我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序-文庫(kù)吧資料
2025-01-05 14:55本頁(yè)面
【正文】 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料： 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 》 。 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議 。 土地權(quán)屬證明文件 。 取得 《 國(guó)土使用證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市建委開(kāi)發(fā)處 受理時(shí)間： 20個(gè)工作日 所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告； 填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤(pán)并打印 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表 》 ； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)稅務(wù)登記證； 驗(yàn)資報(bào)告； 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使用證； 外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程； 專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書(shū)。通常的情況下是以 “ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 土地市場(chǎng) 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自 2023年 7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。 ■ 收購(gòu)有土地的公司 ：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 資本市場(chǎng) 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 投資參股 ：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以解決有錢(qián)沒(méi)地形式。 可行性方案 研 究 投資決策流程 確定意向地塊 成立項(xiàng)目研究小組 投資、策劃人員 設(shè)計(jì)人員 財(cái)務(wù)人員 進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估 經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估 城市發(fā)展層面評(píng)估 城市文化層面評(píng)估 自身價(jià)值層面評(píng)估 初步可行性研究 制定研究計(jì)劃 靜態(tài)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)分析 可行性方案研究 用于銀行貸款的 地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計(jì)劃 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)分析 動(dòng)態(tài)資金 缺口分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分 析 用于政府報(bào)建的 地塊發(fā)展可行性方案 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會(huì)選擇 與決策分析 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓 .根據(jù)2023年 8月 12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院 18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 中觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷售面積 商品房銷售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo) 自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo) 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo) 總體規(guī)劃要點(diǎn) 城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況 規(guī)劃變更因素 宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 人均
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