【正文】 濟(jì)適用房規(guī)模，占增量的比重由調(diào)控前的50%降到了20%。3）動(dòng)拆遷刺激有效需求0103年共計(jì)50億征地拆遷費(fèi)，兩項(xiàng)指標(biāo)同比增長(zhǎng)24%,03年動(dòng)遷居民5056戶(hù)。(2) 引發(fā)房地產(chǎn)消費(fèi)需求的動(dòng)力源1） 2003年住房二級(jí)市場(chǎng)激活如右圖所示，兩項(xiàng)指標(biāo)分別增長(zhǎng)79%、82%，二手房實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年60萬(wàn)平米的第一次井噴，有效盤(pán)活存量，帶動(dòng)增量。顯然，中高端市場(chǎng)人數(shù)相當(dāng)可觀，中端市場(chǎng)成為長(zhǎng)沙樓市主力。 房地產(chǎn)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)(1) 需求現(xiàn)狀：中等收入家庭成為購(gòu)房主力，中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)呼喚大眾精品樓盤(pán)樓市調(diào)查表明，長(zhǎng)沙樓市同質(zhì)化傾向明顯。政府通過(guò)系列政策拉動(dòng)內(nèi)需，用市場(chǎng)化手段宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并通過(guò)區(qū)域中心打造和城市化推進(jìn)城鎮(zhèn)體系建設(shè)；通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高動(dòng)拆遷力度拓展房地產(chǎn)空間。04年需求開(kāi)始發(fā)力，但比之供給增長(zhǎng)落差較大。一、 房地產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系研究 房地產(chǎn)供求關(guān)系分析(1) 從供應(yīng)量看，市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)放量增長(zhǎng)的上升期綜 述當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，各主要指標(biāo)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋施工面積、商品房上市量、二手房成交量、房地產(chǎn)抵押貸款等指標(biāo)均達(dá)到了長(zhǎng)沙歷史最高水平，說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)入放量增長(zhǎng)的上升期。在新一輪以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要拉動(dòng)的大盤(pán)角逐中，板塊競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)加大。第三章 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)研究綜 述當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展正處于中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的第四階段——“賣(mài)環(huán)境階段”，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著新一輪加速推進(jìn)的城市化運(yùn)動(dòng)正面臨著全新的洗牌。因此，該板塊的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值：“一根扁擔(dān)（該地塊及該板塊通過(guò)該路作為城市東部發(fā)展主軸帶的帶動(dòng)作用成為城市生態(tài)居住走廊）挑兩頭（中心城區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)）”，連接城市的兩個(gè)重要經(jīng)濟(jì)圈（商業(yè)圈和產(chǎn)業(yè)圈），扮演CLD中央居住區(qū)的特殊使命，是經(jīng)開(kāi)區(qū)外掛的“集中生活配套區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃，該板塊未來(lái)人口導(dǎo)入67萬(wàn)，約300萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)量，以生態(tài)性、綜合性、規(guī)模性為主要特征；產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，成為長(zhǎng)沙新興第三產(chǎn)業(yè)高地。四、 面對(duì)城市發(fā)展態(tài)勢(shì)的戰(zhàn)略選擇我們認(rèn)為：根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，東邊的開(kāi)發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來(lái)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。小 結(jié)因此，從城市文化角度，我們認(rèn)為：長(zhǎng)沙樓市正處于不斷張揚(yáng)、風(fēng)格不斷創(chuàng)新階段。以追隨時(shí)尚、敢為天下先，骨子里張揚(yáng)自我，開(kāi)放、善于化用外來(lái)思想為特征。本案如何在挖掘本土文化基因的基礎(chǔ)上，適當(dāng)融合在深圳、廣州、上海等一線城市房地產(chǎn)樓盤(pán)的成功模式與時(shí)尚要素，使本案與一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)看齊，加強(qiáng)長(zhǎng)沙及湖南本地人、新長(zhǎng)沙人、從廣東等回流的湖南人、以及舉頭望明月低頭思故鄉(xiāng)的在外地奮斗的湖南人等普遍認(rèn)同的知名樓盤(pán)，成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的標(biāo)志，形成我就是長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙就是我的強(qiáng)大品牌勢(shì)能，將使本案立于不敗之地。本案應(yīng)該深入挖掘長(zhǎng)沙文化底蘊(yùn)，喚起長(zhǎng)沙人的本土意識(shí)和地緣情結(jié)，倡導(dǎo)“新湖湘文化”，加強(qiáng)其對(duì)本案的文化認(rèn)知與心理歸屬感，使本案區(qū)別于碧桂園的庸俗化的歐風(fēng)美雨和陽(yáng)光100的膚淺化的抽象現(xiàn)代，成為長(zhǎng)沙人自己的心靈家園。隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的起飛和富有，長(zhǎng)沙人的本土意識(shí)和地緣情結(jié)必將得以煥發(fā)和彰顯。本片區(qū)將承接來(lái)自主城區(qū)的人口疏解，重點(diǎn)吸引來(lái)自星馬新城、商貿(mào)區(qū)的人流，次重點(diǎn)吸引來(lái)自撈霞組團(tuán)的人流。小結(jié)：未來(lái)15年內(nèi)，河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)將是建設(shè)重點(diǎn)；受物流中樞拉動(dòng)，撈霞組團(tuán)將成為建設(shè)次重點(diǎn)。建設(shè)用地9平方公里，控制9萬(wàn)人。成為以機(jī)械、食品工業(yè)為主的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)，市區(qū)新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及置換外遷企業(yè)基地。高星組團(tuán)：城西北。建設(shè)用地20平方公里，控制14萬(wàn)人。布局面向長(zhǎng)株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。暮云組團(tuán)：城南。建設(shè)用地64平方公里，控制53萬(wàn)人。利用科研院校云集和高新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，打造文化科教產(chǎn)業(yè)中心。(2) 未來(lái)15年內(nèi)，長(zhǎng)沙城市將重點(diǎn)沿湘江、319國(guó)道兩條主生長(zhǎng)軸線、京珠高速次級(jí)生長(zhǎng)軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)”空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)河西新城：城西。將成為體現(xiàn)長(zhǎng)沙城市新世紀(jì)風(fēng)貌的，以科技文化、市行政辦公為特色的城市綜合職能區(qū)；城北：隨著霞凝新港的建設(shè)，未來(lái)正在崛起大型物流、重工業(yè)城；城南：在以省府新址為核心的系列大型公建拉動(dòng)下，正在形成省級(jí)行政生活中心區(qū)。 長(zhǎng)沙城市發(fā)展趨勢(shì)(1) 未來(lái)5年左右，將形成“東部生產(chǎn)制造城，西部科研文教城，南部省級(jí)行政生活中心區(qū)，北部大型物流、重工業(yè)城，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)”的新格局中部：以老城原有的商業(yè)中心區(qū)、商貿(mào)中心為基礎(chǔ)，成為長(zhǎng)沙中心商業(yè)區(qū)和湖南的商貿(mào)區(qū)；城東：重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)善垸、圭塘地區(qū)和沿長(zhǎng)永高速向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。以此計(jì)算，到2010年，岳麓區(qū)將成為長(zhǎng)沙人口第一大區(qū)。岳麓科教城是長(zhǎng)沙20012020年發(fā)展重點(diǎn)。各區(qū)人口分布比較均衡。城東：以開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)城西：以高新區(qū)為龍頭發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)城南：發(fā)展傳統(tǒng)輕工業(yè)城北：隨著霞凝新港城的建設(shè)，星城物流中樞、長(zhǎng)沙乃至全省的水運(yùn)樞紐、內(nèi)河主樞紐港、國(guó)家對(duì)外口岸延伸港、全省航運(yùn)中心和集裝箱重點(diǎn)港口浮出水面。在市府機(jī)關(guān)、岳麓山大學(xué)城、高新區(qū)拉動(dòng)下，城西崛起文教科研城區(qū)小 結(jié)以中心城區(qū)為核心，城市繼續(xù)沿十字?jǐn)U展，正在形成：東生產(chǎn)制造區(qū)，西科研文教區(qū)，南省級(jí)行政生活中心區(qū)，北大型物流、重工業(yè)區(qū)，中部商業(yè)商貿(mào)區(qū)的新格局。2004年，隨著城市進(jìn)入高速擴(kuò)張階段，各區(qū)功能分化更加明顯：天心區(qū)：隨著省政府機(jī)關(guān)大院的遷建，省地質(zhì)博物館、會(huì)展中心等一大批省、市重大文化設(shè)施相繼在周邊開(kāi)工，加上新世紀(jì)體育文化中心、體育新城的建設(shè)，長(zhǎng)沙城南正成為全省的行政中心和省會(huì)的體育場(chǎng)館重心開(kāi)福區(qū)：隨著霞凝新港城、長(zhǎng)湘公路等12項(xiàng)總投資42億元重點(diǎn)工程的建成，使長(zhǎng)沙城北形成巨大的物流中心雨花、芙蓉區(qū)：在2002年、2003年拓建了火星南路和人民東路后，新區(qū)治隨之搬遷，城區(qū)面積相應(yīng)地往東南、往東方向擴(kuò)大了一倍。長(zhǎng)沙的城市格局受大型政府公建、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)較大，交通改善、開(kāi)發(fā)區(qū)的崛起、省市行政中心遷址等要素直接影響了城市格局。19211946年間，長(zhǎng)沙曾先后做了9版城規(guī)，并提出了“拓南興北”、“西文東市”、“興建衛(wèi)星城”等構(gòu)想。對(duì)商貿(mào)流通業(yè)從業(yè)人群而言，本片區(qū)的居住性?xún)r(jià)比更高，居住質(zhì)量更好。再結(jié)合本案所處的新世紀(jì)片區(qū)，我們認(rèn)為：未來(lái)根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，東邊的開(kāi)發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來(lái)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群?？偨Y(jié)：強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷注入新的活力在資本市場(chǎng)的強(qiáng)勁支撐下，高速發(fā)展的工業(yè)（尤其是高資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)）、高速發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)、物流）、商業(yè)流通業(yè)推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定發(fā)展，不斷提升長(zhǎng)沙消費(fèi)能級(jí)、居民消費(fèi)能級(jí)，增強(qiáng)了二次置業(yè)能力。(3) 豐富的文化資源為長(zhǎng)沙發(fā)展現(xiàn)代傳媒娛樂(lè)會(huì)展業(yè)提供強(qiáng)勁支撐長(zhǎng)沙是湖南文化資源最豐富的地區(qū)。長(zhǎng)株潭一體化更加速了長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值深加工業(yè)、高層次三產(chǎn)的蓬勃發(fā)展；加速了以計(jì)算機(jī)終端為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)群，以超硬材料、粉末冶金、精細(xì)化工為主體的新材料產(chǎn)業(yè)群，以中央空調(diào)、建筑機(jī)械為主體的機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)群，及生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)群等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在系統(tǒng)工程、信息工程和生物工程方面擁有一批高尖人才；雜交水稻、巨型計(jì)算機(jī)技術(shù)、生物工程和材料工程技術(shù)已達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。受長(zhǎng)、珠三角強(qiáng)烈輻射，成為支撐沿海、沿江開(kāi)發(fā)地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地和西部開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)城市，成為省內(nèi)、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地(2) 雄厚的教科資源為二產(chǎn)發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿υ撮L(zhǎng)沙是湖南科技力量最雄厚的地區(qū)。是全國(guó)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北的主要節(jié)點(diǎn)，是發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)、沿海資金進(jìn)入內(nèi)地的重要跳板。國(guó)道10109，京珠高速，京廣線、石長(zhǎng)線，建設(shè)中的霞凝新港，擴(kuò)建中的黃花機(jī)場(chǎng)提升了長(zhǎng)沙作為中南部重要物流中樞的能級(jí)，增強(qiáng)了長(zhǎng)沙作為中南部重要商貿(mào)流通中心的能級(jí)。長(zhǎng)沙地處湖南湘東經(jīng)濟(jì)走廊的核心、長(zhǎng)株潭的核心，是湖南唯一的核心城市——長(zhǎng)沙人才區(qū)位優(yōu)越。隨之而來(lái)的將是大量高素質(zhì)人口的導(dǎo)入。 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)綜 述未來(lái)長(zhǎng)沙仍將保持經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。長(zhǎng)沙是中南地區(qū)能級(jí)不斷上升的重要中心城市。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，外來(lái)高素質(zhì)人口將大量導(dǎo)入，進(jìn)一步擴(kuò)大了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)容量、降低了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！V、石長(zhǎng)鐵路十字交叉，京珠高速、1010319國(guó)道十字交叉，增強(qiáng)了長(zhǎng)沙作為陸路物流樞紐的地位；——擴(kuò)建中的黃花機(jī)場(chǎng)提高了空港的運(yùn)能；——，將建有貨運(yùn)泊位11個(gè)（含千噸級(jí)泊位8個(gè)），年吞吐能力達(dá)490萬(wàn)噸，提高了長(zhǎng)沙作為交通部確定的全國(guó)內(nèi)河主樞紐港口的能級(jí)。小 結(jié)傳媒娛樂(lè)業(yè)的迅速崛起培養(yǎng)了一批新潮、時(shí)尚、中高收入、追求品位、頭羊型消費(fèi)新銳，成為消費(fèi)意識(shí)超前、消費(fèi)心理易受輿論領(lǐng)袖影響、好追隨潮流的現(xiàn)代長(zhǎng)沙人的輿論領(lǐng)袖，容易成為頭羊型購(gòu)買(mǎi)者。已建成的會(huì)展場(chǎng)館有20多萬(wàn)平米，位居全國(guó)第八。長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)規(guī)模僅次于京、廣，出版業(yè)、影視業(yè)已在全國(guó)舉足輕重。小 結(jié)按照規(guī)律，伴隨市民生活質(zhì)量、消費(fèi)能力的穩(wěn)步提高，市民將步入二次置業(yè)階段，這將推動(dòng)高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)最近6年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)推斷：2004年，長(zhǎng)沙人均GDP將突破$2000，2007年將接近$3000。與同區(qū)域的武漢相比，長(zhǎng)沙市民消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)比較超前。隨著湘桂粵泛珠三角合作節(jié)奏加快，粵商將大量涌入長(zhǎng)沙，成為長(zhǎng)沙高檔樓盤(pán)的重要客群。小 結(jié)資本的涌入強(qiáng)力推動(dòng)了長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。作為湖南省會(huì)城市，作為中國(guó)唯一的生態(tài)省會(huì)城市，作為“一點(diǎn)一線”地區(qū)的中心、長(zhǎng)株潭的核心，又擁有雄厚的教科文資源，長(zhǎng)沙自然成為在湘投資的首選之地。隨著湘桂粵泛珠三角合作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，粵在湘投資繼續(xù)加速。2）投資需求是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)又一動(dòng)因粵資成為外省在湘投資絕對(duì)主力。在兩大開(kāi)發(fā)區(qū)強(qiáng)力拉動(dòng)下，以電子信息、先進(jìn)制造、生物工程、新材料、光機(jī)電為主體的高科技產(chǎn)業(yè)正迅速形成集聚，長(zhǎng)沙正在突出推進(jìn)以信息化為主、以制造業(yè)為核心的新型工業(yè)化，強(qiáng)調(diào)打造汽車(chē)、數(shù)字媒體、家電、機(jī)床制造產(chǎn)業(yè)鏈條，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集群化實(shí)現(xiàn)工業(yè)的騰飛。兩大開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為促進(jìn)長(zhǎng)沙市工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，長(zhǎng)沙進(jìn)入快速工業(yè)化階段。2003年，（%），%。73個(gè)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)，新增產(chǎn)能102億元，通過(guò)技術(shù)改造實(shí)現(xiàn)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)中70%以上的新增產(chǎn)值、60%的新增利稅和70%的新增出口創(chuàng)匯。長(zhǎng)沙高新區(qū)高新技術(shù)總產(chǎn)值、利稅分別占全省總量的35%、%。(3) 規(guī)模工業(yè)和投資需求兩大動(dòng)力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)1） 盡管工業(yè)化水平仍低于全國(guó)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模工業(yè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右螂S著“興工強(qiáng)市”戰(zhàn)略的實(shí)施，長(zhǎng)沙二產(chǎn)發(fā)展迅速，并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)增長(zhǎng)。億元以上市場(chǎng)由2002年的20家上升到了2003年24家，%。批發(fā)零售業(yè)、餐飲業(yè)的份額分別為85%、14%。長(zhǎng)沙商業(yè)中心規(guī)模居全國(guó)第七。：：。小 結(jié)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速穩(wěn)定增長(zhǎng)提高了長(zhǎng)沙作為中南部中心城市能級(jí)與城市魅力，加速吸引中南部人口向長(zhǎng)沙的集聚，并大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。2003年長(zhǎng)沙地方財(cái)政總收入首次突破100億元，經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)34個(gè)重點(diǎn)城市中排名15位，綜合實(shí)力在全國(guó)265個(gè)地級(jí)以上城市居第12位。2003年GDP總量首次突破900億元，增幅達(dá)14%。作為“一點(diǎn)一線”龍頭，長(zhǎng)株潭擁有2個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)、1個(gè)省級(jí)高新區(qū)，擁有全省90%以上的科研人員和80%以上的科研成果，2003年對(duì)湖南GDP貢獻(xiàn)為34%，二產(chǎn)GDP貢獻(xiàn)的37%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占湖南的75%以上。%，%。2003年“一點(diǎn)一線”地區(qū)對(duì)湖南GDP貢獻(xiàn)為60