【正文】 將在今年上市。規(guī)模達(dá)到41萬平方米的超級大盤金馬酈城已經(jīng)開始發(fā)售，占地100公頃的奧體新城也將在04年春開盤，除此之外，2004年河西上市的項目包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤項目、四季仁恒、萬達(dá)項目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)模基本上都比較大。這樣2004年的經(jīng)濟適用房和中低價商品房的供給量將達(dá)到210萬平方米，按照戶均75平方米計算。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區(qū)的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區(qū)的危舊房改造，共約26片，50萬平方米。2003年，南京市存量房、商品房的交易量相當(dāng)，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢，其它城市如北京上海的房地產(chǎn)市場中存量房交易量都已經(jīng)或有趨勢超過商品房，因此2004年的存量房供給量和交易量應(yīng)和商品房相當(dāng)。三、2004年南京市商品房供給總量分析1. 商品房2003年南京房地產(chǎn)施工面積為1255萬平方米，比2002年增長38%。消費者對于不同區(qū)域所能接受的總價是不同的，因此即使某個總價區(qū)間上總體供不應(yīng)求，如果結(jié)合區(qū)域進(jìn)一步進(jìn)行交叉分析，就會發(fā)現(xiàn)市場的結(jié)構(gòu)性過剩。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區(qū)域，這與消費者的消費習(xí)慣心理有些差距，導(dǎo)致供需不平衡。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖2—6 樓型供需結(jié)構(gòu)圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%，預(yù)示多層樓型的價格將要繼續(xù)堅挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會比較大；別墅區(qū)供給稍微過剩；小高層區(qū)域供需基本達(dá)到均衡。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。下面以3500—5000元價位區(qū)間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。但是這個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下：圖24 價格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米）抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,中低檔價位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。3. 價格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無疑問，無論消費者還是開發(fā)商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內(nèi)總供給面積與該價位檔次內(nèi)總需求面積之比。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2003年發(fā)生了一些變化，如圖。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。圖22 2003年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2003年各片區(qū)房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。2003年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。隨著二級市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以及2003年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1. 2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2003年商品房的市場容量為850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右，本常規(guī)研究報告僅研究商品房的供需狀況。盡管2003年經(jīng)濟適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，預(yù)計2004年拆遷量將達(dá)到4萬戶。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設(shè)速度在2003年驟然加快，2002年全市僅僅開工建設(shè)20萬平方米經(jīng)濟適用房，安置了12900戶低收入家庭。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內(nèi)不太可能，因為房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。因為關(guān)系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。4. 經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。到了2003年底，存量房供需形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個存量房市場供大于求。2003年存量房交易全面超過商品房，%%，交易面積達(dá)到429萬平方米，存量房交易各項指標(biāo)均有大幅增長。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。表2—2 2000年172。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自2000年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標(biāo)拍賣制度以來，對于促進(jìn)土地市場發(fā)育、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與2001年之前差不多，竣工面積增長率在1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。表2—1 1995—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表年份 房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo) 固定資產(chǎn)投資(億元) 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 住宅開發(fā)投資（億元） 房地產(chǎn)施工面積（萬㎡） 住宅施工面積(萬㎡) 房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡） 住宅竣工面積（萬㎡） 住宅交易面積（萬㎡） 1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2000 2001 111 1053 2002 2003 從表中可以看出：2000年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。其中新開工面積780萬平米，與2002年相比下降了10%。2003年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，%。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了2004年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖：圖16 　 購房者期望價格對比圖（單位：元/平米）由上圖可見，35005000元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。相對而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。當(dāng)前房地產(chǎn)整個市場是供方市場，產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求，開發(fā)商占主導(dǎo)地位。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖：圖15 2003年南京市樓型需求比例對比圖可見，2003年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破3000元/平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。但是由于河西片區(qū)2003年底商品房均價已經(jīng)超過5000元/平方米，低價位樓盤供應(yīng)不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖2—3），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達(dá)到最高之后出現(xiàn)下降趨勢。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。普通老百姓急需的小套型、中低價商品房供不應(yīng)求，而大套、高價房供應(yīng)較多以致這類項目銷售周期相對較長。3. 2003年未實現(xiàn)需求狀況分析2003年南京市房地產(chǎn)市場容量為1400萬平方米，而2003年商品房合同銷售面積為738萬平方米，存量房完成交易近430萬平方米，市場容量中仍有140萬平方米未能實現(xiàn)。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長率維持在10%以上，2003年更是達(dá)到了17%。2. 商品房交易量的歷年增長情況2003年南京市房地產(chǎn)市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。因此，在排隊購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識。2003年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，比2002年增長25.%。由于中低價商品房于2003年9月剛剛啟動，至年底尚無供應(yīng)和交易。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，%%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過商品房交易面積30萬平方米，達(dá)到430萬平方米。2003年合同銷售商品房的面積達(dá)到739萬平方米，同比增長34%。二、2003年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1. 2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況市場容量可分為已經(jīng)被實現(xiàn)的需求和其它由于房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒有實現(xiàn)的需求。因此，隨著近幾年商品房價格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。（二）存量商品房市場容量抉策地產(chǎn)研究中心對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖12 商品房類型需求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。 5. 城市化進(jìn)程等購房需求目前，南京的城市化水平約為45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長2%，每年城市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。這部分人群全年商品房需求面積在155萬平方米左右。3. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有2萬對青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%~70%新婚者有購房需求。而購房者的心理是很難預(yù)測和估計的，心理因素非常復(fù)雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%，2003年全年投資購房需求所占比例在17%左右。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為300萬平方米。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2003年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購買商品房。圖1－1 2003年全年購房動因構(gòu)成圖（一）2003年的商品房市場容量1. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計南京市2003年實施拆遷項目115個，拆遷房屋面積179萬平方米，拆遷工企單位1320個。購房者購買住房的需求動因主要包括拆遷安置購房、結(jié)婚購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來的購房需求。一、2003年南京市房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實需求的購房者準(zhǔn)備購買房屋的面積總量，購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。對市場容量統(tǒng)計的方法主要從準(zhǔn)購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。第一節(jié) 市場容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的主要動力。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價格上升20%40%不等。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過于求情況盡管商品房整體市場供應(yīng)不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。存量房市場供需均飛速增長，%,交易面積為430萬平方米，均超過商品房。同比下降了10%，加上期房供給上市銷售面積為598萬平方米。在需求構(gòu)成中，%，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至2003年底投資需求比例達(dá)到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。如果您對南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。深度市場調(diào)研：項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資效益財務(wù)分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/通