【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大型和大型城市規(guī)模的控制，重點(diǎn)構(gòu)建兩到三個(gè)頂級(jí)城市，把這些城市作為我國(guó)城市體系的領(lǐng)頭羊。與此同時(shí)要積極建設(shè)數(shù)字城市、大力加強(qiáng)完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施功能、改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化平臺(tái)、不斷提升城市服務(wù)體系等，提高中國(guó)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，使其能進(jìn)入世界平臺(tái)。 （2）對(duì)國(guó)家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級(jí)成頂級(jí)的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應(yīng)、帶動(dòng)作用淋漓精致的發(fā)揮出來(lái)。城市化戰(zhàn)略設(shè)計(jì)中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。因?yàn)榇蟪鞘性诔鞘畜w系會(huì)重復(fù)發(fā)揮城市的經(jīng)濟(jì)效益、規(guī)模效益和社會(huì)效益，大城市的發(fā)展是我國(guó)城市化戰(zhàn)略的重要組成部分。 （3）加快步伐建設(shè)大中小型城市，城市建設(shè)質(zhì)量上尤為重要。同時(shí)，我們必須提高城市服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。中小型城市的發(fā)展在我國(guó)城市化進(jìn)程中有著不可忽略的作用，他直接影響著我國(guó)的城市化進(jìn)程。我們必須要解決中小城市不強(qiáng)、中等城市不活的問(wèn)題。 （4）具體問(wèn)題具體分析，對(duì)于城鎮(zhèn)的建設(shè)要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平選擇不同的路徑。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達(dá)集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人口地區(qū)，大力鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達(dá)的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周圍的小城鎮(zhèn)。對(duì)于有著不發(fā)達(dá)企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實(shí)力，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；當(dāng)某地區(qū)有大型企業(yè)時(shí)，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)影響城鎮(zhèn)。 （5）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)體制，積極引導(dǎo)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。(1)數(shù)量上的速度保持較高的增長(zhǎng)。1978年到2012年，由193個(gè)城市增長(zhǎng)到669個(gè)城市，增長(zhǎng)了246%；從城市規(guī)模來(lái)看，中等城市由60個(gè)發(fā)展到206個(gè)，增長(zhǎng)了243%；小城市由93個(gè)發(fā)展到381個(gè)，增長(zhǎng)了309%，而大城市只增長(zhǎng)了74%，所以中小城市的發(fā)展速度高于大城市。從行政區(qū)級(jí)來(lái)看，由92個(gè)縣級(jí)市增長(zhǎng)到442個(gè)縣級(jí)市，增長(zhǎng)了380%；從地區(qū)分布來(lái)看，發(fā)展更快的是東部沿海地區(qū)，由69個(gè)增長(zhǎng)到301個(gè)，增長(zhǎng)了336%，而西部地區(qū)只增長(zhǎng)了202%。 (2)東部沿海地區(qū)的城市密度與城市化水平高于中、西部地區(qū)。首先開(kāi)放發(fā)展的是東部沿海地區(qū)，所以東部地區(qū)有快速發(fā)展的現(xiàn)代工業(yè)，發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)，城市水平比西部高。 (3)中等城市人口增加絕對(duì)量大于大、小城市。我國(guó)城市發(fā)展的基本方針是積極發(fā)展中、小城市，大城市規(guī)模要嚴(yán)格控制。我國(guó)城市發(fā)展基本方針與各國(guó)是相一致的。世界各國(guó)都在合理發(fā)展中、小城市，嚴(yán)格控制大城市人口增長(zhǎng)過(guò)快，在發(fā)達(dá)國(guó)家還出現(xiàn)的趨勢(shì)是城市人口向郊區(qū)移動(dòng)。(4)城市帶、城市群逐漸形成和擴(kuò)大。由于改革開(kāi)放和現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中心城市表現(xiàn)出日益增強(qiáng)輻射作用，在沿鐵路的京廣線、京哈線、津滬—滬杭線、焦枝—枝柳—湘貴線、隴海—蘭新線、寶成—寶昆線、浙贛—湘黔—貴昆線逐步形成過(guò)渡狀的城市帶；我國(guó)的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、山東半島、遼寧中部、京津唐已形成五大城市群；1990年首先開(kāi)放上海浦東新區(qū)，隨即又開(kāi)放蕪湖、九江、黃石、合肥、武漢、成都、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶、南昌等城市，形成了以上海浦東新區(qū)為首的城市帶，它已在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放起著舉足重的作用 。 房地產(chǎn)業(yè)基本理論房地產(chǎn)還有一個(gè)名稱就是不動(dòng)產(chǎn)。從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的范圍很大，指的是土地和土地上的永久性基礎(chǔ)設(shè)施，建筑物、礦藏和水等自然資源，同時(shí)，和房屋所有權(quán)有關(guān)聯(lián)的權(quán)利跟利益、與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界也包括在內(nèi)。而狹義上而言，房地產(chǎn)指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。其他商品相對(duì)比，房地產(chǎn)有自己的一些特征，列出如下：首先，房地產(chǎn)位置的固定性。因?yàn)橥恋乇仨毎诜康禺a(chǎn)之內(nèi)，所以土地的不可移動(dòng)這一特性決定了房地產(chǎn)的具有位置固定性這一特征；其次，房地產(chǎn)是長(zhǎng)期存在的。房地產(chǎn)有很長(zhǎng)的耐用行。具體來(lái)說(shuō)，在我國(guó)，一般土地使用年限達(dá)到70年而居民住房年限是50年；再其次，房地產(chǎn)價(jià)格一直穩(wěn)漲不停。城市土地的稀少和較高的建筑標(biāo)準(zhǔn)決定了房地產(chǎn)價(jià)格非常昂貴；最后，房地產(chǎn)的保值增值性。在城市化進(jìn)程規(guī)模擴(kuò)大趨勢(shì)下，城市土地資源的稀少和固定的房地產(chǎn)位置必然增強(qiáng)房地產(chǎn)保值增值性。從行業(yè)的基本信息上看，房地產(chǎn)業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)，其中包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理等其他房地產(chǎn)活動(dòng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，旨在為生活和生產(chǎn)提供服務(wù)。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特征：第一，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)槌鞘芯用裉峁┳≌团涮追?wù)的設(shè)施、為其他行業(yè)提供房和地的物質(zhì)保障、稅收收入的增加加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；第二，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條特別的長(zhǎng)，快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展；第三，房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)的發(fā)展必須適應(yīng)時(shí)代的要求，不能過(guò)分的發(fā)展而使其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，甚至超前發(fā)展；第四，房地產(chǎn)業(yè)的敏感性。從某個(gè)層次上來(lái)說(shuō)上房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)；經(jīng)濟(jì)衰敗頹廢，房地產(chǎn)業(yè)也將衰敗落伍；第五，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極具風(fēng)險(xiǎn)性的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，外部風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)都存在：內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容是經(jīng)營(yíng)管理不善、投資決策失誤；外部風(fēng)險(xiǎn)主要內(nèi)容是政策的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的改變、城市規(guī)劃的變動(dòng)。從與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來(lái)看，兩者之間有著緊密無(wú)比的聯(lián)系。房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相互依存，相互促進(jìn)。從一方面上來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)會(huì)限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平又由國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定；從另一方面上來(lái)看，平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)又能促使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速的優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。以下幾個(gè)方面可以體現(xiàn)：第一，房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效的物質(zhì)保證。各行各業(yè)，沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有其蓬勃的發(fā)展，只有以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，才能進(jìn)行最為基本的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)。第二，由于房地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，還涉及到建筑、輕工、化工、建材、電器等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)在不同程度上推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展起到促進(jìn)作用。第三，房地業(yè)是當(dāng)代社會(huì)中的大產(chǎn)業(yè)。作為政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一的房地產(chǎn)，既促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為國(guó)家提供財(cái)政收入。在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)繳納的稅費(fèi)占很大份額，占財(cái)政收入的10%40%。第四，房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，能夠帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，給社會(huì)失業(yè)人員提供更多崗位，促進(jìn)其再就業(yè)，在一定程度上也改善了社會(huì)壓力。國(guó)家建立初期，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制在我國(guó)確立，所有的生存生活必需品都必須按計(jì)劃實(shí)行嚴(yán)格的分配制度，住房包括在內(nèi)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的確立幾乎讓房地產(chǎn)業(yè)消失。1978年十一屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)的商品屬性才被賦予。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從此開(kāi)始了邁出的腳步。1998那年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是重要的一年，那年國(guó)家做出了一系列的重大決定。2000年，我國(guó)必須實(shí)行住房分配貨幣化的政策同時(shí)停止福利性分房這一制度。從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)極其迅速地發(fā)展，以至于在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著越來(lái)越重要的作用?？傮w上來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是健康的。一方面，我國(guó)商品房的銷售率達(dá)到90%,這個(gè)數(shù)字說(shuō)明我國(guó)商品房銷售是很好的，而在第二第三線城市，房產(chǎn)品銷售更是火熱至極；另一方面，大多數(shù)時(shí)候是個(gè)人購(gòu)買住宅，從這個(gè)角度可以看出對(duì)于大部分的城市的房?jī)r(jià)，購(gòu)買者是有能力可以接受的。除此之外，一些不和諧的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面，由建筑材料價(jià)格的提高、土地出讓金的上漲以及樓市炒作現(xiàn)象頻繁等因素使得房?jī)r(jià)上漲過(guò)快?？焖偕蠞q的房?jī)r(jià)，不僅不符合我國(guó)當(dāng)初住房制度改革的目的，也給和諧社會(huì)的建設(shè)造成了阻礙；另一方面，由于地方政府追求高政績(jī)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求高利潤(rùn)這些不良的現(xiàn)象的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的快速上漲一定會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資異常加快。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展是沒(méi)有好處的，這容易造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。從這個(gè)角度來(lái)看，很容易理解一些人關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”這一觀點(diǎn)。3城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析城市化進(jìn)程是一個(gè)從傳統(tǒng)落后的農(nóng)村社會(huì)轉(zhuǎn)變成先進(jìn)的現(xiàn)代化城市社會(huì)的過(guò)渡性歷程，在城市化進(jìn)程中，必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)有利條件，為城市的發(fā)展吸引大量的人力物力，資金技術(shù)。為了滿足人們的生活條件，必將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。所以，城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要作用。大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市是城市化發(fā)展中最突出表現(xiàn)，他們?cè)诔鞘邪布衣鋺艟蜁?huì)大量的需要房地產(chǎn)產(chǎn)品。城市新增人口的經(jīng)濟(jì)能力是有限的，通常他們會(huì)選擇購(gòu)買租賃二手房來(lái)滿足日常生活的需要，這樣繁榮的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)就很快發(fā)展發(fā)展起來(lái)了?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)大大提高了市民投資房地產(chǎn)的熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)將在很大程度上被城市化進(jìn)程中涌入的城市人口帶動(dòng)起來(lái)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民生活水平的也隨之逐步提高，居民生活水平改善的同時(shí)必然對(duì)住房要求更高。而居民改善居住條件的首先要做的就是提高居住面積。因?yàn)槲覈?guó)是人口大國(guó)，所以每年因?yàn)榫用裆钏教岣叨岣呔幼∶娣e的住房需求是不斷增長(zhǎng)的。表31 20002013年城市人均住宅建筑面積 單位：平方米年份人均住宅建筑面積年份人均住宅建筑面積2000年2007年2001年2008年2002年2009年2003年2010年2004年2011年2005年2012年2006年2013年—綜上所述，，若按照這樣的趨勢(shì)發(fā)展下去，而且，隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品將會(huì)越需越多。在城市化推進(jìn)的過(guò)程中，城市繁華的經(jīng)濟(jì)和眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)吸引了大量的農(nóng)民工和其他務(wù)工者。在這些務(wù)工者中，有少部分人會(huì)定居在這個(gè)城市，但是大部分的務(wù)工者的流動(dòng)性比較大，這類人就屬于流動(dòng)人口。流動(dòng)性人口是那些離開(kāi)自己戶籍所在地去其他地方居住的人口。流動(dòng)人口通常選擇租賃的居住方式，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，流動(dòng)性人口的增長(zhǎng)必然會(huì)加大房屋租賃市場(chǎng)的需求，提高投資者對(duì)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的投資信心，必然也會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求。 城市化對(duì)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的影響城市土地利用結(jié)構(gòu)對(duì)城市的發(fā)展的有著極其重要的作用，不管是就城市用地的區(qū)位而言還是對(duì)地租低價(jià)規(guī)律的影響都有的很強(qiáng)的重要性。城市化的內(nèi)涵不僅包含人口城市化也包含產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，人口城市化會(huì)擴(kuò)大城市公共設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地和公共設(shè)施等方面面積；而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)就是指舊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)數(shù)量上被新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替，新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必定改善房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是通過(guò)城市土地利用結(jié)構(gòu)在空間上的實(shí)現(xiàn)。由于城市化進(jìn)程的發(fā)展，傳統(tǒng)的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也隨之被打破，在城市化進(jìn)程中我們可以發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重得到快速地上升，而第一、二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重的呈現(xiàn)逐步降低的趨勢(shì)。首先，以通訊、金融、計(jì)算機(jī)為代表新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢成為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的統(tǒng)治地位，漸漸取代了城市傳統(tǒng)工業(yè)，城市化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)打破了之前簡(jiǎn)單明了的產(chǎn)業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)，讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變得多變和復(fù)雜。新型產(chǎn)業(yè)的興起必然會(huì)改善城市利用結(jié)構(gòu)。其次，城市化建設(shè)中城市的信息網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)已經(jīng)逐步完善，以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的信息社會(huì)已經(jīng)產(chǎn)生。城市的信息化也必定促進(jìn)對(duì)城市土地利用結(jié)構(gòu)的改善。 城市化加快房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級(jí)