【正文】 地儲(chǔ)備中心通過競(jìng)價(jià)獲得出讓土地面積 平方米（合同編號(hào) [津武（掛）2020]第 173 號(hào)），用于房地產(chǎn)開發(fā)。 項(xiàng)目所在地完善的配套是房地產(chǎn)開發(fā)的有利因素。 商業(yè)配套 成熟，武清區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布，購物消費(fèi)非常方便，臨近 23 項(xiàng)目就有一家大型超市： 家樂超市 。武清 醫(yī)療配套 成熟，各級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)建構(gòu)了武清完整的醫(yī)療體系，區(qū)內(nèi)的 武清人民 醫(yī)院、仁和醫(yī)院 具有雄厚的醫(yī)療實(shí)力。其中楊村 一中 、英華國(guó)際學(xué)校、雍陽中學(xué)教學(xué)質(zhì)量尤為突出，高考上線率一直保持很高的水平，每年升入名校的有幾十人。 完善的教育系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)天津市 軌道交通專項(xiàng)規(guī)劃，市域軌道 Z2 號(hào)線將連 接武清新城 、中心城區(qū)、天津機(jī)場(chǎng)、濱海高新區(qū)、濱海新區(qū)，并預(yù)留 通往北京第二機(jī)場(chǎng)的通道，形成武清與中心城區(qū)和濱海新區(qū)便捷的軌道交通聯(lián)系。 22 信 于 中聯(lián) 以 遠(yuǎn)保密 僅對(duì)公司客戶C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l? 項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)豆張莊鄉(xiāng)，京滬高速公路與京福公路的西北角；? 項(xiàng)目地塊通過津福、京滬、京津塘、京津二線等高速公路連接天津市區(qū)及周邊區(qū)域；? 從項(xiàng)目地塊到達(dá)天津市車程 1 小時(shí)左右。國(guó)家重點(diǎn)工程京滬高速公路天津北段的終點(diǎn)在該區(qū)境內(nèi)，實(shí)現(xiàn)與京津高速公路的銜接，京滬高速鐵路經(jīng)過該區(qū) 。其中京津 塘高速公路穿越境內(nèi) 47 公里，在城區(qū)設(shè)有上下道口；京津高速通道、京滬正線均穿城而過，另外還有 3 條高速路正在規(guī)劃當(dāng)中，建成后，境內(nèi)高速路里程達(dá) 228km，上下道口 15 個(gè)。武清城區(qū)距北京機(jī)場(chǎng)、天津新港各 70km，驅(qū)車經(jīng)高速去北京、天津港不超過 1 小時(shí)。 21 信 于 中聯(lián) 以 遠(yuǎn)保密 僅對(duì)公司客戶C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l戰(zhàn)略位置 ： 位于京津發(fā)展主軸上 武清區(qū)中心本項(xiàng)目京津城際4 公里武清區(qū)政府武清八大局70 公里30 公里本項(xiàng)目武清新城中心片區(qū)? 項(xiàng)目位于：武清區(qū) 楊村鎮(zhèn)? 距離北京 70 公里，天津 30 公里? 距離京津城際高鐵僅數(shù)公里京津發(fā)展黃金走廊武清開發(fā)區(qū)方向天津市區(qū)方向北京市區(qū)方向武清區(qū)為 天津北部遠(yuǎn)郊區(qū) ，毗鄰北京，是京津走廊上重要的交通節(jié)點(diǎn) 二、 得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，四通八達(dá)的交通條件 。 同時(shí) ， 中房●雍景花園項(xiàng)目的開發(fā)將 添補(bǔ)武清房地產(chǎn)市場(chǎng)的空白，滿足當(dāng)?shù)刂懈叨巳后w的居住 需求。它不僅為武清的 城市 發(fā)展增添了一個(gè)新的亮點(diǎn)，同時(shí)也為 沿街景觀提 供了視覺的空間。 中房●雍景花園項(xiàng)目正處于 武清發(fā)展規(guī)劃中 “一軸”的主軸上。八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)；外圍 7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。 武清區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)明確為“一軸、兩帶”：一軸，京津發(fā)展主軸，這是未來武清 發(fā)展的核心帶。 一期 開盤價(jià) 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 2020年 2020年 2020年 別墅（元 /㎡ ) 10000 11000 10000 13000 14000（二期） 花園洋房（元 /㎡ ) 8000 9000 8000 9000 9500（二期） 通過以上對(duì)產(chǎn)品定位、客戶群定位、價(jià)格定位進(jìn)行分析，可以清楚 ： 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 清晰 ，客戶群定位 準(zhǔn)確 ，價(jià)格定位 依據(jù)充分、 可行 第 四 章 項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢(shì) 分析 一、 項(xiàng)目的開發(fā)符合城市發(fā)展方向，存在開發(fā)的必要性。 花園洋房?jī)r(jià)格定位： 武清區(qū)普通多層住宅項(xiàng)目的平均價(jià)格約在 6000元 /平米左右，本項(xiàng)目花園洋房?jī)r(jià)格定位主要參考距離本項(xiàng)目相對(duì)較近的“北岸尚城”項(xiàng)目，“北岸尚城”均價(jià)6500元 /平方米，考慮到本項(xiàng)目低密度別墅社區(qū)營(yíng)造的高端品質(zhì)，能較大提升花園洋房的價(jià)格。 五 、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 定位 預(yù)測(cè)。 ? 本地及周邊養(yǎng)老人群 。 花園洋房 平均面積： 130㎡ 花園洋房主要針對(duì)的群體 ： ? 天津及武清的中高級(jí)公務(wù)員 。 ? 本地及周邊的公務(wù)員及白領(lǐng)階層 。 ? 本地及周邊的行業(yè)高管等高收入階層 。 分體式聯(lián)排別墅針對(duì)的主要群體 ： ? 來武清創(chuàng)業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主及本地成功的私營(yíng)企業(yè)主 。 16 大門： 獨(dú)棟別墅 平均面積 350380㎡ 分體式聯(lián)排別墅 平均面積： 230300㎡ 17 與獨(dú)棟別墅有所區(qū)別，可通過調(diào)整樓棟間距實(shí)現(xiàn)獨(dú)立居住空間 。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)、良好的河流景觀，將有助于居民生活質(zhì)量的 15 提高。注重居住地的生態(tài) 環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。 以人為本原則 。 加強(qiáng)生活區(qū)與休閑區(qū)的聯(lián)系，以及周邊其他功能區(qū)域的溝通，促進(jìn)功能互補(bǔ)，延續(xù)景觀界面和生態(tài)系統(tǒng)，塑造和諧、便捷的整體關(guān)系。通過建筑空間組織、步行環(huán)境創(chuàng)造、綠化休閑空間的設(shè)計(jì)，著重營(yíng)造寬松、溫馨、綠色的生活空間意境。 特色原則 。 該區(qū)設(shè)計(jì)能夠與本地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)相結(jié)合，符合別墅的設(shè)計(jì)要求，從而使規(guī)劃區(qū)能與周邊地區(qū)有機(jī)結(jié)合并與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)。 方案設(shè)計(jì)在分析地理位置、人員流向、周邊道路關(guān)系、景觀構(gòu)成、空間體系等諸多因素時(shí)，努力營(yíng)造流暢、快捷的道路交通系統(tǒng)。 通過對(duì)家庭發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)注，以及人們的生活習(xí)慣變化，同時(shí)結(jié)合“親近自然，以人為本”的基本理念。 第 四 圈層： 其他 投資客戶， 教育移民客戶、戶口移民 客戶 等。 第二圈層：北京投資客戶， 看好武清 未來的 發(fā)展、高鐵效應(yīng)的投資客戶，兼顧京津兩地的高端商務(wù)人士 。 通過對(duì)武清當(dāng)?shù)貏e墅市場(chǎng) 潛在客戶 群 的分析，客戶群定位于： 第一圈層： 本地置業(yè)客戶群（ 主要客戶群 ） 。（多為當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)主，工廠 設(shè)在武清區(qū) 各鄉(xiāng)鎮(zhèn) ） ? 消費(fèi)力特征： 基本屬于二次或者三次置業(yè)，年齡集中在 3555為多，他們?cè)趨^(qū)域內(nèi)是富有的 。 13 通過對(duì) 武清幾個(gè)典型高檔樓盤分析，高檔住宅購買 者基本以本地 人 為主， 外地購買者較少（保利樓盤外來買家占 35%） ?！?第 6 城銷售代表訪談 】? 08 客戶總量中，有 10% 左右的為外地辦戶口客戶， 09 年明顯增多，這些客戶大部分來自山西、山東、河北及在北京工作多年但沒有北京戶口的外地人。 武清高檔住宅消費(fèi)群體主要特征 分析 ? 區(qū)域特征： 信 于 中聯(lián) 以 遠(yuǎn)保密 僅對(duì)公司客戶C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l【 上河雅頌銷售經(jīng)理訪談 】? 上半年 辦戶口的客戶占比在 1/2 左右，2 、 3 月份以廊坊為主， 4 月份以后北京較多，近期辦戶口客戶減少；? 外地辦戶口客戶主要來自于山西及在北京工作多年但沒有北京戶口的外地人，還有部分客戶是在北京工作但在北京買不起房的武清人； 大部分為了孩子上學(xué)問題，這其中大部分不會(huì)在武清居住；? 辦戶口客戶中除了對(duì)戶口的需求，還對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、園林綠化等有要求，為辦戶口客戶中的高端客戶。 客戶多為本地居民，約占客戶總量的 80%90%左右，本地客戶可分為兩類：私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體工商戶、教師、公安、電力、稅務(wù)單位等公務(wù)員 。 武清開發(fā)區(qū)中層以上人群才有購買實(shí)力，因此開發(fā)區(qū)購買力較弱。 12 ◆ 本地及周邊的高級(jí)公務(wù)員、白領(lǐng)、行業(yè)高管等高收入階層； ◆ 本地及周邊 私營(yíng)企業(yè)主； ◆ 京津兩地 ,廊房 ,北辰區(qū)等毗鄰地區(qū)企業(yè)主客群； ◆ 本地及周邊養(yǎng)老人群、投資度假人群； ◆ 外地投資機(jī)構(gòu)的 CEO官邸。 北京、天津及周邊可輻射區(qū)域的商務(wù)人群 —— 京津城際鐵路極大提升了交通便利度 ，項(xiàng)目潛在客戶大大增加。 二 、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：獨(dú)棟別墅、分體式聯(lián)排別墅、疊拼別墅，總套數(shù)為 280。 對(duì)武清房地產(chǎn)開發(fā)的成功典范的 總結(jié)：以上樓盤為武清當(dāng)?shù)丶爸?邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)無論是規(guī)模、品質(zhì)、還是口碑都較好的項(xiàng)目，均是多層、小高層、高層品質(zhì)大盤，城區(qū)內(nèi)價(jià)格在 6500元 /平方米左右，鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的平均價(jià)格在 4500元 /平方米，90100平方米的中小戶型為當(dāng)?shù)氐闹髁粜?，銷售情況較好，客戶以當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻魹橹?，兼顧部分新天津人（買房能解決天津藍(lán)印戶口）和投資客。 總價(jià)方面，目前在售的 100平方米的戶型對(duì)應(yīng)的總價(jià)為 65萬。因開盤時(shí)間較早 去化 目前僅剩 ㎡套及少量大戶型物業(yè)成熟品質(zhì)大盤、低密度社區(qū)、口碑佳當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻魹橹?10 在該盤的整體戶型配比結(jié) 構(gòu)中， 100平方米左右的中等戶型為該案的主力戶型，其次為 120140平方米的舒適型三房。 武清區(qū)雍陽西道與翠通路交口位置100 ㎡主力面積開發(fā)商 天津凱德恒業(yè)置地有限公司占地面積 17 . 3 萬㎡建筑面積 23 . 4 萬㎡容積率 綠化率 40%建筑規(guī)劃 多層花園洋房、高層公寓開盤時(shí)間 08 年 6 月總戶數(shù) 17 0 0 戶均價(jià) 68 0 0 元 / ㎡主力總價(jià) 65 萬交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯周邊配套社區(qū)商業(yè)、楊村商業(yè)及生活配套，目前配套設(shè)施暫未完善。 銷售方面 , 三期項(xiàng)目 09年 9底月開盤，處于預(yù)定階段，雖然該項(xiàng)目單價(jià)在武清城區(qū)處于較高價(jià)位 ，但周邊配套完善，且為知名開發(fā)商的大型品質(zhì)型住宅，在當(dāng)?shù)乜诒^好，具備較大的增值空間，其少量多批的銷售策略也較好的積累了客戶，去化情況較好，之前開盤的樓棟已全部售罄。項(xiàng)目賣點(diǎn) 配套設(shè)施齊全、規(guī)模大盤、總價(jià)低、社區(qū)景觀佳、開發(fā)商品牌客戶群體 武清當(dāng)?shù)乜蛻簦畲鍨橹鳎本┘爸苓叺貐^(qū)客戶武清區(qū)泉發(fā)路西側(cè)㎡保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬 ㎡萬 ㎡棟 高層公寓年 月約 余戶元 ㎡萬武清行政中心、商業(yè)配套齊全、教育資源較為豐富、 號(hào)兩棟樓預(yù)售，于 年 月開盤，預(yù)定情況良好。 價(jià)格方面，目前項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)為 68007500元 /平方米，平均為 7000元 /平方米。 武清區(qū)目前在售項(xiàng)目主要分布在京津發(fā)展軸上，以楊村為核心展開，產(chǎn)品形式以多層、小高層為主，物業(yè)向高層公寓發(fā)展趨勢(shì)明顯， 08年價(jià)格在 35005500元 /平米， 09年價(jià)格在 6500元 8000元 /平米 ,目前還有上漲趨勢(shì) 。武清作為天津的一個(gè)城區(qū)，亦隨著天津北方經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展而壯大，并且目前的地價(jià)便宜，發(fā)展后勁十足 ，發(fā)展勢(shì)頭喜人 。地級(jí)武清區(qū)組 7 建以來，市區(qū)已 從建區(qū)初的 平方公里擴(kuò)大到目前的 平方公里，市區(qū)常住人口從建市初的 21 萬人，擴(kuò)大到目前的 萬人。 伴隨著武清經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武清的房地產(chǎn)發(fā)展 將迎來 一個(gè)高峰。目前國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)武清高科技開發(fā)區(qū)已成功落戶武清，第二機(jī)場(chǎng)選址也在武清北部，計(jì)劃 2020 年啟動(dòng)建設(shè)， 2020 年建成投入使用，將對(duì)區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動(dòng)作用。該區(qū) 2020 年， GDP 實(shí)現(xiàn)300 億，增長(zhǎng) 15%以上；財(cái)政突破 50 億，增長(zhǎng) 20%；農(nóng)民人均純收入突破 9,000元，增長(zhǎng) 10%以上，各項(xiàng)指標(biāo)均居于全市前列。 （ 二 ） 武清 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 發(fā)展 空間 巨大 武清的經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展快車道。 0202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020 2020北京上海廣州天津重慶 6 天津住宅整體市場(chǎng)走勢(shì) 成交價(jià)：逐年不斷攀升，且增幅較大。 天津城市未來的發(fā)展空間很大，包括濱海新特區(qū)的建設(shè)發(fā)展，城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的擴(kuò)張將大大帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。 預(yù)計(jì)未來5 年內(nèi)，天津市 GDP 將保持年