【正文】 認工程款憑證。 ? ４）按合同規(guī)定及時向施工單位支付備料款和工程進度款。一是要按合同要求，開發(fā)商要做好有關開工前的準備工作。 ? ２）根據項目的總控制進度目標，審核施工單位提交的施工進度計劃、施工方案和施工總平面圖，即使否符合總工期控制目標的要求；施工進度計劃、施工方案和施工總平面圖是否協調、合理。 ? （２）施工階段的進度控制。 ? ４）按合同規(guī)定辦理工程結算，掌握工程投資動態(tài)，分析費用超支的原因，提出控制投資的措施。 ? ３）嚴格按工程計量支付工程進度款。為此，開發(fā)商要做到： 房地產開發(fā)程序 ? １）熟悉圖紙、設計要求、合同價款，分析工程費最容易突破的環(huán)節(jié)，明確投資控制的重點。 （１）施工階段的投資控制。開發(fā)項目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進行所從事的有關管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項施工準備工作，如按時騰出施工場地，完成場地的三通一平，及時提供設計圖紙和訂購有關設備等；對項目的費用、進度和施工質量進行控制；合同管理；有效的協調各有關單位的關系，如設計單位與施工單位的關系，土建單位與設備安裝單位的關系，施工單位與材料、設備供應單位的關系。中標通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標的承建單位應在約定的期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議后，簽訂合同。規(guī)模較大、內容復雜的工程，則應由招標決策人分別與評標小組推薦的候選中標單位，就技術力量、施工方案、機械設備、材料供應及決定標價的其他因素進行調查和磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。開發(fā)商對投標者所報的投標文件進行全面的審查、評比、分析，最后選定中標者的過程叫做決標。 ? 標書經評審后，應按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評標報告，推薦二、三家候選的中標的單位，交給招標決策人做出最終抉擇。其評審的原則是保護競爭，對所有投標的承包企業(yè)一視同仁。 ? ２）評標。投標文件即標書拆封后，工作人員應宣讀其中要點，并在預先準備的表冊上逐項登記。 ? １）開標。 ? 以上所述為公開開標，個別情況也有采用秘密開標的。開發(fā)商對所提疑問應一律在答疑會上公開解答，并以書面記錄方式，印發(fā)給各投標者，作為招標文件的補充。工程交底的內容，主要是介紹工程概況，明確質量要求、驗收標準及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標注意事項等。 ? （ 7）招標工程交底及答疑。經過資格審查，對審查合格的承建單位發(fā)送招標文件。審查合格者才準許購買招標文件。即了解承包企業(yè)的技術和財務實力以及管理經驗，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標。采取公開招標方式時，應視工程性質和規(guī)模在當地或全國性報紙或公開發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標通告；采取選擇性招標方式，應向預選定的承建單位發(fā)出邀請投標函。 ? （ 4）發(fā)布招標通告或邀請投標函。從編制到招標工作的各環(huán)節(jié)，標底都必須嚴格保密。標底及招標工程的預期價格，是評標的主要尺度之一?？捎砷_發(fā)商自行準備，也可委托咨詢機構代辦。 ? 采取競爭方式的施工招標程序如下： ? （ 1）擬定招標方式，準備招標文件。當前，我國的建設監(jiān)理重點在工程的施工階段，并積累了一些經驗，因此，開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據工程承包合同對工程施工建設進行全面的監(jiān)理。因此，加強開發(fā)項目建設實施階段的管理，對于開發(fā)商實現預期的開發(fā)效益是非常重要的。在此階段，開發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過招標投標選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制；（ 3）竣工驗收。一旦開發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證，該項目就獲得了允許建設的法律憑證。 ? （ 5）發(fā)建設許可證。 房地產開發(fā)程序 ? （ 4）到計劃管理部門申請投資許可證。初步設計審查通過后，委托設計院進行施工圖設計。并將初步設計報城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門組織抗震辦、人防辦、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等部門對初步設計進行匯審。 ? （ 2）編制和審查設計方案。并將設計方案報城市規(guī)劃管理部門審批。其具體步驟為： 房地產開發(fā)程序 ? （ 1）編制和審查設計方案。項目報建實在原規(guī)劃設計方案的基礎上，由開發(fā)商委托規(guī)劃建筑設計單位提出個單體建筑的設計方案，并對其布局進行定位，對開發(fā)項目用地范圍內的道路和各類工程管線作更深入的設計，使其達到施工的要求。開發(fā)商對設計單位提交的正式設計圖紙，要認真審查，熟悉 圖紙和設計要求，如發(fā)現有錯誤或遺漏，應及早通知設計單位修正、或補充。被審定的規(guī)劃設計方案作為市政工程設計和建筑單位設計的依據；建筑設計方案被省定后，可進入下階段的初步設計和施工圖設計。由設計單位提出的設計方案不少于兩個，以供開發(fā)商在對多個方案比較的基礎上，選擇最有方案，并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定。其中規(guī)劃設計方案包括開發(fā)項目的用地范及其位置圖、現狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標準層平面圖和住宅正立面圖、公共建筑 房地產開發(fā)程序 ? 平面圖和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖或模型、設計說明書（包括各項技術經濟指標）。 ? （ 3）評價和選擇設計方案。在規(guī)劃設計之前 ，一些重要的控制指標已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出， 房地產開發(fā)程序 ? 如開發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、綠地率等，還有一些指標則由開發(fā)商根據開發(fā)項目的要求提出，作為規(guī)劃的依據，如戶室比、高層比例、各類型的居住面積、總造價、建筑工程單方造價等。 ? （ 2）要合理地確定各項技術經濟控制指標。我國建設工程設計單位的資格證書上都注明了該設計單位的承攬設計范圍，如規(guī)定該設計單位是承接民用建設工程、工業(yè)建設工程，還是某個系統(tǒng)內的建設工程項目。一般不得超過設計。目前我國的建設工程設計單位共分為甲、乙、丙、丁 4個等級。要委托具有設計資格的設計單位進行開發(fā)項目的工程社及，不得委托無證設計單位或私人進行設計，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認。 ? （ 1）要選擇較好設計單位。在有工程部門負責辦理工程報建手續(xù)。 房地產開發(fā)程序 ? （ 7）辦理拆遷房屋產權滅籍和土地使用證。拆遷補償手續(xù)辦妥后，負責拆遷人員應立即填寫登記表，經主管領導簽發(fā)，送工程部門拆房。拆遷協議書應明確補償形式和金額、安置用戶面積和地點、搬遷過渡方式和期限、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。另外，還應書面通知房產、公安、工商等有關部門。召開拆遷動員大會，公布拆遷公告。 房地產開發(fā)程序 ? 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。 ? （ 3）申請核發(fā)房屋拆遷許可證。每個動遷人員在對自己所承擔的被拆遷人安置、補償的決定全部熟悉后，要進行分析，以片為單位，逐戶安置房源和作出拆遷的補償決定。 分類的目的是為了給補償安置迅速提供真實資料 。 如住戶使用面積 ， 私房業(yè)主契證所記載的面積 ， 以及人口結構 、 年齡 、健康狀況 、 職業(yè) 、 工作單位等情況 ， 第三 ， 逐戶摸清拆遷戶的要求 。 首先 ， 要與開發(fā)地段的派出所 、房管