模??；價(jià)格體系（均價(jià)）：低密度住宅 900025000 元 /平米，主城區(qū)多層小高層50007000 元 /平方 米，平江新城 48005900元 /平米；市區(qū)客源構(gòu)成相應(yīng)簡單，多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的客戶看中市區(qū)的便利生活。 園區(qū) ： 園區(qū)整體的形勢已是供大于求，同時(shí)，該區(qū)域也是競爭最慘烈的區(qū)域，近段時(shí)間發(fā)展重點(diǎn)在湖東，大量集中的供應(yīng)讓 06年的湖東競爭相當(dāng)激勵，產(chǎn)品差異化不是很大年產(chǎn)品以小高層和高層為主，價(jià)格均價(jià)為住宅7389 ，別墅新區(qū) ： 在售項(xiàng)目以小高層、高層為主；90 平米左右的小戶型走勢較好，均價(jià)體系：何山板塊5500 、獅山 板塊6000 、玉山 板 塊5400； 06 年底新區(qū)推出大量土地，而這些土地以周邊近郊為主，新區(qū)今后的發(fā)展將往周邊區(qū)發(fā)展， 2020 年新創(chuàng)理想城的銷售狀況 第三章：吳中區(qū)市場分析 一、吳中區(qū)概況： 區(qū)域地理概況： 吳中區(qū)位于蘇州南部，北依蘇州古城區(qū)，東連昆山，南接吳江， 西銜太湖； 四周還分別與蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū) (虎丘區(qū) )、 相城區(qū)接壤；與無錫、宜興、浙江湖州隔湖相望。全區(qū)總面積 770 平方公里 (不含太湖水面 )，太湖水域面積 2425 平方公里 ，屬吳中區(qū)水面約 1459 平方公里。全境東西寬 92． 95 公里，南北長 公里 ，人口 萬。設(shè)３個(gè)區(qū)：國家級太湖旅游度假區(qū)、省級吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國家級西山國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，和甪直、木瀆、東山、西山、光福等 １３個(gè)鎮(zhèn)。 歷史由來 吳中區(qū)歷史悠久 ,是古吳文化的發(fā)源地。如果從三山島哺乳動物化石和舊石器的發(fā)現(xiàn)來推斷，大概有一萬多年歷史；如果從商代末年 (約公元前 12 世紀(jì) )泰伯、仲雍避奔江南建 “勾吳 ”算起，至少有三千多年歷史 (此后春秋戰(zhàn)國時(shí)期先后被稱為吳、越、楚 )；如果從公元前 221 年，秦始皇統(tǒng)一中國，實(shí)行郡縣制，建立吳縣算起，則有二千多年歷史。 秦初，吳縣地域廣大，包括現(xiàn)在的常熟、吳江、嘉興等地在內(nèi)。秦之后，吳縣的地域、轄屬屢有變化。至東漢末年，吳地屬孫權(quán)割據(jù)地。晉武帝滅孫皓，分天下為十九州，吳屬揚(yáng)州。晉太康四年 (283)縣境北部析置海虞縣 (今常熟市 )。宋、齊、梁、陳四代吳縣均為吳郡。梁代侯景之亂時(shí)，吳郡一度還曾被稱為吳州，后吳州、吳郡、吳縣治所同駐一城。隋唐時(shí)代，吳地平息戰(zhàn)亂后區(qū)轄有所變化。隋 開皇九年 (589)改吳州為蘇州。十一年 (591)吳縣縣治遷徙至橫山 (今新郭鎮(zhèn) )。相城區(qū) ： 區(qū)域正在發(fā)展和完善之中區(qū)域配套得到提高，房地產(chǎn)發(fā)展速度加快，產(chǎn)品以別墅（陽澄湖畔）、多層和小高層為主，目前區(qū)域均價(jià)公寓 4255 元左右，別墅 6400 元左右，客源原以區(qū)域內(nèi)為主，但區(qū)內(nèi)項(xiàng)客戶源也逐漸往市區(qū)和園區(qū)發(fā)展；本公司招商依云水岸就是很好的認(rèn)證，另外西子花園等鄰郊區(qū)域由于價(jià)位的誘惑也吸引了不少城區(qū)、園區(qū)客戶。 唐武周萬歲通天元年 (696)析吳縣東部地置長洲縣，兩縣分境合城而治。 隋唐時(shí)代，吳縣的農(nóng)田水利和漕運(yùn)事業(yè)得到較大的發(fā)展。大業(yè)六年 (610)，隋煬帝開鑿了大運(yùn)河，吳縣不僅成為江南運(yùn)河航運(yùn)的要地，也使大片的農(nóng)田灌溉得到了改善。 “云帆轉(zhuǎn)遼海，粳稻來東吳 ”、 “夜市賣菱藕，春船載綺羅 ”，這些詩詠真實(shí)反映了當(dāng)時(shí)吳縣物阜民豐的繁華景象。交通的改善，使吳縣的手工業(yè)和多種經(jīng)營也同時(shí)得到發(fā)展。絲織和刺繡等開始盛譽(yù)天下，產(chǎn)品逐漸運(yùn)銷海內(nèi)外。 洞庭山的橘子、枇杷等花果成為 “貢品 ”。 “洞庭橘熟萬株金 ”、 “樹樹煙籠疑帶火 ”即為洞庭山區(qū)果林的生動寫照。北宋太平興國三年 (978)，吳、長洲兩縣均屬浙江西路。 明清兩代，吳縣的經(jīng)濟(jì)文化得到了更大發(fā)展，它的富庶繁華在《康熙南巡圖》、《姑蘇繁華圖》中得到真切的描繪。吳縣也是中國最早萌芽資本主義經(jīng)濟(jì)因素的地方。這一時(shí)期，在手工業(yè)得到發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)也十分發(fā)達(dá)，出現(xiàn)了一大批資金豐厚、經(jīng)營廣泛的商人。洞庭東、西山至今保存著不少高大的明清建筑，均系當(dāng)時(shí)商賈富戶的第宅，從一個(gè)側(cè)面反映了這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的狀態(tài) 。清雍正二年 (1724)，劃長洲縣東南部建立元和縣，與吳縣、長洲縣合城而治。后又劃吳縣東山、西山建太湖、靖湖兩廳。至 1912 年，復(fù)并三縣兩廳為吳縣。 1928 年，劃吳縣城區(qū)設(shè)蘇州市， 1930 年撤消市建置，轄區(qū)復(fù)歸吳縣。 清雍正二年 (1724)，劃長洲縣東南部建立元和縣，與吳縣、長洲縣合城而治。后又劃吳縣東山、西山建太湖、靖湖兩廳。至 1912 年，復(fù)并三縣兩廳為吳縣。 1928 年，劃吳縣城區(qū)設(shè)蘇州市， 1930 年撤消市建置，轄區(qū)復(fù)歸吳縣。 1949 年 4 月 27 日，吳縣解放，市、縣分設(shè)，析城區(qū)和郊區(qū)置蘇州市，周圍鄉(xiāng)村為吳 縣，東山、西山及太湖湖區(qū)劃建太湖行政辦事處。 1953 年 5 月，蘇南人民行政公署太湖辦事處改建震澤縣。 1959 年撤消震澤縣，復(fù)并人吳縣，隸屬蘇州專員公署。解放后的吳縣，沒有另建縣城，全縣的黨政機(jī)關(guān)駐于蘇州市區(qū)。為了適應(yīng)改革開放的需要， 1984 年開始，吳縣在離蘇州市中心約 3 公里的城南開辟總面積為 20 平方公里的新城區(qū)。 1989 年 8 月，吳縣機(jī)關(guān)遷入新城區(qū)。 1995 年 6 月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤消吳縣，建立吳縣市 (縣級 )，以原吳縣行政區(qū)域?yàn)閰强h市區(qū)域