【正文】 仍有由政府決策的開發(fā)項目，其中有相當(dāng)一部分 (比如危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 )是通過土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。 辦理國土使用證 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市國土局地產(chǎn)處 受理時間： 12個工作日 所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項目批準(zhǔn)或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點成果表、宗地圖； 招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 申請表 。 投資意向書 。 項目深度市場調(diào)查 了解地塊所在區(qū)域的市場狀況 研究宏觀市場現(xiàn)狀及其趨勢 地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計調(diào)查 消費市場的研究和目標(biāo)客戶的定位 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項目 立項登記 項目深度 市場調(diào)研 項目定位 策 劃 項目產(chǎn)品 策 劃 項目產(chǎn)品 設(shè) 計 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項目定位策劃 在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計之前，尚需要確定項目的定位。 光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖 (含建筑物底層外墻輪廓線 )。 取得 《 商品房預(yù) (銷 )售許可證 》 租售階段 項目營銷 策劃 按揭貸款 銀行 的確定 辦理 《 商品房 預(yù) (銷 )售 許可證 》 及 銷售項目備案 委托中介 代理機(jī)構(gòu) 進(jìn)行銷售 與購房者 簽訂 買賣契約 制定 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 樓宇交付 入住手續(xù) 產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理 簽署 物業(yè)管理 委托合同 前期物業(yè) 管理單位 招投標(biāo)及 經(jīng)營資質(zhì)審批 辦理產(chǎn)權(quán)初始登記 (大產(chǎn)權(quán) ) 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 受理時間： 3個工作日 所需主要資料：產(chǎn)權(quán)初始登記申請表； 國土使用證 (核原件，交復(fù)印件 )； 總平面圖 (原件 )； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (原件 )； 竣工驗收備案表 (原件 )； 白蟻防治書 (原件 )； 房屋維修基金 (原件 )； 竣工驗收合格證 (原件 )； 測繪報告 (原件 )；面積核定報告 (產(chǎn)權(quán)測量辦 ) ；預(yù)售許 可證 (原件 )；物管方案核定證明 取得大產(chǎn)權(quán) 主流產(chǎn)品開發(fā)流程 項目資源評估 (初步市場調(diào)研 ) 地塊時空環(huán)境調(diào)查 可行性研究 (立項分析 ) 深度市場調(diào)研 Yes No 住宅產(chǎn)品設(shè)計調(diào)查 消費市場研究及 目標(biāo)客戶定位 消費市場研究及 目標(biāo)客戶定位 規(guī)劃特征 景觀特征 立面處理 戶型特征 細(xì)部處理 SWOT分析及資源審核 項目競爭力分析 住宅產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論 市場空白點研判 差異化競爭優(yōu)勢及核心競爭力定位 產(chǎn)品初步形態(tài)定位 住宅產(chǎn)品初步選擇 同一板塊優(yōu)秀項目研究 原創(chuàng)開發(fā)概念定位 概念草案 超越項目 借鑒項目 項目開發(fā)核心定位 開發(fā)主題市場形象 生活藍(lán)本 生活方式 社區(qū)文化 定 位 項目產(chǎn)品形態(tài)定位 開發(fā)模型方案對比 建筑類型面積對比 產(chǎn)品理念主力戶型 項目價格定位 項目總體規(guī)劃理念 地塊價值及用途 初期開發(fā)策略 開發(fā)主題導(dǎo)入 總體理念策劃 項目景觀規(guī)劃理念策劃 概念設(shè)計任務(wù)書 概念設(shè)計 項目建筑規(guī)劃理念策劃 項目公建配套理念策劃 項目產(chǎn)品建議 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 項目營銷策劃 營銷專題市場報告 方案設(shè)計 詳規(guī)設(shè)計 建筑單體設(shè)計 初步設(shè)計 項目整合營銷策略 項目的入市時機(jī)及開盤銷售排期 價格體系制定 推廣策略 營銷執(zhí)行 銷售道具及物料準(zhǔn)備 視覺系統(tǒng)設(shè)計跟進(jìn) 施工圖設(shè)計 施工圖預(yù)算 招投標(biāo) 監(jiān)理公司介入 確定 施工單位 開 工 開工 吉日選擇 組建工程管理組 全程工程管理 廣告 公司 介入 VI策劃方案及跟進(jìn) 營銷組織管理 開盤銷售策略 開 盤 竣工驗收 交 樓 工程結(jié)算 項目結(jié)束 廣告 公司 介入 現(xiàn)場銷售顧問 現(xiàn)場工程顧問 物業(yè)管理介入 THANKS 演講完畢，謝謝觀看！