房地產開發(fā)程序與前期工作-文庫吧資料
2025-02-20 12:11本頁面
【正文】 研究結論 ?規(guī)劃方案設計 ?區(qū)域規(guī)劃設計評審會 ?區(qū)域單體確認 ?實施方案完成 ?基礎施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設計 ?銷售包裝設計 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項目總平面圖、標準層平面圖！ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設計 規(guī)劃單位 單體設計 規(guī)劃單位 施工圖設計 結構單位 景觀設計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設計 ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。 常見的問題： 進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 地產項目標準設計周期 實施方案 施工圖 實施方案 施工圖 設計前期 3個月 5個月 2個月 設計周期 3： 5： 2 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設計階段： ?概念設計：大概 6周； ?詳規(guī)設計：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴初方案：大概 6周； ?施工圖設計：施工標準和結構形式，大概 10周； ?景觀設計：大概 56周； ?樣板房及會所設計：大概 4周。（根據設計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設計單位。 ?財務部：概念版投資收益。 ?設計部：概念設計任務書 —— 概念設計深化方案。 地產項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！ 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 物業(yè)管理 案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素 ? 定位 —— 項目形象定位、產品定位、客戶定位、市場定位等！ ? 定案 —— 總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ ? 定價 —— 銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！ 各部門職責： ?投資開發(fā)部：建設規(guī)劃許可證 —— 國有土地使用證。 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度。 關鍵要素：項目可研報告。 ?成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統規(guī)范）、可研版成本。 ?工程部：現場踏勘。 ?營銷部：初步市場調研及定位草案。 ? 同行案例：恒大 07年中進入長沙，至今共有 5項目，均以住宅為主，只有一個是過 100萬平方米大盤，其他均為 4050萬平方米的項目，夠恒大三年的銷售周期，現在恒大銷售金額已是長沙冠軍。 ? 深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有 3個可售建筑面積在 30萬㎡以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結構規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。 0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位臵以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現條件的土地為首選。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。 土地獲取 定位決策 產品設計 項目報建 施工建設 推廣銷售 入伙交付 拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？ ?市場未來預期； ?項目或區(qū)域發(fā)展預期； ?規(guī)劃條件的市場實現及經濟實現； ?企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本； ?競爭對手的情況分析。 土地市場： 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自 2023年 7月以來，獲取土地的主要方式。 收購有土地的公司 ： 為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權， 這種收購公司的形式現階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè) 稅、土地增值稅、契稅。 資本市場 : 投資參股 ： 用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司 。
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