【文章內(nèi)容簡介】 大型和大型城市規(guī)模的控制，重點構(gòu)建兩到三個頂級城市，把這些城市作為我國城市體系的領(lǐng)頭羊。與此同時要積極建設(shè)數(shù)字城市、大力加強完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施功能、改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的信息化平臺、不斷提升城市服務(wù)體系等，提高中國城市的競爭力，使其能進(jìn)入世界平臺。 （2）對國家大城市的規(guī)模和數(shù)量仔細(xì)規(guī)劃，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將城市升級成頂級的金融中心、技術(shù)中心、文化中心、人才中心、貿(mào)易中心、物流中心、信息中心，把城市的輻射作用、集聚效應(yīng)、帶動作用淋漓精致的發(fā)揮出來。城市化戰(zhàn)略設(shè)計中必須克服目前所面臨的的現(xiàn)狀。因為大城市在城市體系會重復(fù)發(fā)揮城市的經(jīng)濟(jì)效益、規(guī)模效益和社會效益，大城市的發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略的重要組成部分。 （3）加快步伐建設(shè)大中小型城市，城市建設(shè)質(zhì)量上尤為重要。同時，我們必須提高城市服務(wù)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及社區(qū)建設(shè)的快速發(fā)展。中小型城市的發(fā)展在我國城市化進(jìn)程中有著不可忽略的作用，他直接影響著我國的城市化進(jìn)程。我們必須要解決中小城市不強、中等城市不活的問題。 （4）具體問題具體分析，對于城鎮(zhèn)的建設(shè)要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平選擇不同的路徑。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)有中發(fā)達(dá)集中企業(yè)和高密度城鎮(zhèn)人口地區(qū)，大力鼓勵小城鎮(zhèn)的發(fā)展及城鎮(zhèn)間的合并，并選擇交通發(fā)達(dá)的中間城鎮(zhèn)作為中心，輻射周圍的小城鎮(zhèn)。對于有著不發(fā)達(dá)企業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，第一步要大力發(fā)展生產(chǎn)力、積蓄實力，為城鎮(zhèn)的建設(shè)打下堅實的基礎(chǔ)；當(dāng)某地區(qū)有大型企業(yè)時，有必要在它的周邊建立城鎮(zhèn)，管理好城鎮(zhèn)的區(qū)位分布狀況，注意發(fā)展其他配套產(chǎn)業(yè)，防止企業(yè)風(fēng)險影響城鎮(zhèn)。 （5）打破傳統(tǒng)的戶籍管理制度，改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)體制，積極引導(dǎo)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。(1)數(shù)量上的速度保持較高的增長。1978年到2012年，由193個城市增長到669個城市，增長了246%；從城市規(guī)模來看，中等城市由60個發(fā)展到206個，增長了243%；小城市由93個發(fā)展到381個，增長了309%，而大城市只增長了74%，所以中小城市的發(fā)展速度高于大城市。從行政區(qū)級來看，由92個縣級市增長到442個縣級市，增長了380%；從地區(qū)分布來看，發(fā)展更快的是東部沿海地區(qū)，由69個增長到301個，增長了336%，而西部地區(qū)只增長了202%。 (2)東部沿海地區(qū)的城市密度與城市化水平高于中、西部地區(qū)。首先開放發(fā)展的是東部沿海地區(qū)，所以東部地區(qū)有快速發(fā)展的現(xiàn)代工業(yè)，發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)，城市水平比西部高。 (3)中等城市人口增加絕對量大于大、小城市。我國城市發(fā)展的基本方針是積極發(fā)展中、小城市，大城市規(guī)模要嚴(yán)格控制。我國城市發(fā)展基本方針與各國是相一致的。世界各國都在合理發(fā)展中、小城市，嚴(yán)格控制大城市人口增長過快，在發(fā)達(dá)國家還出現(xiàn)的趨勢是城市人口向郊區(qū)移動。(4)城市帶、城市群逐漸形成和擴(kuò)大。由于改革開放和現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中心城市表現(xiàn)出日益增強輻射作用，在沿鐵路的京廣線、京哈線、津滬—滬杭線、焦枝—枝柳—湘貴線、隴?！m新線、寶成—寶昆線、浙贛—湘黔—貴昆線逐步形成過渡狀的城市帶；我國的珠江三角洲、長江三角洲、山東半島、遼寧中部、京津唐已形成五大城市群；1990年首先開放上海浦東新區(qū)，隨即又開放蕪湖、九江、黃石、合肥、武漢、成都、岳陽、長沙、重慶、南昌等城市，形成了以上海浦東新區(qū)為首的城市帶，它已在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放起著舉足重的作用 。 房地產(chǎn)業(yè)基本理論房地產(chǎn)還有一個名稱就是不動產(chǎn)。從廣義上來說，房地產(chǎn)的范圍很大，指的是土地和土地上的永久性基礎(chǔ)設(shè)施，建筑物、礦藏和水等自然資源，同時，和房屋所有權(quán)有關(guān)聯(lián)的權(quán)利跟利益、與經(jīng)營房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界也包括在內(nèi)。而狹義上而言，房地產(chǎn)指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。其他商品相對比，房地產(chǎn)有自己的一些特征，列出如下：首先，房地產(chǎn)位置的固定性。因為土地必須包含在房地產(chǎn)之內(nèi)，所以土地的不可移動這一特性決定了房地產(chǎn)的具有位置固定性這一特征；其次，房地產(chǎn)是長期存在的。房地產(chǎn)有很長的耐用行。具體來說，在我國，一般土地使用年限達(dá)到70年而居民住房年限是50年；再其次，房地產(chǎn)價格一直穩(wěn)漲不停。城市土地的稀少和較高的建筑標(biāo)準(zhǔn)決定了房地產(chǎn)價格非常昂貴；最后，房地產(chǎn)的保值增值性。在城市化進(jìn)程規(guī)模擴(kuò)大趨勢下，城市土地資源的稀少和固定的房地產(chǎn)位置必然增強房地產(chǎn)保值增值性。從行業(yè)的基本信息上看，房地產(chǎn)業(yè)所從事的是房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和服務(wù)，其中包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理等其他房地產(chǎn)活動。在國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類中，屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，旨在為生活和生產(chǎn)提供服務(wù)。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特征：第一，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)能夠為城市居民提供住宅和配套服務(wù)的設(shè)施、為其他行業(yè)提供房和地的物質(zhì)保障、稅收收入的增加加快國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；第二，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條特別的長，快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展；第三，房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)的發(fā)展必須適應(yīng)時代的要求，不能過分的發(fā)展而使其與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，甚至超前發(fā)展；第四，房地產(chǎn)業(yè)的敏感性。從某個層次上來說上房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)；經(jīng)濟(jì)衰敗頹廢，房地產(chǎn)業(yè)也將衰敗落伍；第五，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)是一個極具風(fēng)險性的一個產(chǎn)業(yè)，從開發(fā)商的角度來看，外部風(fēng)險與內(nèi)部風(fēng)險都存在：內(nèi)部風(fēng)險的主要內(nèi)容是經(jīng)營管理不善、投資決策失誤；外部風(fēng)險主要內(nèi)容是政策的調(diào)整、經(jīng)濟(jì)趨勢的改變、城市規(guī)劃的變動。從與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系來看，兩者之間有著緊密無比的聯(lián)系。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)相互依存，相互促進(jìn)。從一方面上來看，國民經(jīng)濟(jì)會限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平又由國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定；從另一方面上來看，平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)又能促使國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速的優(yōu)質(zhì)的發(fā)展。以下幾個方面可以體現(xiàn)：第一，房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效的物質(zhì)保證。各行各業(yè)，沒有房地產(chǎn)就沒有其蓬勃的發(fā)展，只有以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，才能進(jìn)行最為基本的產(chǎn)業(yè)活動。第二，由于房地產(chǎn)業(yè)不是一個獨立的產(chǎn)業(yè)，還涉及到建筑、輕工、化工、建材、電器等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會在不同程度上推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展起到促進(jìn)作用。第三，房地業(yè)是當(dāng)代社會中的大產(chǎn)業(yè)。作為政府財政收入的重要來源之一的房地產(chǎn)，既促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為國家提供財政收入。在發(fā)達(dá)資本主義國家，房地產(chǎn)業(yè)繳納的稅費占很大份額，占財政收入的10%40%。第四，房地產(chǎn)業(yè)為社會增加就業(yè)機(jī)會。由于房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，能夠帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，給社會失業(yè)人員提供更多崗位，促進(jìn)其再就業(yè)，在一定程度上也改善了社會壓力。國家建立初期，計劃經(jīng)濟(jì)體制在我國確立，所有的生存生活必需品都必須按計劃實行嚴(yán)格的分配制度，住房包括在內(nèi)。計劃經(jīng)濟(jì)體制的確立幾乎讓房地產(chǎn)業(yè)消失。1978年十一屆三中全會以后，房地產(chǎn)的商品屬性才被賦予。我國的房地產(chǎn)業(yè)從此開始了邁出的腳步。1998那年對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說是重要的一年，那年國家做出了一系列的重大決定。2000年，我國必須實行住房分配貨幣化的政策同時停止福利性分房這一制度。從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)極其迅速地發(fā)展，以至于在我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著越來越重要的作用?？傮w上來說，目前我國房地產(chǎn)業(yè)是健康的。一方面，我國商品房的銷售率達(dá)到90%,這個數(shù)字說明我國商品房銷售是很好的，而在第二第三線城市，房產(chǎn)品銷售更是火熱至極；另一方面，大多數(shù)時候是個人購買住宅，從這個角度可以看出對于大部分的城市的房價，購買者是有能力可以接受的。除此之外，一些不和諧的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一方面，由建筑材料價格的提高、土地出讓金的上漲以及樓市炒作現(xiàn)象頻繁等因素使得房價上漲過快?？焖偕蠞q的房價，不僅不符合我國當(dāng)初住房制度改革的目的，也給和諧社會的建設(shè)造成了阻礙；另一方面，由于地方政府追求高政績和房地產(chǎn)開發(fā)商追求高利潤這些不良的現(xiàn)象的產(chǎn)生使得房地產(chǎn)投資過快增長，房價的快速上漲一定會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資異常加快。房地產(chǎn)投資增長過快對于我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展是沒有好處的，這容易造成國民經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。從這個角度來看，很容易理解一些人關(guān)于“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展”這一觀點。3城市化對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析城市化進(jìn)程是一個從傳統(tǒng)落后的農(nóng)村社會轉(zhuǎn)變成先進(jìn)的現(xiàn)代化城市社會的過渡性歷程，在城市化進(jìn)程中，必然會給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來有利條件，為城市的發(fā)展吸引大量的人力物力，資金技術(shù)。為了滿足人們的生活條件，必將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。所以，城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要作用。大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市是城市化發(fā)展中最突出表現(xiàn)，他們在城市安家落戶就會大量的需要房地產(chǎn)產(chǎn)品。城市新增人口的經(jīng)濟(jì)能力是有限的，通常他們會選擇購買租賃二手房來滿足日常生活的需要，這樣繁榮的房地產(chǎn)三級市場就很快發(fā)展發(fā)展起來了?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)三級市場大大提高了市民投資房地產(chǎn)的熱情，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費。由此可見，房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的不斷增長將在很大程度上被城市化進(jìn)程中涌入的城市人口帶動起來。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民生活水平的也隨之逐步提高，居民生活水平改善的同時必然對住房要求更高。而居民改善居住條件的首先要做的就是提高居住面積。因為我國是人口大國，所以每年因為居民生活水平提高而提高居住面積的住房需求是不斷增長的。表31 20002013年城市人均住宅建筑面積 單位：平方米年份人均住宅建筑面積年份人均住宅建筑面積2000年2007年2001年2008年2002年2009年2003年2010年2004年2011年2005年2012年2006年2013年—綜上所述，，若按照這樣的趨勢發(fā)展下去，而且，隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)品將會越需越多。在城市化推進(jìn)的過程中，城市繁華的經(jīng)濟(jì)和眾多的就業(yè)機(jī)會吸引了大量的農(nóng)民工和其他務(wù)工者。在這些務(wù)工者中，有少部分人會定居在這個城市，但是大部分的務(wù)工者的流動性比較大，這類人就屬于流動人口。流動性人口是那些離開自己戶籍所在地去其他地方居住的人口。流動人口通常選擇租賃的居住方式，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，流動性人口的增長必然會加大房屋租賃市場的需求，提高投資者對房地產(chǎn)三級市場的投資信心，必然也會拉動房地產(chǎn)的需求。 城市化對房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)的影響城市土地利用結(jié)構(gòu)對城市的發(fā)展的有著極其重要的作用，不管是就城市用地的區(qū)位而言還是對地租低價規(guī)律的影響都有的很強的重要性。城市化的內(nèi)涵不僅包含人口城市化也包含產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，人口城市化會擴(kuò)大城市公共設(shè)施用地、道路廣場用地和公共設(shè)施等方面面積；而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級就是指舊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)數(shù)量上被新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)代替，新產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必定改善房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是通過城市土地利用結(jié)構(gòu)在空間上的實現(xiàn)。由于城市化進(jìn)程的發(fā)展，傳統(tǒng)的城市房地產(chǎn)開發(fā)模式也隨之被打破，在城市化進(jìn)程中我們可以發(fā)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重得到快速地上升，而第一、二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重的呈現(xiàn)逐步降低的趨勢。首先，以通訊、金融、計算機(jī)為代表新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢成為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的統(tǒng)治地位，漸漸取代了城市傳統(tǒng)工業(yè)，城市化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級打破了之前簡單明了的產(chǎn)業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)，讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變得多變和復(fù)雜。新型產(chǎn)業(yè)的興起必然會改善城市利用結(jié)構(gòu)。其次，城市化建設(shè)中城市的信息網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)已經(jīng)逐步完善，以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的信息社會已經(jīng)產(chǎn)生。城市的信息化也必定促進(jìn)對城市土地利用結(jié)構(gòu)的改善。 城市化加快房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級