【正文】 均 10%以上的增長速度。改革開放以來，天津作為沿海港口城市的優(yōu)勢(shì)不斷增強(qiáng)，對(duì)外交流日益廣泛，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展 ，特別是近幾年伴隨 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 的 經(jīng)濟(jì)隆起 ， 天津 步入了 歷史上經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 綜合實(shí)力提升最快的時(shí)期 。 二、區(qū)域市場分析 項(xiàng)目所在區(qū)域示意圖 4 （一） 天津市 房地產(chǎn) 業(yè) 快速發(fā)展 天津 市 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的就是使其健康穩(wěn)定發(fā)展，不期望出現(xiàn)大起大落的局面。 第 二 章 市 場 分 析 一、宏觀市場 簡述 從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，目前全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng) 后 的上升期，旺盛的經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭不可能 在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。 公司自創(chuàng)辦以來， 已在北京、天津、呼和浩特、昆明等地投資開發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目，總規(guī)模達(dá) 200 多萬平 方米，成為中房旗下的骨干 企業(yè)。 北京中房創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是中房集團(tuán)成 員企業(yè)，擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資金實(shí)力，專業(yè) 從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售業(yè)務(wù)。集團(tuán)年均開發(fā)面積 1300 萬平方米，目前累計(jì)完成開發(fā)面積 億平方米，建成住宅小區(qū) 1600 多個(gè)，承擔(dān)了全國住宅試點(diǎn)小區(qū)中 50%的任務(wù)，全部獲得金銀獎(jiǎng)牌。 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)組建，以中房集團(tuán)公司為核心、國務(wù)院國資委直接領(lǐng)導(dǎo) 的唯一以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的中央國有大型企業(yè)集團(tuán)。 2 項(xiàng)目編制依據(jù)： 天津市武清區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 武清區(qū)城市發(fā)展總體規(guī)劃（ 20202020 年） 《別墅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500962020） 《天津市民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DB32/4782020） 《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162020） 《別墅民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50042020 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50116— 98 中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令關(guān)于《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》 1國家頒布的其它有關(guān)法規(guī)和規(guī)范要求 1項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料 開發(fā)商、投資商概況： 項(xiàng)目開發(fā)商 天津雍景花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由北京中房創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020 年 10 月發(fā)起成立的，項(xiàng)目注冊(cè)資本金 1， 000 萬元，擬開發(fā)天津市武清雍景花園房地產(chǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目研究目的： 對(duì)項(xiàng)目的投資決策提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的理論依據(jù)；優(yōu)化方案，篩選出投資和技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)上有利的最佳方案，減少投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資效益。 1 中中中 房房房 ●●● 雍雍雍 景景景 花花花 園園園 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 投投投 資資資 可可可 行行行 性性性 研研研 究究究 報(bào)報(bào)報(bào) 告告告 第一章 總論 項(xiàng)目名稱： 中房●雍景花園 項(xiàng)目地址： 天津市武清區(qū)雍陽西路 建設(shè)單位： 天津雍景花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目研究范圍： 對(duì)該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本概算與成本估算、建筑戶型設(shè)計(jì)、市場價(jià)格定位及客戶對(duì)象分析、項(xiàng)目投資資金運(yùn)作及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo) 進(jìn)行 分析。對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 明細(xì)投資成本核算，使投資者有效地控制投資成本。北京中房創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 的成員企業(yè)之一。在全國 3 31 個(gè)省市、自治區(qū)的 200 多個(gè)城市擁有 260 多家全資、控參股、和成員企業(yè)，總資產(chǎn) 600 多億。在中國 500 強(qiáng)企業(yè)中名列較前位置。公司擁有高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)，具備施工管理、項(xiàng)目 策劃、 市場營銷、物業(yè)管理等 綜合開發(fā)經(jīng)營能力。 經(jīng)過多年的奮斗， 中房創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與中房集團(tuán)旗下的 20 余家公司結(jié)成發(fā)展聯(lián)盟，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。且從經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的大局出發(fā)，政府也不可能有剎車的政策選擇。因此，房地產(chǎn)業(yè) 在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi) 將健康穩(wěn)定發(fā)展，并呈持續(xù)上升趨勢(shì)。 天津是我國四大直轄市之一，是我國第三大城市。 2020 年上半年， 天津市生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長 %，增幅處于全國前列。 5 天津房地產(chǎn)市場 發(fā)展 動(dòng) 力 十足 。目前天津住宅產(chǎn)品和服務(wù)總體層次不高，房價(jià)也較北京、廣州等各大城市低很多，與天津作為北方經(jīng)濟(jì)中心的地位極不相稱，諸多需求終將推動(dòng) 天津 房價(jià)進(jìn)一步上漲，富力、萬科、復(fù)地目前在天津市 場均進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，業(yè)績成長顯著， 以上這些因素 說明 天津房地產(chǎn)市場發(fā)展動(dòng) 力 十足 。 成交量：近 5 年穩(wěn)定在 1000 萬平米 /每年。 武清區(qū)歷史悠久，位于京津兩大城市之間，自古以來即為交通要道，素有“京津走廊” 之稱。武清正在 實(shí)施城市化為主導(dǎo)的率先發(fā)展戰(zhàn)略，建成京津之間最具實(shí)力和競爭力地區(qū)。 武清的房地產(chǎn)將進(jìn)入發(fā)展快速成長期。天津城市發(fā)展方向就是以濱海新區(qū)為東翼，以武清為西翼的“兩翼”發(fā)展格局，武清處于天津城市發(fā)展方向的“兩翼”中的西翼，是天津城市發(fā)展的主要方向，這 必然 推動(dòng)了武清房地產(chǎn)快速發(fā)展。市區(qū)的城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，城市面貌煥然一新 。 武清房地產(chǎn)近幾年發(fā)展軌跡 信 于 中聯(lián) 以 遠(yuǎn)保密 僅對(duì)公司客戶C O N F I D E N T I A L T h i s r e p o r t i s s o l e l y f o r t h e u s e o f f i r m p e r s o n n e l難點(diǎn)分析 1銷售速度? 07 年市場高峰期武清市場整體住宅成交面積為 5 8 . 2 萬㎡? 08 年受到市場大勢(shì)的影響，住宅成交面積萎縮到 萬㎡? 09 年市場轉(zhuǎn)暖，僅上半年已超過 08 年，成交面積為 3 6 . 4 2 萬 ㎡? 武清住宅市場價(jià)格保持持續(xù)增長，其中 08 年市場成交均價(jià)約為3 6 2 5 . 3 4 元 / ㎡? 09 上半年市場成交均價(jià)為4 3 8 9 . 7 6 元 / ㎡持續(xù)領(lǐng)先的消化速度和市場地位6 8 萬的年消化量意味著占據(jù)武清整體市場的 15 % 20 % 三 、武清房地產(chǎn) 開發(fā) 的成功典范。 武清典型房地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖 8 案例 1保利〃上河雅頌 在該盤的整體戶型配比結(jié)構(gòu)中，中小面積的兩房公寓為其主打產(chǎn)品，戶型面積范圍為其主力戶型為 90100平方米。 總價(jià)方面，因項(xiàng)目以中小戶型為主，其總價(jià)得到了有效的控制， 90100平武清區(qū)泉發(fā)路西側(cè)位置90 ㎡主力面積開發(fā)商 保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 30 萬 ㎡建筑面積 75 萬 ㎡容積率 綠化率 41 % 建筑規(guī)劃 35 棟 18 33 F 高層公寓開盤時(shí)間 20 0 9 年 10 月總戶數(shù) 約 60 00 余戶均價(jià) 70 0 0 元 / ㎡主力總價(jià) 57 萬交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯周邊配套 武清行政中心、商業(yè)配套齊全、教育資源較為豐富銷售情況 目前 16 、 17 號(hào)兩棟樓預(yù)售，于 09 年 10 月開盤，預(yù)定情況良好。配套設(shè)施齊全、規(guī)模大盤、總價(jià)低、社區(qū)景觀佳、開發(fā)商品牌武清當(dāng)?shù)乜蛻簦畲鍨橹鳎本┘爸苓叺貐^(qū)客戶 9 方米的戶型對(duì)應(yīng)的總價(jià)為 6570萬。 案例 2北岸尚城 北岸尚城位于武清新城，為當(dāng)?shù)亻_發(fā)較早的大型品質(zhì)住宅社區(qū)，大部分產(chǎn)品為低密度的多層住宅，居住品質(zhì)較好，目前在售的僅是尾盤，為 100140平方米的多層住宅，以套均面積 100㎡ 的二房為主，截至 2020年 9月 18日，住宅對(duì)外報(bào)價(jià)為 7000元 /㎡ ，與 09年 8月初的價(jià)格持平，價(jià)格上漲趨緩。銷售情況 因開盤時(shí)間較早 , 去化 90 % 以上 , 目前僅剩 10 0 ㎡ 4套及少量大戶型物業(yè) .項(xiàng)目賣點(diǎn) 成熟品質(zhì)大盤、低密度社區(qū)、口碑佳客戶群體 當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻魹橹魑淝鍏^(qū)雍陽西道與翠通路交口㎡天津凱德恒業(yè)置地有限公司萬㎡萬㎡多層花園洋房、高層公寓年 月戶元 ㎡萬社區(qū)商業(yè)、楊村商業(yè)及生活配套，目前配套設(shè)施暫未完善。 價(jià)格方面，目前項(xiàng)目已是尾盤，對(duì)外報(bào)價(jià)為 6500元 /平方米，僅余 10余套，價(jià)格上漲幅度趨緩。 銷售方面 , 項(xiàng)目開盤較早，目前僅是尾盤，為當(dāng)?shù)乜诒容^好的低密度品質(zhì)大盤，該案的單價(jià)在當(dāng)?shù)匾蔡幱诟呶?，目前價(jià)格上漲空間有限，對(duì)于開發(fā)商而言，已無銷售壓力，目前的在售物業(yè)去化較為緩慢，與上月相比較，暫無成交記錄。 第 三 章 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模、 產(chǎn)品定位 及價(jià)格定位分析 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總建筑面積為 79,，其中住宅建筑面積為 76,方米，公建面積為 3000平方米。 11 產(chǎn)品類別 獨(dú)棟別墅 分體式聯(lián)排別墅 疊拼別墅 合計(jì) 備注 戶型配比 30% 50% 20% 100% / 產(chǎn)品總面積（ ㎡ ） 76, 已扣除公建面積 套均面積（ ㎡ ） 380 260 240 / / 套數(shù) (套） 62 152 66 280 / 三 、客戶群定位及分析 （一）潛在的客戶群 武清民營經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá) ，私營企業(yè)主眾多，這些大大小小的民營企業(yè)家都 是本項(xiàng)目的潛在客戶 。 產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè) CEO及中高層管理人員 —— 產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷發(fā)展，企業(yè)對(duì)商務(wù)設(shè)施的需求強(qiáng)烈 政府機(jī)關(guān)、國企、事業(yè)單位高層 領(lǐng)導(dǎo)及公務(wù)員等高收入人群 —— 對(duì)居住條件要求較高 當(dāng)?shù)貜氖?商業(yè) 貿(mào)易 等行業(yè)先富起來的城市新貴 —— 改革開放的弄潮兒，憑借自身努力躋身主 流社會(huì)，迫切需要改善居住氛圍，提升榮耀感，但有一定的商務(wù)要求 。 （二）客戶群分析 武清高檔住宅消費(fèi)群體 消費(fèi)預(yù)期調(diào)查： 武清區(qū)地緣性客戶，年齡層偏高，公務(wù)員與私企老板為主 。主要為環(huán)境改善客群（二改二或二改三）。 其他客戶，所占比例較 低 ，但在 逐步增多 。對(duì)客戶來源的調(diào)查【 北岸尚城銷售經(jīng)理訪談 】? 外地辦戶口比例增加，以北京客戶居多。? 還有少部分因工作或親屬關(guān)系而在此置業(yè)。 在別墅產(chǎn)品的銷售上，由于區(qū)域沒有相應(yīng)的供應(yīng)， 一部分 塔尖人士只能在京津邊緣購買 ；另一部分采取了自己建造的模式。 在武清高檔小區(qū)都有房產(chǎn)置業(yè)，對(duì)新盤有強(qiáng)烈的購買欲望，部分客戶采取通過在三級(jí)市場上 出售房產(chǎn)來購買新盤 （ 三）客戶群定位。 武清本地從事 工商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、 餐飲業(yè) 的私營企業(yè)主； 開發(fā)區(qū)大企業(yè) 的 高管及白領(lǐng)、 武清地區(qū) 其他中高 收入人士。 第三圈層：天津、廊坊等周 邊 投資客戶 。 四 、項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì) （一）方案設(shè)計(jì)理念 14 本項(xiàng)目采取因地制宜，在現(xiàn)代思維 與傳統(tǒng)觀念上兼籌并顧，力求使該區(qū)達(dá)到高質(zhì)量、高品位要求。設(shè)計(jì)定位于每個(gè)人及每個(gè)家庭，提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的居住家園。 （二）設(shè)計(jì)原則 合理原則 。綜合地區(qū)城市化進(jìn)程，協(xié) 調(diào)周邊城市道路的相關(guān)交通功能，合理確定功能布局。 空間環(huán)境與建筑單體設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)面向二十一世紀(jì)的居住區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的特點(diǎn)。 整合原則 。創(chuàng)造出滿足別墅功能要求的實(shí)體空間、開放空間和人文空間。 貫徹以人為本的理念，以建設(shè)生態(tài)居住環(huán)境為設(shè)計(jì)目標(biāo)。綠化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及綠化覆蓋率的提高，是現(xiàn)階段改善居住地生態(tài)環(huán)境的有效手段。 （三）總體布局 整體規(guī)劃圖 （一期、二期合計(jì) 500畝） （四）景觀設(shè)計(jì) (五 )建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格 體現(xiàn)尊貴、自然、和諧，建議以地中海、托斯卡納風(fēng)格為主。 建筑風(fēng)格體現(xiàn)簡約、時(shí)尚，以北美風(fēng)格、西班牙風(fēng)格為主 。 ? 本地及周邊的高級(jí)公務(wù)員 。 疊拼別墅 平均面積： 240㎡ 18 疊拼別墅針對(duì)的主要群體 ： ? 本地及周邊中高級(jí)企業(yè)管理人士 。 ? 從事教育、醫(yī)院 、銀行、商業(yè)服務(wù)等高收入行業(yè)人群 。 ? 自由職業(yè)者（從事建筑、廣告、文學(xué)、網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)） 。 ? 投資度假公寓的人群 。 別墅價(jià)格定位： 武清當(dāng)?shù)貨]有別墅項(xiàng)目，近郊別墅價(jià)格在 1000015000元 /平方米，平均在13000元 /平方米左右，因本項(xiàng)目是距離武清城區(qū)最近的別墅項(xiàng)目，地段優(yōu)勢(shì)明顯， 19 開盤價(jià)格將略低于