房地產(chǎn)項目開發(fā)程序-文庫吧資料
2025-03-14 09:06本頁面
【正文】 工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應取得環(huán)保等管理部門的意見。 撥地紅線備案通知書 。 經(jīng)測繪行政主管部門審核的 1:500(或 1:1000)實測現(xiàn)狀矢量地形圖 。 取得 《 建設項目選址意見書 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設項目選址意見書 辦理建設用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項目 立項登記 項目深度 市場調(diào)研 項目定位 策 劃 項目產(chǎn)品 策 劃 項目產(chǎn)品 設 計 建筑方案 審 批 辦理建設工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設用地規(guī)劃許可證 以成都市建設工程為例 ?. 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時間： 12個工作日 所需主要資料： 《 建設項目選址意見書 》 。 聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議 。 土地權(quán)屬證明文件 。 取得 《 國土使用證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設項目選址意見書 辦理建設用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項目 立項登記 項目深度 市場調(diào)研 項目定位 策 劃 項目產(chǎn)品 策 劃 項目產(chǎn)品 設 計 建筑方案 審 批 辦理建設工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 以成都市建設工程為例 ?. 受理單位：成都市建委開發(fā)處 受理時間： 20個工作日 所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報告； 填報軟件生成上報軟盤并打印 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表 》 ； 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)稅務登記證； 驗資報告； 開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證； 外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程； 專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。通常的情況下是以 “ 價高者得 ” 為唯一的衡量標準，而一般不過分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場 土地二級開發(fā) 土 地 市 場 企業(yè)取得土地的方式 土地市場 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。 ■ 收購有土地的公司 ：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場 土地二級開發(fā) 土 地 市 場 企業(yè)取得土地的方式 資本市場 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 投資參股 ：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式。 可行性方案 研 究 投資決策流程 確定意向地塊 成立項目研究小組 投資、策劃人員 設計人員 財務人員 進行項目資源評估 經(jīng)濟層面評估 城市發(fā)展層面評估 城市文化層面評估 自身價值層面評估 初步可行性研究 制定研究計劃 靜態(tài)經(jīng)濟 指標分析 可行性方案研究 用于銀行貸款的 地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計劃 動態(tài)經(jīng)濟 指標分析 動態(tài)資金 缺口分析 項目風險 分 析 用于政府報建的 地塊發(fā)展可行性方案 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1..根據(jù)2023年 8月 12號正式發(fā)布的國務院 18號令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 中觀經(jīng)濟評估指標 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場價格指標 自身價值評估指標 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評估指標 總體規(guī)劃要點 城市重點發(fā)展方向及其規(guī)劃 項目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細情況 規(guī)劃變更因素 宏觀經(jīng)濟評估指標 國內(nèi)生產(chǎn)總值 人均 GDP 消費總額 固定資產(chǎn)投資 銀行貸款年末余額 居民儲蓄存款余額 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)投資額及比例 城市文化評估指標 城市的經(jīng)濟 交通地理優(yōu)勢 城市人文研究 城市綜合競爭力 歷史文脈的研究 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 可持續(xù)性 前瞻性 整體性 縱深性 風險最小 利 潤 最 大 進行項目 資源 評 估 投資機會選擇與決策分析 分析投資機會研究的結(jié)論，初步判斷項目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。項目的資源評估可以分為經(jīng)濟層面、城市
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