【正文】 供應(yīng)發(fā)展趨勢2002年上半年新增的寫字樓主要分布在瑯。目前南寧市場上的純寫字樓幾乎為1990－1998年建設(shè)并投入使用的寫字樓，并且絕大部分以出租為主。4)、辦公樓市場分析南寧經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了全面提速的發(fā)展階段，工業(yè)企業(yè)也得到逢勃發(fā)展，促使部分企業(yè)的壯大擴(kuò)張，這時(shí)此部分企業(yè)需要功能齊全，檔次高的辦公場所，商務(wù)公寓擔(dān)負(fù)寫字樓的角色，既然市場需要辦公場所，商務(wù)公寓總體情況比較易銷，但純寫字樓沒有得到市場認(rèn)可和接受。銷售價(jià)格獨(dú)立別墅150－230萬元/棟，聯(lián)排80－100萬元/棟。鳳嶺、仙湖區(qū)域別墅產(chǎn)品的開發(fā)在2004－2005年開發(fā)較適宜，對提高別墅產(chǎn)品的價(jià)值作用極大。目前市場對別墅的價(jià)格接受能力尚未過到高消費(fèi)階層，別墅對絕大多數(shù)人來說尚是天方夜譚，可望不可及的住宅產(chǎn)品。通知對取得別墅產(chǎn)品開發(fā)的土地資源是個(gè)利好消息，對提高別墅銷售價(jià)格非常有利，但目前南寧別墅幾乎集中于今后1－2年開發(fā)建設(shè)?！裟蠈幨性诮ê蛿M建別墅項(xiàng)目分析南寧市在售別墅項(xiàng)目區(qū) 域別墅名稱規(guī) 模價(jià) 格江南區(qū)玫瑰園占地面積350畝，分三期開發(fā)，400棟左右35—150萬元/棟鳳嶺翡翠園分多層、小高層、別墅，其中別墅共50棟210—283萬元/棟寧匯新天地占地226畝，有112棟獨(dú)立別墅、87套聯(lián)排別墅和14套聯(lián)體別墅獨(dú)立150—210萬元/棟聯(lián)排180—90萬元/棟大自然花園獨(dú)立別墅56套，聯(lián)排別墅103套獨(dú)立別墅均價(jià)5700元/㎡聯(lián)排別墅均價(jià)3700元/㎡榮和山水美地占地約2200畝，總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃獨(dú)立87棟、聯(lián)排1345棟聯(lián)排4200元/㎡仙葫開發(fā)區(qū)龍胤花園占地360畝,建成220棟別墅98—1600萬元/棟,其中250—00萬元/棟較集中橘郡別墅占地1500畝,獨(dú)立87棟,雙拼220棟,聯(lián)排272棟聯(lián)排34—48萬元/棟,雙拼53~64萬元/棟,獨(dú)立101—125萬元/棟目前南寧市的別墅集中在鳳嶺分區(qū)和仙葫區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量若集中在今后兩、三年內(nèi)全部推出，供應(yīng)量不低于4000套，其中獨(dú)立別墅不低于1500套，聯(lián)排別墅不低于2500套，市場消化壓力非常大，根據(jù)南寧市居民的收入與消費(fèi)水平要在三年內(nèi)消化不低于4000套別墅產(chǎn)品，南寧人尚未達(dá)到這個(gè)水平。別墅講究的清凈、優(yōu)雅，緊臨交通要道，交通便利，上下班都很方便，且周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)的園林設(shè)計(jì)優(yōu)美，配套娛樂設(shè)施完善，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的物業(yè)管理等。這些項(xiàng)目主要針對的客戶是本地市場，基本立足于本土的名人雅士、私企業(yè)主等客戶層面，但從購買別墅產(chǎn)品的消費(fèi)者來看，非南寧人士亦有不少。值得一提的是南寧的別墅市場啟動不久，各種所謂的“別墅”項(xiàng)目就一轟而上，從經(jīng)濟(jì)型別墅到渡假型別墅到水岸別墅，從聯(lián)排到雙排到獨(dú)立，各項(xiàng)目良莠不齊，檔次落差大，令人眼花繚亂，造成市場上消費(fèi)者感覺混亂和困惑。近兩年來，緊跟北京、上海與廣州等地別墅市場的重新興起，南寧的別墅市場也從2002年初開始露出崢嶸一角。2002年開始，南寧的別墅產(chǎn)品已進(jìn)入成型別墅階段，其代表項(xiàng)目有寧匯新天地、橘郡戶型一房（單間）二房三房四房其他面積（㎡）31－8784－110－－251186－209主區(qū)間面積31－53120－124110－134158－198　　　　　　　　　高層住宅市場供應(yīng)量　　　□供應(yīng)（套）分布南寧市高層住宅主要分布于市區(qū)、南湖邊緣及金湖廣場一帶，分別有外灘新城、交易場商業(yè)大廈、太陽廣場、陽光新都、江南香格里拉和東方明珠花園、南湖國際廣場、銘湖經(jīng)典、新城國際、時(shí)代麗都、亞航財(cái)富中心、佳德鑫水晶城、東方曼哈頓、地王國際商務(wù)中心。各種類型戶型的面積幅度比較大，相對集中的一房（單間）31－53平方米；二房120－124平方米；三房110－134平方米；四房158－198平方米。上圖顯示的七個(gè)樓盤，比較暢銷為陽光新都，最為滯銷的為交易場商業(yè)大廈。市中心的地塊相對缺乏，舊城改造及土地價(jià)格高起是高層住宅崛起的“導(dǎo)火索” 銷售價(jià)格2002年南寧高層住宅銷售均價(jià)為3200－4500元/㎡市場比較認(rèn)同的價(jià)格為2700－3000元/㎡銷售進(jìn)度靠近南寧市中心（百貨大樓）的高層住宅整體銷售緩慢。景觀優(yōu)，位置佳的土地資源供給稀缺，同時(shí)地價(jià)的急速提升，使得此類用地面積縮小，是導(dǎo)至高層住宅出現(xiàn)的因素之一。南寧的明珠——南湖風(fēng)光無限好，和實(shí)公司開發(fā)的湖景花園憑借3000米的南湖景觀，賣了個(gè)均價(jià)3200元/㎡以上的好價(jià)格。2)、高層住宅市場分析概況市政府向東遷移后，瑯東高層建筑異軍突起，但絕大多數(shù)為企事業(yè)單位辦公建筑，其正用于住宅的屈指可數(shù)。多層住宅產(chǎn)品三房面積在90——130平方米之間，其中100——120平方米居多；二房面積在70——90平方米，其中75——85平方米居多。恒大新城的成功就是在于其有絕大部分消費(fèi)者能承受的價(jià)格上和環(huán)境的優(yōu)良。市場競爭激烈，價(jià)格有升有降，但市場整體呈上升趨勢。銷售價(jià)格多層住宅產(chǎn)品均價(jià)在1350——2600元/㎡，其中均價(jià)1600——2000元/㎡比較集中并且得到市場的認(rèn)可和接受。⑤市場總體呈現(xiàn)“兩高兩低”趨勢，“兩高”指東部以小高層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比兩、南部高；“兩低”指西部、江南以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，價(jià)格比東部低。③城市向東發(fā)展，帶動、引導(dǎo)大部分“中產(chǎn)階級”遷移，新的住宅產(chǎn)品或環(huán)境是先富起來部分人的物質(zhì)享受，而尚未富起來的人則停留在原有基礎(chǔ)上，此時(shí)的住宅市場產(chǎn)生“兩極分化”現(xiàn)象，住宅“兩極分化”的產(chǎn)生也就決定了居民居住區(qū)的劃分。 各類型物業(yè)市場分析1)、多層、小高層住宅市場分析——概況①社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的增加，消費(fèi)水平的提高，對生活質(zhì)量的要求也比較講究，追求一種舒適的居住環(huán)境。從土地出讓市場看：政府2001年11月份首次招投標(biāo)拍賣出讓土地，位于瑯東的兩塊地拍出“天價(jià)”，每畝180萬元以上，這意味著土地開發(fā)門檻提高。結(jié)合南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平來界定：一套房子總價(jià)在10——20萬元為低檔消費(fèi)；20——40萬元是中檔消費(fèi)；超過40萬元屬高檔消費(fèi)；100萬元以上為豪華消費(fèi)；目前市場供求結(jié)構(gòu)不太均衡，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。從開發(fā)主體因素看：市場開發(fā)整體水平不高，開發(fā)意識落后，投入市場運(yùn)營資本不足，對政府投入市政配套的依賴性較強(qiáng)，目前市場仍是“軍閥混戰(zhàn)，群雄割據(jù)”缺乏市場“霸主”。從國家到地方政府的“大投入”，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入“快車道”。 市場基本特征分析從宏觀因素看：南寧市房地產(chǎn)市場2002年快速發(fā)展，不斷創(chuàng)歷史新高，是國家西部開發(fā)政策，政府加快城市化進(jìn)程，加大城市基礎(chǔ)建設(shè)，銀行按揭政策共同支持的結(jié)果。高檔住宅集中分布于民族大道延長線，即快速環(huán)道外圍，以及南湖邊緣；中檔住宅則集中于東葛路延長線、長湖路和瑯西區(qū)域；低檔住宅則集中分布在江南，城北兩區(qū)；商業(yè)物業(yè)比較集中于城市中心。中檔次住宅均價(jià)：2000——2600元/㎡。(2)、樓盤價(jià)格。西部樓盤較少，分布散，有北大路的夢澤園，衡陽路的振寧雅苑，大學(xué)路的文華園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高新苑；江南樓盤亙集中于白沙大道、五一路和江南路，白沙大道有金灣花城、南國花園商城、江南新興苑，五一路有麗江村、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城，江南路有江南香格里拉花園、江南馨園、金康居住小區(qū)、榮寶華商城、庭香園和玫瑰園；大沙田有新加坡城、陽光新城和斯壯家園；中部主要以商業(yè)物業(yè)為主，純住宅為輔，分布著萬達(dá)商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、交易場商業(yè)大廈和WTO世貿(mào)商城、綠城水榭花都、地王國際商務(wù)中心、東方曼哈頓和香榭里花園、大自然花園、榮和山水美地、翡翠園以及澳洲麗園、半山麗園、青秀山莊等樓盤；仙湖開發(fā)區(qū)有橘郡(1)、樓盤分布東部以東葛路延長線向東，長湖一帶，金湖廣場周圍和民族大道延長線，以及青山路，分別分布著嶺南家園、中天世紀(jì)花園、中鼎溫馨家園、南湖國際廣場、天賜良園、香格里拉花園以及銘湖經(jīng)典、佳和大廈、亞航財(cái)富中心、文德大廈、佳德鑫依據(jù)對北京、上海、廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場歷程研究經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為南寧市房地產(chǎn)市場走向規(guī)范只需要13年的時(shí)間，因而這幾年是開發(fā)商快速發(fā)展項(xiàng)目獲得超額利潤和樹立品牌、實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的良機(jī)，而一旦整個(gè)房地產(chǎn)走上正規(guī)，則開發(fā)商必然面對獲取土地成本增加、資金壓力增大、競爭加劇、購房者挑剔等方面的壓力，對企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。值得重視的是亟待推出的大型項(xiàng)目如香榭里、寧匯新天地、翡翠園、大自然花園、榮和山水美地、維也納森林等規(guī)模、品質(zhì)都相當(dāng)可觀，一旦全面上市必將給市場帶來巨大的沖擊，市場競爭必然加劇。事實(shí)證明，合理性、實(shí)用性加上實(shí)惠，是購房人士所必須考慮的問題。通過調(diào)查：嶺南家園首次推出的單位，三房當(dāng)天銷售85%以上，中天世紀(jì)花園整體上也比其四房好銷。 戶型合理、實(shí)用的三房仍是市場主力軍通過對潛地購房者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房都比較喜歡并接納戶型合理、實(shí)用的三房。 2002年，別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張根據(jù)市場調(diào)查及其現(xiàn)狀，2002年的房地產(chǎn)市場，除常見的多層、小高層、高層住宅的迅速發(fā)展外，更為突出的另一個(gè)特點(diǎn)是別墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，寧匯新天地、龍胤花園、麗水灣等純別墅區(qū)先后面市，規(guī)劃中的楓林藍(lán)岸，以及仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已拿到土地的幾個(gè)在型項(xiàng)目，規(guī)劃中也有大量別墅。以上這些大大小小項(xiàng)目的先后建設(shè)，會加快瑯東、鳳嶺區(qū)域房地產(chǎn)的成熟，尤其百翡翠園、榮和山水美地兩個(gè)項(xiàng)目建設(shè)順利，則對帶動鳳嶺區(qū)域的發(fā)展起到一個(gè)不可估量的作用。主要有翡翠園、榮和山水美地、寧匯新天地、大自然花園、香榭里、香格里拉花園、天賜良園、中鼎溫馨家園、中天世紀(jì)花園、嶺南家園、金湖灣、銘湖經(jīng)典、城市之光，其中榮和山水美地規(guī)模最大，占地約2100畝，總建筑面積約100萬平方米，其次是翡翠園，占地512畝，總建筑面積478888平方米，由50棟別墅、16棟多層、9棟小高層組成，規(guī)劃2166戶，目前均價(jià)3100元/平方米，已作為全國五個(gè)國家級康居示范工程之一，市場供應(yīng)量較大，另外還有即將上市的南湖國際廣場、地王國際商務(wù)中心、山水綠都、左岸青園、城市花園等。 項(xiàng)目供應(yīng)量巨大且集中，競爭加劇與2001年南寧市房地產(chǎn)市場對比，發(fā)現(xiàn)2002年南寧市項(xiàng)目的供應(yīng)量有了較大的增加，新城、江南、城北、興寧等區(qū)均有不同的項(xiàng)目面市，并且面市的項(xiàng)目大多數(shù)以大盤出現(xiàn)，新城區(qū)成尤為突出。其中，大盤的打造比較突出，國凱文華園、翠湖新城、榮和山水美地就是其中的代表。這說明南寧的發(fā)展商已經(jīng)意識到專業(yè)分工的必要性和借用外腦的重要性，以及營銷意識的不斷增強(qiáng)。 專業(yè)分工開始凸現(xiàn)南寧大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年前基本上對房地產(chǎn)開發(fā)全過程都事必躬親，從樓盤的前期開發(fā)建設(shè)到中期的銷售、后期的物業(yè)管理，但是由于人才儲備和精力所限，事事都管的結(jié)果卻是事事都沒有做好。隨著房地產(chǎn)市場的日趨火爆，外地資金的進(jìn)入將會加快，力度也會加大，理念也會更新。 外地資金強(qiáng)勢進(jìn)入由于南寧市房地產(chǎn)發(fā)展前景誘人，因而吸引了許多外地發(fā)展商的目光。預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。大盤主要位于江南區(qū)、城北區(qū)和鳳嶺一帶，如鳳嶺的榮和山水美地規(guī)模已達(dá)2100畝。結(jié)論：從市場角度分析：南寧整個(gè)房地產(chǎn)市場格局東部，面向的是高收階層人士，集住宅、商業(yè)、娛樂、文體、休閑、會展業(yè)于一體的居住區(qū)；南部，面向的是中低收入的工薪階層，商業(yè)、娛樂等欠缺，污染嚴(yán)重，大型 的住宅項(xiàng)目走向邊沿，遠(yuǎn)離市中心；西、北部，而向的也是一個(gè)中低收入的工薪階層，但該區(qū)域幾乎集中了南寧市所有的大中專院校，文化氛圍濃厚，以及南寧商新技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，也帶動了一些相應(yīng)的配套完善，預(yù)計(jì)相思湖片區(qū)將成為南寧未來35年房地產(chǎn)開發(fā)的另一重點(diǎn)區(qū)域。從金灣花城14期的銷售價(jià)可以看出，白沙大道路段物業(yè)升值潛力巨大。市中心住宅均價(jià)整體在2700元/平方米左右，與新城、東、鳳嶺的項(xiàng)目比較，處于其均價(jià)之間。南寧市各城區(qū)熱點(diǎn)頻現(xiàn)、各有發(fā)展從2001年起，南寧市各區(qū)房地產(chǎn)市場均有不同程度的發(fā)展，瑯東東、鳳嶺區(qū)域發(fā)展最為迅速，2002年底新項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，興寧區(qū)以舊城改造的項(xiàng)目為主，2002年也是舊城改造最大的一年，江南、城北兩區(qū)則以中低檔次的大型項(xiàng)目面市。 2002年南寧市房地產(chǎn)市場特征描述 2002年，南寧市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速增長據(jù)南寧市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2002年，南寧市房地產(chǎn)市場與2001年相比，預(yù)計(jì)成交增長近1倍。城北區(qū)樓市表現(xiàn)弱小，江南區(qū)則以白沙大道、江南路、五一路的樓盤唱響江南樓市?！赌蠂鐖?bào)》是南寧樓市的最主要媒體渠道。綜合上述廣告分析得出：總體年度廣告投放量上升速度加快。從廣告費(fèi)用方面來看，外灘新城和陽光新都排在前兩位，外灘新城折前廣告費(fèi)用突破200萬元，市中心高層物業(yè)造勢力度在不斷加大，付出的代價(jià)沉重，而排在第二位的太陽廣場的折前廣告費(fèi)用雖然超過160萬元，但相對該盤2002年的銷售業(yè)績并不樂觀。 前十名物業(yè)廣告投放情況排名物業(yè)名稱發(fā)布次數(shù)廣告費(fèi)用(萬元)區(qū)域1外灘新城70新城區(qū)2太陽廣場50興寧區(qū)3東方明珠花園43興寧區(qū)4陽光新都53新城區(qū)5翠湖新城42江南區(qū)6新和平45興寧區(qū)7南湖碧園44新城區(qū)8玫瑰園34江南區(qū)9華星時(shí)代廣場22新城內(nèi)區(qū)10中鼎溫馨家園34新城內(nèi)區(qū)就發(fā)布頻次而言，2002年單個(gè)樓盤發(fā)布最多的是外灘新城，以全年投放70次位居全市各樓盤之首，該盤的廣告主要集中于兩個(gè)黃金周及春節(jié)前后，推廣力度之高可略見一斑；排在第二位的陽光新都，共投入53次，太陽廣場以投放50次緊接其后。 媒體廣告投放情況版面南國早報(bào)南寧晚報(bào)當(dāng)代生活報(bào)合計(jì)整版198142031/2版1009472510811/4版2111822311/8版3300