【正文】 33其它0156總計(jì)145167361554就目前南寧市場(chǎng)公認(rèn)三大媒體而言，從圖表可以看出，《南國(guó)早報(bào)》是目前南寧房地產(chǎn)廣告發(fā)布的主流媒體，在投放頻次上更是其它媒體無(wú)法相比，2002年南寧市房地產(chǎn)廣告總共發(fā)布頻次1554次，其中在《南國(guó)早報(bào)》就發(fā)布了1451次，%，由此可以看出目前在南寧樓市中，《南國(guó)早報(bào)》已經(jīng)樹立了比較大的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，與其它媒體拉開了比較大的距離。11月份、12月份廣告投放頻次增加，適逢春節(jié)時(shí)節(jié)，樓盤廣告有所增加亦在情理之中。 2002年月度廣告投放比較月份123456789101112月推盤數(shù)(個(gè))242728372926412824374141廣告頻次(次)11276971128788146136182134187198廣告金額(萬(wàn)元)263175210338336221299306441346481518從圖表可以看出，2002年市場(chǎng)推出樓盤數(shù)量的三個(gè)高峰分別為4月份、10月份和112月份，均在37個(gè)以上。興寧區(qū)、江南區(qū)2002年的上升速度比較快，是南寧五個(gè)區(qū)中僅次于新城區(qū)，%%，這兩個(gè)區(qū)域在2002年也吸引了全市的許多目光；而永新區(qū)則表現(xiàn)平靜，原因在于其樓盤非常少。廣告投放版面及表現(xiàn)形式版面整版1/2版1/4版1/8版其它合計(jì)頻次20310812313361554比例（%）100% 城區(qū)廣告投放情況類型新城區(qū)江南區(qū)城北區(qū)興寧區(qū)永新區(qū)推盤數(shù)(個(gè))571212151占全市(%)1發(fā)布次數(shù)8432571792723占全市(%)整版121371031　1/2版57718112219831/4版125303838　1/8版15855　其它114　　普通半版的廣告形式依然是房地產(chǎn)廣告絕對(duì)主力占到約七成的比例，說明房地產(chǎn)廣告半版的投放效果及資金承受能力被絕大部分開發(fā)商認(rèn)可；其次是1/4版式廣告的投放，%。按月份投放情況來(lái)看，在12月份房地產(chǎn)廣告投放頻率最高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)達(dá)198次，%，分析其原因，與一年三次的銷售高峰不無(wú)關(guān)系，一年三次銷售高峰分別為“五一”黃金周、“十一”黃金周、春節(jié)前，看2002年112月份各月投放廣告頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次不難看出，9月份房地產(chǎn)廣告投放頻次也有182次，旨在為“十一”做好前期的宣傳鋪墊，“十一”過后，為了抓住部分人購(gòu)房過年的消費(fèi)心理，繼續(xù)增加廣告投放頻次，以帶動(dòng)新的一輪銷售旺季；其次借著一年一度的春季房地產(chǎn)博覽會(huì)時(shí)機(jī)，為了做好前期宣傳，4月份房地產(chǎn)廣告發(fā)布頻次也較高，當(dāng)月房地產(chǎn)廣告投放次數(shù)112次。據(jù)了解，萬(wàn)通公司開發(fā)的半山麗園和歐景城市廣場(chǎng)將以精裝修房入市。南寧中房人獨(dú)具慧眼，中房集團(tuán)南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)512畝的翡翠園，全面取消毛壞房，以全裝修房入市，打破南寧樓市毛壞房一統(tǒng)天下的局面。毛坯房統(tǒng)一著南寧樓市格局，毛壞房真的如此好嗎？市場(chǎng)情況反映，毛壞房雖然適合部分人按照自己的要求對(duì)房屋進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，但其后果存在諸多的問題。小戶型在南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)真的如此暢銷嗎？此類住宅在市場(chǎng)上究竟有多大的市場(chǎng)缺口？什么樣的小戶型受到消費(fèi)者表睞？ 全裝修房亮相邕城歷史的車輪不停在前進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。緊接著東葛路上的迷爾居，開盤當(dāng)天231套小戶型全部售罄，曾上起業(yè)界人士的普遍關(guān)注。4=41250套住房，需求量如此大的市場(chǎng)，能夠馬上在南寧購(gòu)房的人為數(shù)不多，先租房居住，再作打算的人占絕大部分，正因如此，南寧住宅租賃市場(chǎng)表現(xiàn)異常活躍，以及政府對(duì)房改房政策的進(jìn)一步放寬，有利于加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。在2000年11月普查登記人口中，統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家估算，每天在南寧過境的流動(dòng)人口20多萬(wàn)人次；據(jù)南寧市流動(dòng)人口管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，在2002年底。至年末，實(shí)際銷售金額350435萬(wàn)元，實(shí)際銷售單價(jià)2255元/平方米，%、%%。房地產(chǎn)投資額238765萬(wàn)元，%。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資68537萬(wàn)元，%，其中住宅投資完成39090萬(wàn)元，%；辦公樓投資2178萬(wàn)元，；商業(yè)用房投資3487萬(wàn)元，%。全市利用外資、投資、消費(fèi)三大需求，表現(xiàn)較為明顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高，增強(qiáng)社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力?？傮w而論，國(guó)際對(duì)中國(guó)的投資環(huán)境，國(guó)家對(duì)西部的開發(fā)，“中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)”的簽定，都有利于廣西南寧發(fā)揮“橋頭堡”的作用，促進(jìn)廣西南寧的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)快速發(fā)展。 19982002年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好2002年度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本態(tài)勢(shì)喜人，我國(guó)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊，據(jù)世界知名的美國(guó)科爾尼管理顧問公司最近公布的“FDI信心系數(shù)”，中國(guó)首次取代美國(guó)成為全球最有吸引力的外國(guó)直接投資目的國(guó)，加上加入世貿(mào)組織積效應(yīng)的進(jìn)一步作用，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然前景光明。2002年起，南寧開始大溝嶺、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、民族西路延長(zhǎng)線等工程的啟動(dòng)，無(wú)不體現(xiàn)政府對(duì)舊城改造的力度和決心。 舊城改造帶旺樓市南寧“136”工程不斷深入，使南寧城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到巨大的發(fā)展。從南寧居民收入方面可以發(fā)現(xiàn)：中低檔次住宅的開發(fā)應(yīng)為市場(chǎng)的主導(dǎo)方向。二手房的交易活躍促使一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)揮更大的作用，更有效促進(jìn)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。隨著政府出臺(tái)的一系列政策、法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，從房地產(chǎn)開發(fā)過程的建設(shè)用地、舊城區(qū)拆遷補(bǔ)償、開發(fā)建設(shè)到商品房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步規(guī)范，逐步完善的成熟。 樓盤綜合素質(zhì)提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范和成熟在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提高樓盤綜合素質(zhì)，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，爭(zhēng)創(chuàng)競(jìng)優(yōu)勢(shì)。這些大規(guī)模樓盤分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。對(duì)工作壓力大的消費(fèi)者來(lái)說，無(wú)疑是個(gè)非理想的居住場(chǎng)所，但由于居住在市中心給工作、生活帶來(lái)極大的便利，市中心住宅仍然受到消費(fèi)者的青睞。外來(lái)客進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，說明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來(lái)公司對(duì)本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對(duì)行業(yè)公司的洗牌。 外地公司紛紛搶灘南寧樓市 隨著南寧房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，外來(lái)資金及房地產(chǎn)公司、中介代理公司開始搶灘南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。2000年以前，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)重要的位置，但由于國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)速變化的情況下，經(jīng)營(yíng)與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而民營(yíng)企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，逐步獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。（表16，圖18）南寧市歷年辦公樓銷售年份1997199819992000200120022003預(yù)測(cè)辦公樓43228686692449074520542965828373500 消費(fèi)者購(gòu)買行為特征隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)的消費(fèi)意識(shí)提高，購(gòu)買行為開始有了新的動(dòng)向、特征；購(gòu)房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購(gòu)買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購(gòu)買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實(shí)力、社會(huì)形象。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，非寫字樓商務(wù)公寓開始擔(dān)負(fù)著寫字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場(chǎng)周邊的商務(wù)公寓的暢銷就是最好的見證。目前南寧純寫字樓尚未真正成熟，或者是檔次滿足不了部分企業(yè)的需求，2002年南寧新增純寫字樓幾乎沒有，僅有昨和園皓月大廈和金湖大廈，據(jù)部分想購(gòu)買寫字樓的單位反饋的意見，不是沒有人購(gòu)買寫字樓，而是購(gòu)買寫字樓受到極大的資金制約，大部分想購(gòu)買寫字樓的單位總結(jié)一條：銀行不能像購(gòu)買商品房那樣提供按揭貸款。在未來(lái)12年，瑯東—金湖廣場(chǎng)將是一個(gè)新的商業(yè)副中心。2002年售出的別墅不到總供應(yīng)量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價(jià)格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平有著密切的聯(lián)系。2000年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計(jì)表明，%.（表13，圖15）近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)年份199719981999200020012002施工房屋面積29381083050901206427232037623203626　本年新工房屋面積453365662078756009112055912637922162800竣工房屋面積98902497998158136558355312178371746000別墅市場(chǎng)總體供需分析2002年別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，只是2003年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。具體數(shù)據(jù)如下圖表（表11，12，圖11，12，13，14）年份表1997199819992000200120022003預(yù)測(cè)本年完成投資額137021144731146274157318185593238765286518年份199719981999200020120022003（預(yù)測(cè)）實(shí)際上銷售單價(jià)（元/平方米）1411180819852105222822552319實(shí)際銷售面積（萬(wàn)平方米）實(shí)際銷售金額（億元） 住宅市場(chǎng)總體供需分析市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。進(jìn)入2002年市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?，銷售金額超35億元，二級(jí)市場(chǎng)完成銷售面積39萬(wàn)平方米，銷售4077套。突破銷售面積超百萬(wàn)平方米，銷售金額超20億元，邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。2000年下半年，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷售商品房8895套。1996年，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房4675套，銷售面積45萬(wàn)平方米，1991998兩年，市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期，并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用，實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破50萬(wàn)平方米、銷售金額突破10億元的南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”的飛躍。本項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量1/5計(jì)算，每年可供應(yīng)3050萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分，總開發(fā)時(shí)間控制不超過八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭(zhēng)取5年內(nèi)完成。中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積16平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加312萬(wàn)平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。2 開發(fā)的總體時(shí)間市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，有效供給是項(xiàng)目開發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。建議：項(xiàng)目正迎來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動(dòng)?？梢灶A(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，市場(chǎng)大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。主要類型為多層住宅。通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出：若按行業(yè)特征把市場(chǎng)分成高、中、低三種市場(chǎng)層次，目前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但占市場(chǎng)容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 稅金，在“十五”期間為政府帶來(lái)不少于3億元的資金；216。 稅收優(yōu)惠；。為此，政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動(dòng)，幫助開發(fā)商解決一些實(shí)際困難，促進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展，提升城市形象：216。u 政府適度支持措施政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整，是項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)。對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益?！眜 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響本項(xiàng)目處在城市一級(jí)軸線的主要交通樞紐帶上。 三級(jí)發(fā)展軸線：為一、二級(jí)軸線的補(bǔ)充。 二級(jí)發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。 一級(jí)發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。主要工作包括：實(shí)施管道燃?xì)夤こ獭C(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等藍(lán)天系統(tǒng)工程，使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程，重點(diǎn)保護(hù)飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達(dá)50%以上；實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程，重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧?kù)o系統(tǒng)工程，繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到70%以上。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異，1992年以來(lái)相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)歷了以下的階段：1992年6月，南寧市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策以后，重新調(diào)整了城市發(fā)展目標(biāo)：在1994年提前六年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值翻兩番的基礎(chǔ)上，到2000年實(shí)現(xiàn)翻三番。央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房，促進(jìn)中低價(jià)位住宅產(chǎn)品發(fā)展，能有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，但又加強(qiáng)了對(duì)二次置業(yè)購(gòu)買人群的控制。如《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估