【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 沈陽(yáng)城市發(fā)展重心南移 為加快城市建設(shè)及發(fā)展，沈陽(yáng)市政府提出了“變渾河為內(nèi)河，大力發(fā)展渾南地區(qū)”的城市建設(shè)發(fā)展新目標(biāo)，并計(jì)劃將市政府辦公地點(diǎn)遷往渾南新區(qū)，全力支持新區(qū)內(nèi)各種學(xué)校、醫(yī)療、交通等生活配套的建設(shè)。渾南新區(qū)的發(fā) 展，不僅將取得城市環(huán)境治理、市政建設(shè)、公共事業(yè)建設(shè)的進(jìn)一步完善，更重要的是，渾南新區(qū)的發(fā)展必將吸引更多相關(guān)企業(yè)的入駐，加速城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)加速人才及信息流動(dòng)。開發(fā)渾河以南地區(qū)，是沈陽(yáng)市城市發(fā)展的最大契機(jī)，同時(shí)也為渾南地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展搭建了一個(gè)更廣闊的舞臺(tái)。 二．本項(xiàng)目建設(shè)的必要性 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的需要 城市總體發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)展穩(wěn)定。特別是近年來(lái)，房地產(chǎn)完成投資及開發(fā)均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。市場(chǎng)上出涌現(xiàn)出一部分深受消費(fèi)者認(rèn)可的開發(fā)商及房地產(chǎn)項(xiàng)目。而另一方面，目前沈陽(yáng)市場(chǎng) 房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)存在諸多弊端，特別是市場(chǎng)供給水平及有效性較低，成為阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、成交量未能大步提升的最大不利因素。眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)存在盲目追求大而豪華，成本浪費(fèi)較大；服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理落后；廣告宣傳失真；建筑工程質(zhì)量問(wèn)題等。同時(shí)我們也看到，由于社會(huì)信息、人才、管理等資源的豐富程度及流動(dòng)速度相比發(fā)達(dá)城市較弱，許多開發(fā)商墨守陳規(guī)的做法往往使得產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理、園區(qū)及小區(qū)景觀環(huán)境不理想，小區(qū)住宅整體素質(zhì)不高。因此，沈陽(yáng)房地產(chǎn)要想有突破性的發(fā)展，必須走“引進(jìn)來(lái)”這條路，即引進(jìn)發(fā)達(dá)城市及地區(qū)多年房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，引 進(jìn)有著先進(jìn)開發(fā)理念及管理的企業(yè)及人才，并使之融入本地競(jìng)爭(zhēng)，以帶動(dòng)并促進(jìn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)的整體發(fā)展。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽(yáng)穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 10 頁(yè) 共 72 頁(yè) 穗港集團(tuán)作為一家跨地區(qū)發(fā)展企業(yè)本地化發(fā)展較為成熟，業(yè)務(wù)涉及多種房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)，技術(shù)力量雄厚，具有在沿海城市房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗(yàn)。由其建設(shè)的穗港花園城規(guī)模較大，服務(wù)人口多，地塊利用可塑性強(qiáng)，發(fā)展空間較大。本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)對(duì)于促進(jìn)行業(yè)整體發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。 沈陽(yáng)市城市人居水平提高的需要 因?yàn)榄h(huán)境保護(hù)滯后，近年來(lái)，中國(guó)華北各大城市均受到惡劣氣候不同程度的影響，大大影響了城市環(huán)境治理及發(fā)展。同時(shí)，作為東北地區(qū) 主要工業(yè)生產(chǎn)城市，沈陽(yáng)市城市整體環(huán)境特別是人居環(huán)境受早期城市功能影響較大 ,一度被評(píng)為 “ 世界十大污染城市 ” 之一。近期，沈陽(yáng)市加快環(huán)境保護(hù)建設(shè)，先后 完成了南運(yùn)河整治、衛(wèi)工明渠改造、北運(yùn)河整治工程 ， 興建了 輝 山風(fēng)景區(qū)、森林公園、植物園等自然保護(hù)區(qū) ， 自然保護(hù)區(qū)覆蓋率 提高到 %， 全市綠化率 %。 但與此同時(shí)，目前沈陽(yáng)市的城市整體環(huán)境水平，特別是居民生活小區(qū)內(nèi)的小環(huán)境整體水平還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于沿海等城市。居住區(qū)綠化率低，容積率大，各種空氣污染、聲污染、光污染較為嚴(yán)重、室外公共活動(dòng)及康體設(shè)施不齊全，生活配套設(shè)施不完善 、室內(nèi)裝修污染成份高、小區(qū)管理落后等。城市的人居環(huán)境不僅影響到城市的整體形象，也影響到居民生活質(zhì)量整體水平。沈陽(yáng)城市人居環(huán)境的進(jìn)一步改善已刻不容緩 。 穗港集團(tuán)將開發(fā)的穗港花園城，正是基于此高度出發(fā)，從居住環(huán)境入手，全面提高市民的居住整體水平。如對(duì) 牤 牛河進(jìn)行改造，并將沿河建成風(fēng)格獨(dú)特的公園式景點(diǎn)，形成沿河景觀；將綠樹、小河及白塔公園結(jié)合規(guī)劃，形成有綠、有水、有古跡的生態(tài)環(huán)境；穿插各種風(fēng)格的建筑景觀小品，形成自然景觀與人工景點(diǎn)、現(xiàn)代環(huán)境與人文歷 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽(yáng)穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 11 頁(yè) 共 72 頁(yè) 史相互輝映。力求以先進(jìn)的環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)理念，將社區(qū)建設(shè)成為真正意 義上的花園式生態(tài)小城。并通過(guò)建設(shè)各種體育活動(dòng)中心、文化教育中心等，營(yíng)造出積極、健康的社區(qū)居住文化。所有這些將不僅是未來(lái)社區(qū)的環(huán)境主要構(gòu)成，同時(shí)也為整個(gè)沈陽(yáng)市城市人居環(huán)境建設(shè)增添色彩。 沈陽(yáng)市城市整體發(fā)展的需要 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深入，沈陽(yáng)市城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力正逐步得以發(fā)揮。據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)中國(guó)各大城市發(fā)展前景評(píng)估結(jié)果顯示，沈陽(yáng)市位于全國(guó)可持續(xù)發(fā)展城市第九位，僅次于上海、深圳、廣州等部分沿海城市。沈陽(yáng)市“一中心、二組團(tuán)、四副城”的城市總體規(guī)劃，以及各種產(chǎn)業(yè)中心區(qū)的建設(shè)均呈現(xiàn)勃勃發(fā)展之勢(shì)。中央商 務(wù)走廊（ CUC）、張士及鐵西產(chǎn)業(yè)區(qū)以及渾南新區(qū)等城市功能區(qū)均在招商建設(shè)中穩(wěn)步發(fā)展完善。其中渾南新區(qū)占地 120 平方公里，是集高新產(chǎn)業(yè)、文化教育、居住、商貿(mào)中心、體育活動(dòng)等一體的綜合性行政區(qū)。新開發(fā)的渾南地區(qū)的發(fā)展對(duì)于沈陽(yáng)城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著尤其重要的意義。 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)促進(jìn)區(qū)域的整體發(fā)展，而人是導(dǎo)致市場(chǎng)需求的首要因素。如基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套、公共事業(yè)配套、消費(fèi)、交通等歸根結(jié)底由區(qū)域內(nèi)人流量決定。許多發(fā)達(dá)城市（上海浦東、深圳華僑城、廣州番禺等）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，區(qū)域內(nèi)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能大力促進(jìn)該區(qū)域及整 個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展。穗港花園城位于機(jī)場(chǎng)高速以西，與渾南開發(fā)區(qū)僅一路之隔，首期占地面積 2020 余畝，預(yù)計(jì)入住人口近４萬(wàn)人，規(guī)模較大，開發(fā)期較長(zhǎng)，且采用先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目的開發(fā)定能對(duì)渾南地區(qū)的整體發(fā)展起到較強(qiáng)的連帶作用，并將其輻射作用擴(kuò)大至全市范圍。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽(yáng)穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 12 頁(yè) 共 72 頁(yè) 第三章 市場(chǎng)調(diào)查、分析及預(yù)測(cè) 一．市場(chǎng)調(diào)查 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 近期房地產(chǎn)投資開發(fā)市場(chǎng)活躍 2020 年，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)。去年全市房地產(chǎn)業(yè)投資總額 116 億元，增長(zhǎng)幅度明顯，但僅占社會(huì) 固定資產(chǎn)投資總額的 %，而南方許多大城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資均數(shù)倍高于我市。二是房地產(chǎn)交易保持旺盛勢(shì)頭。去年全市增量商品房銷售面積近 400 萬(wàn)平方米，大于竣工量 363 萬(wàn)平方米，說(shuō)明還消化減少了一部分空置房，供需基本平衡，不存在供給過(guò)剩；同時(shí)，存量房屋轉(zhuǎn)讓面積約 400 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近 50%；再加上房改售房 270 萬(wàn)平方米，實(shí)實(shí)在在地成交了 1000 多萬(wàn)平方米。三是房產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有背離價(jià)值。 2020年全市商品房均價(jià) 3000 元 /平方米?！岸址俊?2020 元 /平方米多一點(diǎn)，不存在價(jià)格偏離價(jià)值的現(xiàn)象。四是商品房空置率和 房?jī)r(jià)收入比合理。經(jīng)核實(shí)，我市 2020 年至 2020年全市商品房空置率分別是 %、 %、 %，已逐年下降至 10%以下的合理區(qū)間；房?jī)r(jià)收入比按我市公布的 2020 年末人均可支配收入和全市房屋買賣平均每套住房?jī)r(jià)款計(jì)算，戶均房?jī)r(jià)收入比為 ： 1，在全國(guó)處于平均水平。 支柱產(chǎn)業(yè)的地位日益顯著 2020 年，沈陽(yáng)市區(qū)兩級(jí)財(cái)政共收繳房產(chǎn)交易契稅約為 5個(gè)億左右；房地產(chǎn)投資按市統(tǒng)計(jì)局報(bào)表約為 116 億元左右，這些投資按照現(xiàn)行國(guó)家稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)都要繳納 5%的營(yíng)業(yè)稅，兩個(gè) 5%加在一起就 是 10%，稅收達(dá)到了 10—12 億元左右；再加上土地出讓 15 億元，加起來(lái)有 30 多個(gè)億，占沈陽(yáng)市財(cái)政收入的比重較大，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為沈陽(yáng)的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽(yáng)穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 13 頁(yè) 共 72 頁(yè) 此外，房地產(chǎn)在解決就業(yè)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面也發(fā)揮了重要作用。經(jīng)測(cè)算，投資 1 個(gè)億，大約可以解決 1500 人的就業(yè)，去年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資 116 億元，推算起來(lái)就可以解決 16 萬(wàn)人的就業(yè)。 116億元的投資，保守地算，可以直接拉動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值 200 多個(gè)億，還不算間接的如建材等與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)。因此，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位已彰顯無(wú)疑。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿希望 沈陽(yáng)市作為中心城市，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，地區(qū)性商貿(mào)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在日益顯現(xiàn)，加上今年以來(lái)，城市水系、綠化、道路等綜合環(huán)境的逐步改造完善，吸引投資和居住的魅力將不斷增強(qiáng)。今年市政府又出臺(tái)了促進(jìn)住房消費(fèi)的若干措施，共二十多條，包括金融、房改支持，調(diào)整稅費(fèi)，辦好“房交會(huì)”，買房落戶，拆遷貨幣安置等多方面內(nèi)容。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段將更加規(guī)范，入市“門檻”將進(jìn)一步降低，吸引外地人來(lái)沈買房落戶的措施將進(jìn)一步完善，各種市場(chǎng)服務(wù)體系將進(jìn)一步完備，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的明天充滿希望。 ………資料來(lái)源： 2020 年 2 月《時(shí)代商報(bào)》沈陽(yáng) 市房產(chǎn)局局長(zhǎng)馬英《沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)》 沈陽(yáng)房市漸進(jìn)中增容 — 空置率逐年下降，房?jī)r(jià)收入比合理，市場(chǎng)需求量巨大 從 2020 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易的實(shí)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)在沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)中占舉足輕重的地位。去年該市房地產(chǎn)行業(yè)投資 116 個(gè)億（如當(dāng)年都體現(xiàn)在生產(chǎn)過(guò)程）。上繳營(yíng)業(yè)稅大約 12 個(gè)億，加上契稅 17個(gè)億左右，再加上去年房地產(chǎn)出讓金15 個(gè)億左右，去年房地產(chǎn)行業(yè)直接為財(cái)政提供 30個(gè)億左右收入。這是直接的，還有間接的不算。沈陽(yáng)去年財(cái)政收入 105 個(gè)億，房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)稅收入，占去年沈陽(yáng)財(cái)政收入的 1/3，實(shí)實(shí)在在地成為沈陽(yáng)的支柱產(chǎn)業(yè)。 從就業(yè)角度，國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，投資 1個(gè)億，有 1500 人就業(yè)，去年投資 116億，大約有 16 萬(wàn)多人就業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與百姓息息相關(guān)，對(duì)百姓就業(yè)貢獻(xiàn)很大。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽(yáng)穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 14 頁(yè) 共 72 頁(yè) 從 DGP 看，按國(guó)內(nèi)最保守的算法，投資 1塊錢，帶動(dòng)其他行業(yè)投資兩塊錢左右，房地產(chǎn)業(yè)投資 116 個(gè)億，會(huì)帶動(dòng) 200 多個(gè)億投資，這是直接的。 房地產(chǎn)法的“交易”與百姓心目中的“交易”是兩個(gè)不同的概念，房地產(chǎn)法中的交易包括抵押和典當(dāng)，現(xiàn)在按百姓心目中的真正交易來(lái)看，去年房地產(chǎn)增量市場(chǎng)銷售量 230 萬(wàn)平方米，動(dòng)遷房（實(shí)物安置） 100 萬(wàn)平 方米，自建自用的有 60 萬(wàn)平方米左右。沈陽(yáng)房地產(chǎn)實(shí)實(shí)在在交易 400 多萬(wàn)平方米（辦房證的實(shí)數(shù)）。 存量房交易 398 萬(wàn)多平方米，再加上房改房 276 萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)實(shí)在在交易近 1000 多萬(wàn)平方米，沈陽(yáng)市一年的消費(fèi)量很大。去年沈陽(yáng)市竣工量 363 萬(wàn)平方米。 從中可以看出，沈陽(yáng)市去年的增量房供應(yīng)不足 ，加上抵押、典當(dāng)?shù)确康?，?guī)模市場(chǎng)很活躍，市場(chǎng)完全沒(méi)有過(guò)熱。 從價(jià)格來(lái)看，沈陽(yáng)商品房平均房?jī)r(jià)約 3000 元 /平方米，二手房 2020 元 /平方米左右。如此看來(lái)，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)沒(méi)有嚴(yán)重背離價(jià)值。 從供應(yīng)情況來(lái)看，沈陽(yáng)樓盤死盤幾乎看不到 ，無(wú)論是華新國(guó)際、萬(wàn)科的高檔房子，還是中低價(jià)位房子，沒(méi)有哪家企業(yè)剩下很多。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)消費(fèi)能力還是很強(qiáng)勁 。 從投資來(lái)看，沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資沒(méi)有過(guò)熱跡象。去年沈陽(yáng)全市投資 400 億，廣州去年 1200 億，上海去年 2020 多個(gè)億，與這兩個(gè)城市相比，沈陽(yáng)投資很不足。 從房?jī)r(jià)收入比的情況看，沈陽(yáng)目前是 :1，這就是說(shuō)， 9年的家庭收入能買一套房子。這套房子的面積按照去年交易的平均面積算（ 88 平方米），價(jià)格也是平均數(shù)。但同樣一個(gè)數(shù)，各地不一樣。有的地方按 60 平方米算，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的基準(zhǔn)。沈陽(yáng)按 60 平方米計(jì)算，這個(gè)比更低。沈 陽(yáng)人均收入 7050 元，三口之家 2萬(wàn)多元， 7倍的收入比 7年就可以買套房子。房?jī)r(jià)收入比低于 10%都是健康，只要不超過(guò) 15%就是優(yōu)良。 遼寧穗港房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 沈陽(yáng)穗港花園城項(xiàng) 目可行性研究 第 15 頁(yè) 共 72 頁(yè) 至于空置率。國(guó)家規(guī)定空置率在 10%以內(nèi)是合理區(qū)間， 10%— 15%是警戒區(qū)間， 15%以上是危險(xiǎn)區(qū)間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)市這幾年是逐年下降的， 2020 年是 %； 2020 年是 %； 2020 年是 %，是在合理區(qū)間。 另外，衡量市場(chǎng)好壞的另一個(gè)重要指標(biāo)是：竣工面積，開工面積和銷售面積三者之間的關(guān)系，主要是竣工面積與銷售面積的比。去年沈陽(yáng)竣工面積 363 萬(wàn)平方米，銷售面積是 400 萬(wàn)平方米，銷售面積大于竣工面積。 一個(gè)市場(chǎng)的好壞，房?jī)r(jià)收入比、空置率、竣工面積和銷售面積之比等參數(shù)最重要，當(dāng)然還包括房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、中介水平、金融適應(yīng)程度、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門的宏觀水平、百姓的消費(fèi)觀念等等。以這樣的成交量，在全國(guó)來(lái)看，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市是健康發(fā)展的。 ……資料來(lái)源： 2020 年 12 月《時(shí)代商報(bào)》馬英《沈陽(yáng)房市漸進(jìn)中增容》 市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng) 據(jù)