【正文】 ? ４）按合同規(guī)定及時(shí)向施工單位支付備料款和工程進(jìn)度款。一是要按合同要求，開(kāi)發(fā)商要做好有關(guān)開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作。 ? ２）根據(jù)項(xiàng)目的總控制進(jìn)度目標(biāo)，審核施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案和施工總平面圖，即使否符合總工期控制目標(biāo)的要求；施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案和施工總平面圖是否協(xié)調(diào)、合理。 ? （２）施工階段的進(jìn)度控制。 ? ４）按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算，掌握工程投資動(dòng)態(tài)，分析費(fèi)用超支的原因，提出控制投資的措施。 ? ３）嚴(yán)格按工程計(jì)量支付工程進(jìn)度款。為此，開(kāi)發(fā)商要做到： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? １）熟悉圖紙、設(shè)計(jì)要求、合同價(jià)款，分析工程費(fèi)最容易突破的環(huán)節(jié)，明確投資控制的重點(diǎn)。 （１）施工階段的投資控制。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制，則是開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證項(xiàng)目施工順利進(jìn)行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，如按時(shí)騰出施工場(chǎng)地，完成場(chǎng)地的三通一平，及時(shí)提供設(shè)計(jì)圖紙和訂購(gòu)有關(guān)設(shè)備等；對(duì)項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行控制；合同管理；有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系，如設(shè)計(jì)單位與施工單位的關(guān)系，土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之后，開(kāi)發(fā)商與中標(biāo)的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議后，簽訂合同。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，則應(yīng)由招標(biāo)決策人分別與評(píng)標(biāo)小組推薦的候選中標(biāo)單位，就技術(shù)力量、施工方案、機(jī)械設(shè)備、材料供應(yīng)及決定標(biāo)價(jià)的其他因素進(jìn)行調(diào)查和磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標(biāo)。開(kāi)發(fā)商對(duì)投標(biāo)者所報(bào)的投標(biāo)文件進(jìn)行全面的審查、評(píng)比、分析，最后選定中標(biāo)者的過(guò)程叫做決標(biāo)。 ? 標(biāo)書(shū)經(jīng)評(píng)審后，應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單，并寫(xiě)出評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦二、三家候選的中標(biāo)的單位，交給招標(biāo)決策人做出最終抉擇。其評(píng)審的原則是保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)所有投標(biāo)的承包企業(yè)一視同仁。 ? ２）評(píng)標(biāo)。投標(biāo)文件即標(biāo)書(shū)拆封后，工作人員應(yīng)宣讀其中要點(diǎn)，并在預(yù)先準(zhǔn)備的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。 ? １）開(kāi)標(biāo)。 ? 以上所述為公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，個(gè)別情況也有采用秘密開(kāi)標(biāo)的。開(kāi)發(fā)商對(duì)所提疑問(wèn)應(yīng)一律在答疑會(huì)上公開(kāi)解答，并以書(shū)面記錄方式，印發(fā)給各投標(biāo)者，作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。 ? （ 7）招標(biāo)工程交底及答疑。經(jīng)過(guò)資格審查，對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件。審查合格者才準(zhǔn)許購(gòu)買(mǎi)招標(biāo)文件。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo)。采取公開(kāi)招標(biāo)方式時(shí)，應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當(dāng)?shù)鼗蛉珖?guó)性報(bào)紙或公開(kāi)發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標(biāo)通告；采取選擇性招標(biāo)方式，應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請(qǐng)投標(biāo)函。 ? （ 4）發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)投標(biāo)函。從編制到招標(biāo)工作的各環(huán)節(jié)，標(biāo)底都必須嚴(yán)格保密。標(biāo)底及招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是評(píng)標(biāo)的主要尺度之一?？捎砷_(kāi)發(fā)商自行準(zhǔn)備，也可委托咨詢機(jī)構(gòu)代辦。 ? 采取競(jìng)爭(zhēng)方式的施工招標(biāo)程序如下： ? （ 1）擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備招標(biāo)文件。當(dāng)前，我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理重點(diǎn)在工程的施工階段，并積累了一些經(jīng)驗(yàn)，因此，開(kāi)發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對(duì)工程施工建設(shè)進(jìn)行全面的監(jiān)理。因此，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)發(fā)效益是非常重要的。在此階段，開(kāi)發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制；（ 3）竣工驗(yàn)收。一旦開(kāi)發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該項(xiàng)目就獲得了允許建設(shè)的法律憑證。 ? （ 5）發(fā)建設(shè)許可證。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? （ 4）到計(jì)劃管理部門(mén)申請(qǐng)投資許可證。初步設(shè)計(jì)審查通過(guò)后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。并將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén)，由規(guī)劃管理部門(mén)組織抗震辦、人防辦、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行匯審。 ? （ 2）編制和審查設(shè)計(jì)方案。并將設(shè)計(jì)方案報(bào)城市規(guī)劃管理部門(mén)審批。其具體步驟為： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? （ 1）編制和審查設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目報(bào)建實(shí)在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，由開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位提出個(gè)單體建筑的設(shè)計(jì)方案，并對(duì)其布局進(jìn)行定位，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路和各類(lèi)工程管線作更深入的設(shè)計(jì)，使其達(dá)到施工的要求。開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的正式設(shè)計(jì)圖紙，要認(rèn)真審查，熟悉 圖紙和設(shè)計(jì)要求，如發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤或遺漏，應(yīng)及早通知設(shè)計(jì)單位修正、或補(bǔ)充。被審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為市政工程設(shè)計(jì)和建筑單位設(shè)計(jì)的依據(jù)；建筑設(shè)計(jì)方案被省定后，可進(jìn)入下階段的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。由設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案不少于兩個(gè)，以供開(kāi)發(fā)商在對(duì)多個(gè)方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最有方案，并作為推薦方案報(bào)送規(guī)劃管理部門(mén)審定。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地范及其位置圖、現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖和住宅正立面圖、公共建筑 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 平面圖和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖或模型、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)（包括各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。 ? （ 3）評(píng)價(jià)和選擇設(shè)計(jì)方案。在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前 ，一些重要的控制指標(biāo)已由土地管理部門(mén)和規(guī)劃管理部門(mén)給出， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 如開(kāi)發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、綠地率等，還有一些指標(biāo)則由開(kāi)發(fā)商根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求提出，作為規(guī)劃的依據(jù)，如戶室比、高層比例、各類(lèi)型的居住面積、總造價(jià)、建筑工程單方造價(jià)等。 ? （ 2）要合理地確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)。我國(guó)建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位的資格證書(shū)上都注明了該設(shè)計(jì)單位的承攬?jiān)O(shè)計(jì)范圍，如規(guī)定該設(shè)計(jì)單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項(xiàng)目。一般不得超過(guò)設(shè)計(jì)。目前我國(guó)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位共分為甲、乙、丙、丁 4個(gè)等級(jí)。要委托具有設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程社及，不得委托無(wú)證設(shè)計(jì)單位或私人進(jìn)行設(shè)計(jì)，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門(mén)將不予承認(rèn)。 ? （ 1）要選擇較好設(shè)計(jì)單位。在有工程部門(mén)負(fù)責(zé)辦理工程報(bào)建手續(xù)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? （ 7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證。拆遷補(bǔ)償手續(xù)辦妥后，負(fù)責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫(xiě)登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程部門(mén)拆房。拆遷協(xié)議書(shū)應(yīng)明確補(bǔ)償形式和金額、安置用戶面積和地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和期限、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。另外，還應(yīng)書(shū)面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關(guān)部門(mén)。召開(kāi)拆遷動(dòng)員大會(huì)，公布拆遷公告。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 ? 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門(mén)劃定的紅線范圍和拆遷管理部門(mén)規(guī)定的期限。 ? （ 3）申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證。每個(gè)動(dòng)遷人員在對(duì)自己所承擔(dān)的被拆遷人安置、補(bǔ)償?shù)臎Q定全部熟悉后，要進(jìn)行分析，以片為單位，逐戶安置房源和作出拆遷的補(bǔ)償決定。 分類(lèi)的目的是為了給補(bǔ)償安置迅速提供真實(shí)資料 。 如住戶使用面積 ， 私房業(yè)主契證所記載的面積 ， 以及人口結(jié)構(gòu) 、 年齡 、健康狀況 、 職業(yè) 、 工作單位等情況 ， 第三 ， 逐戶摸清拆遷戶的要求 。 首先 ， 要與開(kāi)發(fā)地段的派出所 、