【正文】 5— 7(a)只有成本函數(shù)為非線性，圖 5— 7(b)中成本函 數(shù)和收入函數(shù)都為非線性。 解： 分別令產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)為 x0，單價盈虧平 衡點(diǎn)為 p0，可變成本盈虧平衡點(diǎn)為 v0，固定成本 盈虧平衡點(diǎn)為 f0，則 40%)(150600 00 ????x %14012060000 ????????? ??p1206000%)(1500 ?????v ? ? 1070740)(1501200 ??????f(萬 t/年 ) （元 /t） （元 /t） （萬元） 若用 相對值 表示，則 由以上計(jì)算可知，當(dāng) 產(chǎn)量不低于 設(shè)計(jì)產(chǎn)量的 ％， 或 價格不低于 原預(yù)測價格的 ％，或 可變成本不高 于 設(shè)計(jì)可變成本的 ，或 固定成本不高于 設(shè)計(jì)固定 成本的 ，都能保證盈利。 )(310630%)81(4200 tx 萬????? 例： 某項(xiàng)目年生產(chǎn)能力 120萬 t，產(chǎn)品單價 p ＝ 150元／ t，銷售綜合稅率 r＝ ％，單位產(chǎn) 品可變成本為 V＝ 40元／ t，固定成本 F＝ 6000 萬元。 (5— 6) f0＝ X[p(1－ r)－ V] (5— 7) rXFVp??????? ??110XFrpv ??? )1(0 例： 某擬建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模為年生產(chǎn)某產(chǎn)品 3 萬 t，預(yù)計(jì)年生產(chǎn)成本為 1350萬元，其中固定成 本為 420萬元，單位產(chǎn)品可變成本為 310萬元， 已知單位產(chǎn)品價格為 630元／ t，銷售稅率為 8 ％，試?yán)L出盈虧平衡圖，并計(jì)算盈虧平衡產(chǎn)量 解： 已知 F＝ 420萬元， y＝ 310萬元， p=630萬元， r＝ 8％， 則 : 成本函數(shù)為 C＝ 420+310x 收入函數(shù)為 R＝ 630(1－ 8％ )x 盈虧平衡分析圖 (如圖 5— 6)所示。 ① 令 C＝ R，由式 (5— 1)和式 (5— 2)得 盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量的計(jì)算公式如下 （ 5－ 3） ② 由式 (5— 1)和式 (5— 2)還可得出產(chǎn)品的 價格 盈虧平衡點(diǎn)為 (5— 4) 式 (5— 4)為 任意產(chǎn)量 情況下的產(chǎn)品價格盈虧平衡點(diǎn)。 盈虧平衡點(diǎn)可用 圖解法 確定，繪出盈虧平衡圖，總 成本線與銷售收入線的 交點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)。 ②產(chǎn)量越 高 ， 盈利越大 ，因此在產(chǎn)品有銷路的情況下，應(yīng)盡量擴(kuò) 大生產(chǎn)規(guī)模。圖中總成本線和銷售收入線的 交點(diǎn) x0即 為 盈虧平衡點(diǎn) 。 （ 1）成本函數(shù)和收入函數(shù)為 C＝ F+Vx (5— 1) R＝ (1－ r)px (5— 2) 式中 C－生產(chǎn)總成本； F－固定成本， V－可變成本； x－產(chǎn)品產(chǎn)量； R－銷售收入； p－產(chǎn)品單價； r－產(chǎn)品銷售稅率。目 前，盈虧分析方法在建設(shè)項(xiàng)目可行性分析和企業(yè)經(jīng)濟(jì)活 動分析中，得到了廣泛的應(yīng)用。 盈虧平衡點(diǎn) 可以是 生產(chǎn)規(guī)模 、 產(chǎn)品成本 、 銷售收入 或 產(chǎn)品價格 ，但多以產(chǎn)量或生產(chǎn)規(guī)模表示盈虧平衡點(diǎn)。 根據(jù)盈虧平衡 點(diǎn) 的生產(chǎn)規(guī)模大小或產(chǎn)品價格的高低等來 分析項(xiàng)目風(fēng)險 的大小 。 如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的經(jīng)營收益和 貸款的還本付息都發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為 48 年，投資者的目標(biāo)收益率為 14%，試從投資者的角度分 析投資者自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）和財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率（ FIRR），并判斷該項(xiàng)目是否可行。該投資者在購買該寫字樓的 過程中用自有資金支付了購買價格 %的稅費(fèi)。計(jì)算（ 1）項(xiàng)目的總建筑面積、（ 2）標(biāo)準(zhǔn)層建筑面 積、（ 3）開發(fā)商成本利潤率。計(jì)算表達(dá)式為： ????tPttCOCI00)( 例 :某開發(fā)商以 5000萬元的價格獲得一宗占地面積為 4000平 方米的土地 50年的使用權(quán)，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率 為 60%，樓高 14層， 1至 4層建筑面積均相等， 5至 14層為標(biāo) 準(zhǔn)層，建筑成本為 3500元 /平方米，專業(yè)人員的費(fèi)用為建造 成本預(yù)算的 8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為 460萬元，管理費(fèi) 用為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %，市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅金分別為銷售收 入的 %、 %、 %，預(yù)計(jì)建成后的售價為 12023元 /平 方米。 (3)靜態(tài)投資回收期 (Pt)。 %100??? 總開發(fā)成本 總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)價值成本利潤率 (2)投資收益率。 是指項(xiàng)目投資產(chǎn)生的 利潤總額與投資額 的比率。 ??? ???DPPttct iCICO00)1()( 在投資方案的初選階段，如項(xiàng)目機(jī)會研究階段和初 步可行性研究階段，以及短期小型的房地產(chǎn)投資決策中 仍有一定的參考價值。 是指考慮折現(xiàn)因素時，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所 需的時間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。一 般應(yīng)選取凈現(xiàn)值率 較大 的方案。 當(dāng) NPV≥0時，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn) 收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 211211)(F NPVF NPViiF NPViF IRR????說明： i1與 i2之差不應(yīng)超過 2%，否則，折現(xiàn)率 i i2與凈現(xiàn)值之間不一定呈 線形 關(guān)系， (2)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可通過 內(nèi)插法求得。它反映項(xiàng)目所占資金的贏利率，是考察項(xiàng)目贏利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。 常用的指標(biāo) 主要有： 0)1()(0??? ??? tnit F IRRCOCI(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜? 關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程 度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3%~7%估算。 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借 款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi) 以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 室外工程費(fèi)包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、 供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用 . 是指為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用， 包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動保險 費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、訴訟費(fèi)、壞賬損失及其他管理費(fèi)用。 建安工程費(fèi)是指直接用于房屋建筑物建設(shè)的總成本費(fèi) 用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)和室內(nèi)裝飾 家具費(fèi)等。 主要包括項(xiàng)目的可行性研究、水文地質(zhì)勘察、規(guī) 劃、設(shè)計(jì)以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。 包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開 發(fā)商對被拆除房屋的 所有權(quán)人 ，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償 所發(fā)生的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)各 地的具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如 自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等 的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出 讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、 臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況 及土地現(xiàn)狀等因素 的修正得到；也可依據(jù)城市人民政府 頒布的城市基準(zhǔn)地價，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、 用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正得到。 (三 )項(xiàng)目投資與收入估算 一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本及費(fèi)用 包括以下幾 個部分： 土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要 包括以下幾個方面： (1)土地使用權(quán)出讓金及征地費(fèi)等。 計(jì)算財(cái)務(wù)評價指標(biāo) 財(cái)務(wù)評價指標(biāo)主要有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率、投資回收期、成本利潤率等。 (二 )財(cái)務(wù)評價的程序 分析和估算開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 編制財(cái)務(wù)基本報表 財(cái)務(wù)基本報表是根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)填 列的，是計(jì)算反映項(xiàng)目贏利能力、清償能力的技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)的基礎(chǔ)。 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價 編制可行性研究報告 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價 (一 )財(cái)務(wù)評價的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價是指根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅 制度和價格體系，在科學(xué)估算項(xiàng)目的成本和收入基礎(chǔ) 上，通過計(jì)算一系列評價指標(biāo)來評價項(xiàng)目的贏利能力、 清償能力以及外匯平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可 行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為投資決策提供依據(jù)。 (一 )可行性研究的作用 。 主要任務(wù)是 研究擬開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適 用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否贏利。 一、概述 可行性研究是對建設(shè)項(xiàng)目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng) 濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。 （三）租售率 租售率是指已經(jīng)出售或出租的面積占可出售或出租 總面積的比例。租售期延長會使得購置土地及建筑工 程所占用的資金承擔(dān)更多的利息，進(jìn)而增加整個開發(fā)項(xiàng) 目的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 開發(fā)商要監(jiān)督施工單位嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施 工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，選用合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和 設(shè)備，保證良好的施工質(zhì)量。否則，開發(fā) 商要承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)階段由于建筑材料價格和人工費(fèi)用上 漲所引起的建造成本增加額。這種改變對開發(fā)商是 否有影響，要看承包合同的形式如何。 施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利 息，另一方面也會延誤恰當(dāng)?shù)匿N售時機(jī)。 （四）土地開發(fā)期 土地開發(fā)期的長短直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)度。 土地稅收政策 對房地產(chǎn)開發(fā)的影響是指政府通過制 定稅賦差別和優(yōu)惠政策來調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)方向、抑制市 場投機(jī)和規(guī)范交易行為。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素 （二）土地政策 土地供應(yīng)政策 是通過編制土地供應(yīng)計(jì)劃來實(shí)施的。 對房地產(chǎn)開發(fā)影響最大的是控制性詳細(xì)規(guī)劃。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、換 房等提供信息及信托勞務(wù)等中介服務(wù)。 (五 )房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)是以房地產(chǎn)知識和技術(shù)為基礎(chǔ)，通 過對特定信息進(jìn)行加工來為開發(fā)商解決開發(fā)建設(shè)過程中 各種技術(shù)問題。某些重