房地產(chǎn)開發(fā)前期工作培訓(xùn)課件-文庫吧資料
2025-01-05 15:16本頁面
【正文】 。 內(nèi)部認(rèn)購 承包商墊資 通過該方式往往可獲得 部分預(yù)售收入，但是內(nèi)部認(rèn)購時 一般沒有申領(lǐng)到商品房預(yù)售許可證，其行為不受法律保護 開發(fā)商在招投標(biāo)時有時會要求施工單位墊付部分或全部工 程款，再按照工程進度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集主要是指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。 ? 《 杭州西溪國家濕地公園周邊地區(qū)景觀（建筑高度）控制規(guī)劃 》 （三）項目微觀環(huán)境調(diào)研 ? 對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進行分析 ? 對項目所在地的周邊環(huán)境進行分析 ? 對項目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進行分析 二、房地產(chǎn)消費者調(diào)研 （一）消費者的購買力水平 （二）消費者的購買傾向 （三）消費者的共同特性 （三）廣告 ?售樓部 ?廣告媒體 ?廣告投入強度 ?訴求點 （四）銷售情況 銷售順序 客戶群分析 （一）產(chǎn)品 ? 區(qū)位 ? 產(chǎn)品特性 ? 公司組成 ? 交房時間 （二）價格 ? 單價 ? 總價 ? 付款方式 ? 專業(yè)化程度 ? 品牌知名度 ? 推動度或拉動度 ? 開發(fā)經(jīng)營方式 ? 樓盤質(zhì)量 ? 縱向整合度 ? 成本狀況 ? 價格策略 ? 歷年來的項目開發(fā)情況 ? 土地儲備情況 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算 土地費用估算 前期工程費估算：包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開發(fā)工程支出。 ? 審查：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 土地合作 （一）可行性研究的含義和目的 含義： ? 是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。 ? 中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)進行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用之后將該副土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分 投資機會研究 可性研究行 項目評估和決策 獲取土地使用權(quán) 開發(fā)項目立項 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 建設(shè)工程招標(biāo) 簽署有關(guān)合作協(xié)議 七通一平等工作 基礎(chǔ)工程 主體工程 安裝與裝修工程 室外工程 竣工驗收 銷售準(zhǔn)備 廣告推廣 現(xiàn)場銷售 物業(yè)管理 投資決策階段 前期工作階段 工程建設(shè)階段 租售與物業(yè)管理階段 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級
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