【正文】 明確了我國住房制度改革的下一步規(guī)劃，這樣也確定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展占我們國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的比重非常大。根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)對產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性進(jìn)行分類，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)類型可以分為以下三類：前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和環(huán)向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)。由此可見，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的家電業(yè)、裝修業(yè)、家具業(yè)等一些產(chǎn)業(yè)是它的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了這些產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)，同時這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)、產(chǎn)品也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為它的發(fā)展提供生產(chǎn)要素。換而言之，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)是其他行業(yè)的生產(chǎn)要素，也可也說，這些行業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)也是房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素。服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和商業(yè)是典型的行業(yè)代表。從此以后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入緊跟時代發(fā)展的新階段。表41 20032012年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額和房地產(chǎn)增加值年份國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)業(yè)增加值（億元）2003135822200415987820051832172006211923200725730520083006702009340507201039798320114715642012519322如表41所示，2003年到2012年這短短的10年時間中，差不多增長了7倍。同時在圖中可以看出，顯然GDP的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度。房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)主要分為三大類：第一類是土地出讓金。第二類是房地產(chǎn)業(yè)所繳各種稅費。綜上述所示，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展交納給政府的稅收資金，%,所以，可以得出這樣的結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)很大程度上保障了政府的財政收入。顯然，GDP的增長為城市化發(fā)展打好了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其中政府將大部分稅收收入用于舊城改造，興建基礎(chǔ)設(shè)施上，很大程度上促進(jìn)我國城市化發(fā)展。作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)有著其高的關(guān)聯(lián)性，這樣能夠為社會提供很多的就業(yè)機(jī)會。2004年，經(jīng)過4年的發(fā)展，截止到2012年，我國的房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員已經(jīng)超過了552萬。其高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性決定了房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠帶動相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，還能夠提高相關(guān)產(chǎn)業(yè)給社會帶來充分的就業(yè)機(jī)會。這樣的話，農(nóng)村剩余勞動力有了很大程度的轉(zhuǎn)移。據(jù)統(tǒng)計，鋼材總產(chǎn)量中，占30%左右的是供給房地產(chǎn)業(yè)的。2008年我國與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口約為一億，%，%。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高城市化質(zhì)量集居模式的變化形成城市化，由農(nóng)村集居模式變?yōu)槌鞘屑幽Ｊ?。由于居住條件的不同和建筑形式的不同，這些對人們的生活意識和生活狀態(tài)都產(chǎn)生了影響。1949年之前，而且占90%以上的是公共用水、簡易平房和公共廁所。通過下述方法，我們來計算一下，每套若按照50平方米來計算，我國必須每年平均建成47萬套住宅。這種情況下，1980年4月，小平同志做出了加快住宅建設(shè)重大的決定。截止到2012年，我國國新建城市住房面積達(dá)到了102億平方米。這樣，與日俱增的住房需求在很大程度上得到緩解。此外，由于人們?nèi)藗儗ι钯|(zhì)量越來越高標(biāo)準(zhǔn)化的要求，人們開始選擇在近郊購買住房，同樣，也有大量鄉(xiāng)村人口涌進(jìn)城鎮(zhèn)同時增加了現(xiàn)有城市電力、通訊、信息、交通和市政公共設(shè)施的建設(shè)，使得城市文化教育、科研衛(wèi)生等公共事業(yè)功能得到進(jìn)一步完善，城市的對外的吸引力和品位達(dá)到從來未有的高度。因為消費不僅可以擴(kuò)大市場、吸引外資，還可以帶動區(qū)域整體發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體制，從而促進(jìn)城市發(fā)展。當(dāng)前由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鄉(xiāng)居民的收入不斷增加，生活水平也得到相應(yīng)提高，恩格爾系數(shù)也是從1978年的62%一直下降到2012 %，消費結(jié)構(gòu)也得以改善。隨著小康社會在當(dāng)今社會中變得日益重要，“小康化”居民消費結(jié)構(gòu)的也逐漸在城鎮(zhèn)居民的生活條件變化中顯現(xiàn)出來。據(jù)統(tǒng)計，2012年城鎮(zhèn)居民人均住宅25平方米，比2001年增長21%。 5 徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系分析 徐州市簡介江蘇省徐州市位于江蘇省西北部，處于長江流域與黃河流域過渡地帶，黃淮海平原的南部，地處東經(jīng)116186。40′、北緯33186。58′之間，全市總面積11258 平方公里，占江蘇省總面積的11％，是全省第二大城市，且交通運輸發(fā)達(dá)，具有“五省通衢”之稱。近幾年，市區(qū)從南向北，自東向西發(fā)展，東西軸線從淮海路向銅山路－建國路發(fā)展。因為，統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)的不同，統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口，所以，會造成城市化率的誤差。 在2000 年之前，徐州市城市化率一直在25%以下，直到2000 年之后城市化率才提升到25%以上，從城市化發(fā)展模型上表明，2000 年是徐州市城市化從起步期向加速期轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。第二、由于徐州市早期的經(jīng)濟(jì)狀況比較落后，工業(yè)化程度較低，因此城市化水平低于全國。綜上所述，徐州市自2000年之前處于城市化起步階段，2000年以后處于城市化快速發(fā)展階段，并基本與全國水平保持一致。所以，城市建設(shè)用地規(guī)模是決定該城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r的重要標(biāo)準(zhǔn)。下面分別是徐州市區(qū)1990、2000 和2010 年建設(shè)用地提取圖，由此可見，徐州市建設(shè)用地規(guī)模正逐年向邊緣地區(qū)不斷擴(kuò)張。下面為1990年—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積狀況表：表52 1990—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積表年份房屋建筑面積（萬平方米）年份房屋建筑面積（萬平方米）19902245200136501991235220023781199224652003383519932622200439341994269020055994199527512006607919962870200763041997298020086584199831042009659719993337201084632000350720117581圖53 1990—2011 年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線從1990—2011年徐州市市區(qū)房屋建筑面積發(fā)展曲線中我們可以發(fā)現(xiàn)，1990 年到2004年，徐州市房屋建筑面積發(fā)展穩(wěn)定，在2004 年有一個拐點，從2004 年到2005 年房屋建筑面積增加幅度很大，從長遠(yuǎn)角度看來，徐州在2004 年以前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于起始階段，在2004 年以后徐州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就進(jìn)入了發(fā)展期。徐州市房地產(chǎn)業(yè)的新生期發(fā)生在城市化進(jìn)程的起步期與加速期，在徐州市城市化進(jìn)程加速期內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期。第二、徐州市城市化與房地產(chǎn)長期趨勢模型和標(biāo)準(zhǔn)的城市化與房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢模型相比，有相符之處也有不符之處。因為每個地區(qū)的發(fā)展都有其特殊性和偶然性，所以實際模型與理論模型有偏差是很正常的現(xiàn)象，這是由徐州市自身的發(fā)展特征決定的。 促進(jìn)徐州市城市化與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議通過對徐州市城市化和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系的理論分析及實證研究，表明兩者之間存在互相促進(jìn)、互相影響、互為因果的關(guān)系。一方面，城市政府要協(xié)助社會保障部門提高本鎮(zhèn)的社會保障工作，擴(kuò)大保障覆蓋面。另一方面，政府要根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府財力狀況，積極建立進(jìn)城居民基本生活保障制度，為居民提供最基本的生活保障，為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，提供必要的保障。城市化發(fā)展應(yīng)該遵循城市發(fā)展自身的規(guī)律，盡量減少人為因素的阻礙。第二、保持合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度。但是，并不是越快的發(fā)展速度越好，房地產(chǎn)業(yè)間接推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展載體是房地產(chǎn)產(chǎn)品，只有生產(chǎn)和消費房產(chǎn)才能實現(xiàn)其價值。房地產(chǎn)開發(fā)是緊緊伴隨我國城市化進(jìn)程而動的，目前我國城市化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入一個快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)必須跟上這個步伐，與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。政府應(yīng)該合理定位自己的角色，應(yīng)當(dāng)利用政策杠桿，特別是稅收、法制杠桿，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，使其按市場規(guī)律運行。政府要制定合理的城市化整體規(guī)劃，保證所提供的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地能夠持久地?fù)碛辛己玫木幼…h(huán)境，從而使房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)揮項目的應(yīng)有價值政府應(yīng)不斷完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施，為房地產(chǎn)開發(fā)提供高水準(zhǔn)、低成本的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)。首先，城市化進(jìn)程中的人口聚集給房地產(chǎn)業(yè)提供了潛在市場，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商看到這一巨大商機(jī)時，在房地產(chǎn)開發(fā)方面一定會加大投資。其次，城市化進(jìn)程的深化帶來經(jīng)濟(jì)效益的聚集增長使得城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)超于其它地區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)的高度相關(guān)性，使得房地產(chǎn)業(yè)在良好的發(fā)展環(huán)境下蓬勃發(fā)展，如此必然會帶動國民經(jīng)濟(jì)的增長，國民經(jīng)濟(jì)的增長又可以為城市化的進(jìn)一步發(fā)展奠定良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，使得著城市化不斷發(fā)展。不僅因為房地產(chǎn)業(yè)在城市化進(jìn)程中充當(dāng)了物質(zhì)載體，而且因為房地產(chǎn)業(yè)憑借其高度的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性可以刺激消費，提供更多的就業(yè)崗位和就業(yè)機(jī)會，一次房地產(chǎn)業(yè)還可以改善居民人均居住環(huán)境和居民消費結(jié)構(gòu)來提升城市化的質(zhì)量。當(dāng)前我國處在一個城市化快速發(fā)展的新階段。其中城市化不但為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拓寬空間，同時，房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的要求也越來越高。致謝歷時將近兩個月的時間，從論文題目的選擇、任務(wù)書和開題報告的編寫、論文資料的收集到論文的撰寫編排、論文定稿這一系列的過程中，其實遇到了很多的困難，但是卻得到了老師和同學(xué)的熱情幫助。這篇論文是本科學(xué)習(xí)階段一次非常難得的理論與實際相結(jié)合的機(jī)會，跳出純粹的理論知識學(xué)習(xí)狀態(tài)，和實際相互結(jié)合，鍛煉了我綜合運用所學(xué)的專業(yè)基礎(chǔ)知識，解決實際問題的能力。由于我的學(xué)術(shù)水平有限，所寫論文難免會有欠缺之處，懇請各位老師和同學(xué)批評和指正，謝謝！參考文獻(xiàn)[1]高珮義.《中外城市化比較研究（增訂版）》[M].天津：南開大學(xué)出版社， 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