中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與稅費(fèi)培訓(xùn)課件-文庫(kù)吧資料
2025-02-10 20:45本頁(yè)面
【正文】 保等管理部門(mén)的意見(jiàn)。 撥地紅線(xiàn)備案通知書(shū) 。 經(jīng)測(cè)繪行政主管部門(mén)審核的 1:500(或 1:1000)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢量地形圖 。 取得 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料： 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 》 。 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議 。 土地權(quán)屬證明文件 。 取得 《 國(guó)土使用證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市建委開(kāi)發(fā)處 受理時(shí)間： 20個(gè)工作日 所需主要資料：申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告； 填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤(pán)并打印 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表 》 ； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 企業(yè)稅務(wù)登記證； 驗(yàn)資報(bào)告； 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使用證； 外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程； 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)。通常的情況下是以 “ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 土地市場(chǎng) 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自 2023年 7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。 ■ 收購(gòu)有土地的公司 ：為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 資本市場(chǎng) 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 投資參股 ：用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以解決有錢(qián)沒(méi)地形式。 可行性方案 研 究 投資決策流程 確定意向地塊 成立項(xiàng)目研究小組 投資、策劃人員 設(shè)計(jì)人員 財(cái)務(wù)人員 進(jìn)行項(xiàng)目資源評(píng)估 經(jīng)濟(jì)層面評(píng)估 城市發(fā)展層面評(píng)估 城市文化層面評(píng)估 自身價(jià)值層面評(píng)估 初步可行性研究 制定研究計(jì)劃 靜態(tài)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)分析 可行性方案研究 用于銀行貸款的 地塊發(fā)展可行性方案 制定研究計(jì)劃 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)分析 動(dòng)態(tài)資金 缺口分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 分 析 用于政府報(bào)建的 地塊發(fā)展可行性方案 中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1..根據(jù)2023年 8月 12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院 18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例。 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 中觀(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 商品房施工面積 商品房竣工面積 商品房銷(xiāo)售面積 商品房銷(xiāo)售額 商品房空置面積及空置率 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo) 自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo) 地塊地貌 地質(zhì)條件 地塊內(nèi)及周邊的自然景觀(guān)資源 地塊周邊的城市配套狀況 城市發(fā)展評(píng)估指標(biāo) 總體規(guī)劃要點(diǎn) 城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況 規(guī)劃變更因素 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)估指標(biāo) 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 人均 GDP 消費(fèi)總額 固定資產(chǎn)投資 銀行貸款年末余額 居民儲(chǔ)蓄存款余額 人均可支配收入 恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)投資額及比例 城市文化評(píng)估指標(biāo) 城市的經(jīng)濟(jì) 交通地理優(yōu)勢(shì) 城市人文研究 城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力 歷史文脈的研究 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 可持續(xù)性 前瞻性 整體性 縱深性 風(fēng)險(xiǎn)最小 利 潤(rùn) 最 大 進(jìn)行項(xiàng)目 資源 評(píng) 估 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。項(xiàng)目的資源評(píng)估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價(jià)值層面四大部分。 根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊 意向地塊的
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