【導(dǎo)讀】隨著國際金融危機愈演愈烈，全球各地正加緊聯(lián)手應(yīng)對。全球主要經(jīng)濟體中。當天，美國聯(lián)邦儲備委員會、歐洲中央銀行以及英國、加拿大、瑞士和瑞典。等國的央行均宣布將基準利率降低0．5個百分點，瑞士央行宣布減息25個基點,此外阿聯(lián)酋央行宣布將借款利率下調(diào)150個基點,至％。算上中國央行，全球。已有11家央行聯(lián)合大幅降息。墨西哥央行宣布，從該國外匯儲備中拿出25億。美元進行拍賣，以阻止墨西哥比索對美元比價持續(xù)下跌。在墨西哥央行宣布采取上述措施后，日宣布，意大利政府準備購買陷入困境的銀行的股份。法國總理菲永8日在國民。議會宣布，政府將以國家參股公司的形式來救援瀕臨破產(chǎn)的法國金融機構(gòu)。在亞洲方面，日本央行9日繼。續(xù)17個工作日內(nèi)共向短期金融市場投放30．6萬億日元資金。度大跌10．4％，隨后相關(guān)部門宣布暫停股市交易。本月30日，光大銀行出臺房貸新政細則，于31日起執(zhí)行。施細則，對于2020年11月27日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分，

　　

【正文】 路 ?廣濟路北延交匯處 多層、小高層 6200 2+1 房 7884 10 月 25日開盤， 2020 年 6月左右交房 金光大道二期 新區(qū)文昌路和興賢路交匯處 小高層 47004800 兩房 88 三房 100137 10 月 5日開盤，得房率 82%， 2020 年 3月交房 飛凡第五街 吳中區(qū)蘇福路木瀆汽車城內(nèi) 多層精裝酒店式公寓 7800 左右 3050 10 月 25日公開，開盤六重禮；復(fù)式精裝， 2020 年年底交房 平門府 平江區(qū)平齊路 66號 類獨棟別墅 32020 470530 10 月 25日全城公開，分批選房 數(shù)據(jù)整理 :365 地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機構(gòu) 六．本月專題：蘇州房地產(chǎn)市場新政解讀 蘇州房地產(chǎn)市場低迷了已達一年之久，經(jīng)過了房交會、住博會的拉動，都沒有出 現(xiàn)明顯的回暖，在周邊城市政府相繼出臺救世政策的情況下，蘇州也出臺了相關(guān)政策。 一、調(diào)整住房消費政策，增強房地產(chǎn)市場活力 （一）縮短購房入戶年限。購買市區(qū)成套住房 90 平方米以上，取得房屋所有權(quán)證 1 年以上，由單位合法聘錄用 2年以上（或在市區(qū)經(jīng)商、興辦企業(yè) 2年以上，累計納稅 5 萬元以上），按規(guī)定參加社保 2年以上，允許其本人配偶及其未成年子女整戶遷入。 網(wǎng)尚解讀：通過增加購買房屋的面積可以縮短購房入戶的年限，反應(yīng)出政府鼓勵購房和促進房地產(chǎn)業(yè)成交面積的意愿。另外，使用合法聘用時間和累計納稅年限、參加社保年限等作為遷入 戶口的標準，明顯降低了蘇州的入戶門檻，增加了蘇州戶籍人口的總數(shù)，有利于拉動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 （二）放寬住房公積金貸款政策。住房公積金貸款最高額度由 32 萬元提高到 50 萬元，其中一人符合貸款條件的最高額度由 20 萬元提高到 30萬元；降低住房公積金貸款首付比例，購買 90平方米以內(nèi)（含）商品住房由 30%降低至 20%，存量成套住房首付款比例由 40%降低至 30%；恢復(fù)對購、建住房的借款申請人申請第二次（含）以上住房公積金貸款的辦理，借款申請人還清住房公積金貸款后，可再次申請辦理住房公積金貸款。 網(wǎng)尚解讀：新政提高了 住房公積金貸款最高額度，從 3250萬元的跨度可謂是一個質(zhì)的飛躍。對于購房者來說，購房的選擇面急劇擴大。購買 90 平方米以內(nèi)（含）商品住房由 30%降低至 20%，此處沒有設(shè)定是首次購房還是二次購房，有一定的揣度空間。二手房首付比例由 40%降低至 30%，俱進了二手房市場的流動性?；謴?fù)二套住房公積金貸款，促進了中小投資者進入房地產(chǎn)投資市場。 （三）實行購買商品住房契稅減半。對個人購買市區(qū)內(nèi)（吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)，下同）商品住房可減半征收契稅。 網(wǎng)尚解讀：此項政策對購房者 有著實質(zhì)性的減輕經(jīng)濟負擔的作用，拿 60 萬元總價的房子來講，可以節(jié)省 6000 元的契稅。對于 144 平方米以上的大面積購房者來說，契稅由原來的 4%直接降為 2%，下降幅度較大，實質(zhì)性經(jīng)濟折優(yōu)惠更多，這一政策對于別墅等高品質(zhì)物業(yè)的影響巨大。 （四）實行“買新賣舊”的成套存量住房交易契稅減半。對個人購買市區(qū)內(nèi)商品住房后再出讓其原有市區(qū)內(nèi)成套存量住房的，該存量住房交易可減半征收契稅。 網(wǎng)尚解讀：該項政策扶持了真正需要改善居住的人群，把他們與投資者、炒房者區(qū)分開來，一方面增加了存量房的流動性，另一方面是政策更傾向于自住型 購房的人群。 （五）加大稅費優(yōu)惠政策的執(zhí)行力度。對出售自有住房，并在一年內(nèi)新購住房的納稅人，先按現(xiàn)行規(guī)定繳納個人所得稅納稅保證金，待其換購住房后，可憑正式發(fā)票按規(guī)定辦理退還保證金。 網(wǎng)尚解讀：是對上一項政策的一個補充，主要是促進房地產(chǎn)業(yè)的回暖，增加購房者的信心，促進交易量的回升。 （六）界定購買第二套住房的對象。對一戶家庭中年滿 18 周歲子女購買第二套住房，其貸款可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。 網(wǎng)尚解讀：再一次區(qū)分了投資人群和真正居住的購房人群，只要有適婚年齡的子女，購買第二套房依然享受首次購房的貸款政 策。 以上（一）至（六）項購房時間以購房合同備案時間為準。 2020 年 5 月 31日前購買的商品住房和本意見實施之前已交易的存量住房不享受以上政策。 2020年 5 月 31 日前已購買的商品住房和本意見實施之前已交易的存量住房，通過退房后再購的方式（包括換名購買）改變購房合同時間的不享受以上政策。 網(wǎng)尚解讀：商品房源，只要是購房合同備案時間是 08年 5月 31 日以后的，都可以享受這項政策，而二手房只能在新政實施之后交易的，才享受新政的優(yōu)惠。 二、優(yōu)化行政管理服務(wù)，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 （七）按下限預(yù)征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè) 所得稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預(yù)計利潤率下限標準預(yù)征企業(yè)所得稅，實行按季預(yù)繳、按年清算。 （八）調(diào)整房地產(chǎn)抵押權(quán)登記辦法。房地產(chǎn)項目領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》，未銷售的房屋停止銷售后可辦理在建工程抵押權(quán)登記手續(xù)，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，將在建工程抵押權(quán)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。 （九）適度調(diào)整土地出讓價款支付期限。對自 2020 年 1 月 1日至本《意見》下發(fā)之日期間已公開出讓的房地產(chǎn)經(jīng)營性用地，且受讓人已按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書》（以下簡稱《出讓合同》）的約 定足額支付首期出讓價款（包括定金）的，如剩余出讓金按原合同約定的期限支付有困難的，由受讓人提出書面申請，經(jīng)批準辦理相關(guān)手續(xù)后，可調(diào)整《出讓合同》約定的余下出讓價款的支付時間，并由受讓人承擔相應(yīng)的銀行同期貸款利息免交滯納金，每期調(diào)整期限一般為 3個月，最長不超過 6 個月。 （十）放寬建設(shè)項目開、竣工條件。對自 2020 年 1 月 1日至本《意見》下發(fā)之日期間已公開出讓的經(jīng)營性用地，且《出讓合同》約定須在 2020 年 7 月 31日前開工建設(shè)的，在受讓人支付總地價款的 70%后，可辦理相應(yīng)面積的交地手續(xù)，相關(guān)部門憑國有建設(shè)用地批準文 件，先行開展各項前期準備工作并動工建設(shè)，待受讓人按批準的時限付清全部出讓價款后，再行辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。 （十一）放寬新出讓地塊地價款支付期限和比例。對新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，視具體出讓地塊的交地時間和土地出讓金總額等實際情況，適當確定分期付款期限 。允許自土地出讓成交確認書簽訂之日起 15 日內(nèi)應(yīng)繳的首付出讓價款調(diào)整至出讓價款總額的 25%。 （十二）緩繳房屋物業(yè)維修基金。領(lǐng)取《商品房預(yù)售證》時預(yù)收的房屋物業(yè)維修基金，延至辦理房屋初始登記時收取。 （十三 )提高政府服務(wù)水平。市級各職能部門及各區(qū)政府（管委會 ）要營造良好的發(fā)展環(huán)境，加強與企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難；要加強服務(wù)，提高效率，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限。 （十四）加大支持和監(jiān)管力度。各金融機構(gòu)、各房地產(chǎn)企業(yè)要加大對住房公積金貸款的支持力度。對拒絕為購房人辦理住房公積金貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)職能部門將對其通報批評，必要時依法進行查處。 網(wǎng)尚解讀：以上幾條主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈一塊的松綁，從土地款、開工、竣工日期等，各方面緩解開發(fā)商資金壓力，防止開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷流的情況。并且通過保障購房者的貸款速度，來保障房地產(chǎn)業(yè)的資金回 籠速度。解決了房地產(chǎn)商目前最迫切的問題，但是，在銀行給開發(fā)商的貸款方面，還是沒有松動的跡象。 （十五）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)使用新材料、新設(shè)備、新工藝，推進節(jié)能減排。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用，按規(guī)定可享受研究開發(fā)費企業(yè)所得稅加計扣除政策；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置符合國家規(guī)定相關(guān)優(yōu)惠目錄，用于環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的投資額，可享受相應(yīng)的財稅政策。 網(wǎng)尚解讀：鼓勵節(jié)能型、科技型住宅的建設(shè)，對于環(huán)保節(jié)能住宅的支持力度進一步加大。也是從側(cè)面鼓勵開發(fā)商建設(shè)此類住宅，鼓勵購房者購 買這類住宅，為環(huán)保節(jié)能做出貢獻。 （十六）進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)管理。強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，做好新設(shè)立和外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記備案制度，實施對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程的跟蹤管理，切實落實項目手冊制度。 （十七）加強商品房質(zhì)量管理，嚴格執(zhí)行施工圖審查、施工許可、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗收與備案等有關(guān)質(zhì)量管理的各項制度。 網(wǎng)尚解讀：以上兩項主要是對商品房品質(zhì)的監(jiān)督和管理。從今年質(zhì)量問題的頻頻爆發(fā)來看，此類問題已經(jīng)引起政府的高度重視，對于商品房的質(zhì)量問題，已經(jīng)是購房者和開發(fā)商需要共同努力的主要問題。 三、加強社會宣傳引導(dǎo)，營造良好社會氛圍 （十八）建立溝通協(xié)調(diào)機制。通過政銀企座談會等方式，搭建銀企對接的互動平臺，及時協(xié)調(diào)解決企業(yè)面臨的困難，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供金融支持。鼓勵銀行在國家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，增加有效的信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 （十九）建立突發(fā)事件預(yù)案機制。制訂針對房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的突發(fā)公共事件的應(yīng)急處置預(yù)案，同時建立完善的突發(fā)事件處理機制。 （二十）充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。積極引導(dǎo)和幫助企業(yè)提高企業(yè)競爭力、抗風險能力和應(yīng)對房 地產(chǎn)形勢變化的能力。 （二十一）加強房地產(chǎn)市場管理。加強房地產(chǎn)市場價格秩序管理，嚴肅查處開發(fā)企業(yè)虛假廣告等行為。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費的行為將予以嚴肅處理。加強房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，切實保障房地產(chǎn)消費者的合法權(quán)益。 （二十二）加強對房地產(chǎn)市場宣傳報道的管理。建立健全房地產(chǎn)市場的分析和信息發(fā)布機制。堅持正確的輿論導(dǎo)向，客觀報道房地產(chǎn)市場形勢，客觀引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費，堅定消費者、企業(yè)對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的信心，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免虛假和不實報道，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展營造良好的輿論氛圍，防止出現(xiàn)市 場的不良反映。本意見從發(fā)文之日起生效實施，執(zhí)行至 2020 年 12 月 31 日；如上級有新政策出臺，按新政策執(zhí)行。張家港、常熟、太倉、昆山、吳江五縣市可視情況參照執(zhí)行。 網(wǎng)尚解讀：以上幾條主要是對房地產(chǎn)業(yè)的信心和社會信心的一個加強。通過對相關(guān)機制的協(xié)調(diào)溝通，使行業(yè)逐步樹立面對突發(fā)事件的相對措施及能力，使行業(yè)的自救能力增強；同時，通過對房地產(chǎn)行業(yè)宣傳及輿論導(dǎo)向的監(jiān)管，加強購房者對房地產(chǎn)業(yè)的信心。 總的來說，蘇州房地產(chǎn)市場的死穴是信心，大家對于樓市沒有足夠的信心，才導(dǎo)致了目前市場的長期低迷，政府的政策也從各個方面來增 強購房者的信心，使得這部分人群能夠轉(zhuǎn)化成真正的成交者，拉動市場，實現(xiàn)成交量的回暖。但是所有問題的關(guān)鍵，就是市場的信心能否得到恢復(fù)？開發(fā)商的信心，購房者的信心，整個蘇州房地產(chǎn)業(yè)的信心，是否真的因為這幾條政策而恢復(fù)？必須等大家都恢復(fù)了信心，市場才有可能恢復(fù)，所以信心對于市場的作用依然是間接的，而不是直接的，這就是為何政策難以立即起效的原因。 365 地產(chǎn)家居網(wǎng)研究機構(gòu) 2020 年 11 月 4日 PAGE PAGE 27 地址：蘇州市相城區(qū)春申湖中路 2 號 電話： 051265869615 傳真： 051267571370