【正文】 仍有由政府決策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分 (比如危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 )是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。 辦理國(guó)土使用證 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市國(guó)土局地產(chǎn)處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料：用地登記申請(qǐng)書(shū)及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見(jiàn)書(shū)或定點(diǎn)通知書(shū)、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖； 招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌成交確認(rèn)書(shū)； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 申請(qǐng)表 。 投資意向書(shū) 。 項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查 了解地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況 研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì) 地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查 消費(fèi)市場(chǎng)的研究和目標(biāo)客戶(hù)的定位 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目定位策劃 在深度了解市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，尚需要確定項(xiàng)目的定位。 光盤(pán)一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖 (含建筑物底層外墻輪廓線 )。 取得 《 商品房預(yù) (銷(xiāo) )售許可證 》 租售階段 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 策劃 按揭貸款 銀行 的確定 辦理 《 商品房 預(yù) (銷(xiāo) )售 許可證 》 及 銷(xiāo)售項(xiàng)目備案 委托中介 代理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行銷(xiāo)售 與購(gòu)房者 簽訂 買(mǎi)賣(mài)契約 制定 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 和 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收 樓宇交付 入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理 簽署 物業(yè)管理 委托合同 前期物業(yè) 管理單位 招投標(biāo)及 經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批 辦理產(chǎn)權(quán)初始登記 (大產(chǎn)權(quán) ) 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 受理時(shí)間： 3個(gè)工作日 所需主要資料：產(chǎn)權(quán)初始登記申請(qǐng)表； 國(guó)土使用證 (核原件，交復(fù)印件 )； 總平面圖 (原件 )； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (原件 )； 竣工驗(yàn)收備案表 (原件 )； 白蟻防治書(shū) (原件 )； 房屋維修基金 (原件 )； 竣工驗(yàn)收合格證 (原件 )； 測(cè)繪報(bào)告 (原件 )；面積核定報(bào)告 (產(chǎn)權(quán)測(cè)量辦 ) ；預(yù)售許 可證 (原件 )；物管方案核定證明 取得大產(chǎn)權(quán) 主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程 項(xiàng)目資源評(píng)估 (初步市場(chǎng)調(diào)研 ) 地塊時(shí)空環(huán)境調(diào)查 可行性研究 (立項(xiàng)分析 ) 深度市場(chǎng)調(diào)研 Yes No 住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查 消費(fèi)市場(chǎng)研究及 目標(biāo)客戶(hù)定位 消費(fèi)市場(chǎng)研究及 目標(biāo)客戶(hù)定位 規(guī)劃特征 景觀特征 立面處理 戶(hù)型特征 細(xì)部處理 SWOT分析及資源審核 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 住宅產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論 市場(chǎng)空白點(diǎn)研判 差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位 產(chǎn)品初步形態(tài)定位 住宅產(chǎn)品初步選擇 同一板塊優(yōu)秀項(xiàng)目研究 原創(chuàng)開(kāi)發(fā)概念定位 概念草案 超越項(xiàng)目 借鑒項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位 開(kāi)發(fā)主題市場(chǎng)形象 生活藍(lán)本 生活方式 社區(qū)文化 定 位 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位 開(kāi)發(fā)模型方案對(duì)比 建筑類(lèi)型面積對(duì)比 產(chǎn)品理念主力戶(hù)型 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目總體規(guī)劃理念 地塊價(jià)值及用途 初期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)主題導(dǎo)入 總體理念策劃 項(xiàng)目景觀規(guī)劃理念策劃 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建筑規(guī)劃理念策劃 項(xiàng)目公建配套理念策劃 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃 營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)題市場(chǎng)報(bào)告 方案設(shè)計(jì) 詳規(guī)設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)策略 項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排期 價(jià)格體系制定 推廣策略 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 銷(xiāo)售道具及物料準(zhǔn)備 視覺(jué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)跟進(jìn) 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖預(yù)算 招投標(biāo) 監(jiān)理公司介入 確定 施工單位 開(kāi) 工 開(kāi)工 吉日選擇 組建工程管理組 全程工程管理 廣告 公司 介入 VI策劃方案及跟進(jìn) 營(yíng)銷(xiāo)組織管理 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售策略 開(kāi) 盤(pán) 竣工驗(yàn)收 交 樓 工程結(jié)算 項(xiàng)目結(jié)束 廣告 公司 介入 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售顧問(wèn) 現(xiàn)場(chǎng)工程顧問(wèn) 物業(yè)管理介入 THANKS 演講完畢，謝謝觀看！