【正文】 產(chǎn)商品廣告計劃和預(yù)算和擬訂。③房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研。②房地產(chǎn)廣告的時空分布以及廣告效果測定。 ①房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式、廣告媒介的比較和選擇。（特別是國家價格政策對當(dāng)?shù)氐挠绊懀?房地產(chǎn)價格調(diào)研⑤建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 ③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 ②現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 ①房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 房地產(chǎn)市場營銷活動市場反響調(diào)研③地區(qū)房產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期。 ②房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力。①在整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量，供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢、市場占有率。 ④房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況③消費者對本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象。 ②消費者對房屋設(shè)計、價格、質(zhì)量以及位置的要求。 ①消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類。主要是指：消費者的購買意向、購買行為、購買力水平、購買傾向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的基礎(chǔ)。 ⑤消費者對“產(chǎn)品”質(zhì)量、價格、服務(wù)等方面的要求和意見。④消費者實際支付能力。房地產(chǎn)消費者調(diào)研 房地產(chǎn)市場需求主要包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣、水源質(zhì)量和建筑小品的要求。社區(qū)環(huán)境調(diào)研 主要是當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、生活方式、消費觀念、消費心理等。 ④當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖胨?、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 ③當(dāng)?shù)匾话沣y行利率水平、獲取貸款的具體要求和可能性。 ②地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭午夜的供給情況。 ①地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和著名企業(yè)的效益。主要包括：該地區(qū)居民的收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)。經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研政治、法律環(huán)境調(diào)研①地區(qū)各級政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營的方針政策：（當(dāng)?shù)兀┓扛恼?、市場調(diào)研 房地產(chǎn)市場環(huán)境業(yè)績目標制定執(zhí)行行銷話術(shù)、答客問制作執(zhí)行銷售流程制定銷售控制策略與行銷工具制作價格擬定、價格策略、促銷策略實施方案發(fā)展商與開發(fā)合作團隊背景資料準備售樓處、樣板間策劃與概念設(shè)計銷售團隊搭建與組織管理機制銷售團隊招聘與培訓(xùn)銷售團隊建立SP活動策劃及執(zhí)行實施媒體分析、媒體策略制定與通路選擇廣告訴求點與平面廣告創(chuàng)意及設(shè)計營銷階段劃分及各階段營銷主題項目營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)擬訂客群消費心態(tài)研究項目產(chǎn)品賣點提煉與氣質(zhì)整合發(fā)展商形象包裝車身、男女銷售人員服裝信封、稿紙、名片、傳真紙、指示牌樓書、DM、POP工地整理、樣板間、接待中心空間包裝案名、LOGOVI導(dǎo)入系統(tǒng) 營銷推廣 區(qū)域來源 職業(yè)構(gòu)成（6） 客戶分析（5） 產(chǎn)品形象定位 項目優(yōu)劣勢分析 項目競爭產(chǎn)品分析 目標明確 市場分析 政策分析 工程進度（1） 項目當(dāng)前狀態(tài) 區(qū)域市場發(fā)展走勢探悉，包括產(chǎn)品走勢、供需走勢、消費走勢等 項目地塊透視及開發(fā)戰(zhàn)略綜合研究 區(qū)域人文、經(jīng)濟、發(fā)展、歷史、市政等綜合環(huán)境分析 市場研究包括專業(yè)化程度、品牌知名度、推動度或拉動度、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量②包括消費者購買行為、購買水平、購買傾向、消費者的共同特征等。 ①市場基本預(yù)測分析。外部關(guān)鍵影響因素分析。包括供給量分析，即現(xiàn)有供給量分析和潛在供給量分析；供給結(jié)構(gòu)分析。 ②區(qū)域房地產(chǎn)物業(yè)細分市場分析即住宅市場、商業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、寫字樓市場。房地產(chǎn)市場分析基本框架。 項目市場的分析策劃包括未來宏觀經(jīng)濟走勢和未來區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。 ③宏觀經(jīng)濟增長因素分析。宏觀經(jīng)濟總量分析 項目區(qū)域的經(jīng)濟調(diào)研房地產(chǎn)前期策劃 房地產(chǎn)市場策劃（6） 規(guī)劃設(shè)計配合物業(yè)管理：包括物業(yè)管理公司的資質(zhì)（是否具有品牌知名度）、所管理過的物業(yè)項目，具體的服務(wù)項目等。新技術(shù)、新材料建議建材設(shè)施建議社區(qū)配套定位智能化定位戶型機能定位戶型比例定位戶型面積定位（4） 戶型定位 3. 2. 1. 建筑單體設(shè)計定位內(nèi)部空間布局定位交通組織定位環(huán)境組織定位項目整體規(guī)劃戰(zhàn)略及布局定位 （2） 整體環(huán)境定位：5. 4. 3. 2. 1. 產(chǎn)品策劃： 5） 商業(yè)項目樣板房要充分展示商業(yè)價值大環(huán)境?！耙粋€中心”是要有空間體驗中心，兩個基本點是要有看點與賣點。3） 樣板房設(shè)計包裝關(guān)鍵因素。因此，樣板房設(shè)計的關(guān)鍵就是：揚長充分展示自己的優(yōu)點；避短通過設(shè)計的手法來彌補戶型的缺憾。 2） 樣板房設(shè)計包裝要求。一個樣板房必須有特色，讓人記??；與眾不同，讓人耳目一新，甚至引起轟動效應(yīng)。 l通過光、形、色、擺設(shè)創(chuàng)造某種非常吸引人的氛圍效果，去俘虜客戶心，激起客戶的購買欲望。煽動性。樣板房的首要功能是配合銷售，強調(diào)感觀效果，而普通住宅的主要功能用于居住。展示性。針對性。1） 樣板房設(shè)計包裝的特點：主要是讓客戶對所購買物業(yè)有一個直觀的感覺和印象?？捶客ǖ啦邉潙?yīng)注意以下幾點： 樣板房包裝銷售用品系列設(shè)計包括名片、價目表、樓書、戶型單張、宣傳單張（海報）、折頁、影像光盤、法律手續(xù)說明書，合同書等。 銷售人員制服的材料、款式及色彩的選擇與搭配，還應(yīng)與項目的建筑風(fēng)格、售樓處設(shè)施情調(diào)及室內(nèi)裝飾相呼應(yīng)、渾然一體，使客戶感到舒適、典雅、協(xié)調(diào)。服裝設(shè)計一定要求款式美觀大方，有利于提高工作效率。 售樓處功能分區(qū)提示：接待區(qū)、展示項目環(huán)境與主題區(qū)、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、兒童活動區(qū)、影音播放區(qū)、咖啡吧臺、資料取閱架、形象墻及POP（促銷招貼）、儲藏室及更衣室、簽約處、客戶休息區(qū)、銀行營業(yè)點設(shè)置購樓客戶聯(lián)絡(luò)卡；設(shè)立熱線電話；銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方式靈活多變，服務(wù)態(tài)度要好，服務(wù)質(zhì)量到位； l選用較好建材，調(diào)高屋頂高度，光線暢亮，前后通透，空氣清新，強調(diào)綜合視覺美感。l指引牌:如指示示范單位，指示洗手間的標牌。售樓處導(dǎo)視牌：導(dǎo)視牌的設(shè)計首先是服務(wù)于客戶的，在設(shè)計方面與營銷中心的顏色相稱，同時體現(xiàn)項目的特色和內(nèi)涵，對營銷中心功能區(qū)進因此，展板設(shè)計應(yīng)盡量體現(xiàn)項目的賣點，在藝術(shù)表現(xiàn)方面可以生動、形象、有適度的創(chuàng)意。 l對尺度、色彩風(fēng)格等提出策劃建議。 l要有精美建筑模型，（模型為小區(qū)規(guī)劃模型和戶型模型兩種）通過立體效果，制造銷售氣氛。 l 2） 室內(nèi)展示設(shè)計包括：背景板、展板、功能牌、導(dǎo)示牌、售樓人員胸卡、售樓人員名片、綠化小品等。盆景花卉：在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。彩旗（T型旗）：在售樓處大門外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。）l而對于樓宇這種特殊的商品來說，路牌是最直觀、最動人、最有氣勢的媒體，因此必須采用。 l高檔一些的可用玻璃或進口有機玻璃制作。：制作精良的室內(nèi)展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時可以暗示出發(fā)展商一絲不茍的精神和親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準。 l樣板房能推動和刺激人們最終下決心購買。工地圍板：可以直觀的顯示發(fā)展商的實力、態(tài)度和責(zé)任心，同時可以表現(xiàn)建筑的規(guī)模、檔次和水平。所以大門口的設(shè)計和裝璜，是關(guān)乎全局成敗的大問題，務(wù)必傾發(fā)展商之全力，按頂級設(shè)計和施工進行建造。 大門：一個物業(yè)的大門口，猶如人之臉面，你的全部的內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、品格，甚至小區(qū)的整體建筑風(fēng)格，都首先通過它表現(xiàn)出來。 對客戶視線可及地墻面要進行美化和裝飾，可以上裱噴繪，也可用色彩直接上繪。其中形象墻是影響人的第一感覺的重要視覺因素，可以改變客戶對項目的看法，因此設(shè)計必須大膽、新穎、有效、使整個售樓處煥然一新。 售樓部形象墻設(shè)計。 營銷中心位置要相對固定，與施工場地容易隔離、現(xiàn)場安全性高，不能因為施工時序的推進而經(jīng)常變動。人車都能方便到達，且有一定車位，最好也能方便到達樣板房。 選址原則對于地塊狹長或者地塊較大的樓盤，要考慮放在哪個部位更能提升項目的市場價值或更能提高項目的正面形象。 n而對于大型項目來說，就要考慮到項目的開發(fā)部署一般不太可能將賣場放在這一端，而樓盤開發(fā)時先開另一端，售樓部的地址應(yīng)盡可能選在項目首期開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)。項目開發(fā)方面的考慮。盡可能地利用規(guī)劃中的建筑物。從這方面考慮，樓盤賣場應(yīng)盡可能選在主干道或人流量密集的地方。吸引途徑客源。 選址決策模式：項目定位 案場選址包裝：項目周邊樓盤的情況