【正文】 從杭州人的角度來看，宗地既有城西商住區(qū)的生活便利，又有濕地的景觀資源，屬于高檔、成熟的居住地塊。但對于 TOP客戶基本無吸引力。 JOYON REAL ESTATE PAGE 自然環(huán)境：北端雙龍村 雙龍垂釣：位于雙龍村盡端，環(huán)境清幽，為娛樂休閑場地。 浙大紫金港（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院 JOYON REAL ESTATE PAGE 自然環(huán)境：宗地西北側(cè) 西溪濕地 在建中的西溪天堂 JOYON REAL ESTATE PAGE 府苑小區(qū) 府新花園 西溪鋒尚 紫金庭院 自然環(huán)境：宗地東北側(cè)樓盤 JOYON REAL ESTATE PAGE 人文環(huán)境 宗地北面緊鄰浙大紫金港校區(qū)，作為杭州最大最好的綜合性高等學(xué)府，人文氛圍佳。西溪野幽清寂歷來是文人雅士理想的隱逸閑居之地。西溪民俗文化也獨具特色，興味悠遠。 JOYON REAL ESTATE PAGE 不利因素 宗地南側(cè)的文一路及東側(cè)的紫金港路均規(guī)劃為快速道路，有不利影響。 文一西路南側(cè)為安置小區(qū)，品質(zhì)較差。 階段性結(jié)論：進一步說明宗地不具備建造頂級公寓的條件，對于 TOP客戶沒有吸引力。 位于西溪濕地公園東南角的西溪天堂項目，總建面積 15萬余平方米，定位為城市休閑和度假會議酒店群落，由多家國際著名設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計，包含旅游集散換乘、旅游服務(wù)和商住休閑三大功能，涵蓋國家級的濕地博物館、五星級中心酒店、超五星級度假酒店、精品商業(yè)、頂級產(chǎn)權(quán)式酒店、五星級標準酒店式公寓、超豪華別墅會所以及旅游換乘等多重復(fù)合功能。 宗地以南，文一西路以北為商業(yè)配套用地，增加宗地周邊的商業(yè)配套。 JOYON REAL ESTATE PAGE 五、宗地交通狀況 交通可達性：方便、快捷，部分路段為景觀大道 宗地處于規(guī)劃中的文一快速路與紫金港快速路交叉處，可通過文一路、文二路、文三路直達市區(qū)，通過紫金港路、天目山路、西溪路到達黃龍商務(wù)區(qū)、西湖景區(qū)、西溪景區(qū)、市區(qū)。天目山路也是景觀大道，直通商龍商務(wù)區(qū)與市區(qū)。但城西居住人口眾多，早晚高峰時段擁堵比較厲害?？焖俚拦烙嫙o法解決交通問題。 規(guī)劃地鐵 2號線最近的站點在古墩路上。 交通擁堵 城西居住人口眾多，早晚高峰時段擁堵比較厲害。 快速路仍無法解決交通問題。 ●黃龍商務(wù)區(qū)的企業(yè)層次高，內(nèi)容多樣，其中很多企業(yè)的中高層管理者及私營企業(yè)主可能成為宗地的目標客戶。 ●市中心電視、報紙媒體的高級從業(yè)人員，也是宗地的目標客戶。 JOYON REAL ESTATE PAGE 現(xiàn)狀 規(guī)劃 日常生活及商業(yè) 商業(yè)配套一般，周邊 2公里內(nèi)有西城廣場物美超市， 4公里范圍內(nèi)有聯(lián)華華商超市。 JOYON REAL ESTATE PAGE 八、土地屬性變動趨勢 外在動因 城西的改造基本完成，從目前得到的信息來看，政府沒有對項目所在區(qū)域的拆遷改造計劃，因此，政府推動的區(qū)位屬性提升在項目的開發(fā)周期內(nèi)基本不會發(fā)生。項目東面約 5公里處的申花路版塊商業(yè)規(guī)劃，對本項目基本沒有提升作用。 階段性結(jié)論：項目土地屬性通過外在動因提升速度緩慢、幅度有限。 JOYON REAL ESTATE PAGE 內(nèi)在動因 項目與市中心間的交通擁堵狀況不可能通過開發(fā)商來改變。 階段性結(jié)論：對于看重產(chǎn)品舒適度的 G2客戶，如果項目在住宅性能上有全面提升，可增加對他們的吸引力。 具有非常好的景觀資源，可部分程度提升土地屬性。 周邊步行距離內(nèi)生活配套一般。 我們認為：蔣村地塊具備高端地塊的地理位置。 JOYON REAL ESTATE PAGE 十、客戶初選 多次置業(yè)，希望能在滿足工作及生活便利的同時獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的 G2客戶。 重點為希望增加一到兩個房間的三代小太陽家庭。 住宅市場情況： 市場上在售單價超過 15000元 /平米的 G住宅產(chǎn)品的供應(yīng)量從大到小依次為 180平米以上， 144180平米， 120144平米，暢銷程度分別為 144180平米， 180平米以上， 120144平米。 蔣村地塊有 50%的 90方以下小戶型要求，但從分析看，這個地塊的小戶型沒有優(yōu)勢。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 文教區(qū)板塊 區(qū)位角色 文教板塊曾經(jīng)聚集了 20多所大專院校，人文氣氛濃厚，已得到杭州市民的普遍認可，尤其是從這些大專院校畢業(yè)后留杭工作的學(xué)子，對文教區(qū)更是有一種強烈的情感依賴。 主力均價 均價在 15000～ 25000元左右 主要競爭點 文教區(qū)情結(jié)、教育配套 07年成交情況 約？？萬㎡ 未上市的城市芯語二期 9萬㎡、杭醫(yī)高專 ㎡，雅戈爾項目 ㎡ ， 3個項目供應(yīng)量占了存量的 73％ 。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 文教區(qū)板塊典型項目 銀馬公寓一期 B樓， 2023年 8月 27日開盤 151套，網(wǎng)上開盤均價 21000元 /平米，至 2023年 3月30日，已預(yù)售 66套，已售均價 25010元 /平米左右，銷售率 %。 幢號 已售套 數(shù) 已預(yù)定套 數(shù) 可售套數(shù) 房屋用途 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 5幢 142 0 75 住宅 7386 7 2 90116 68 42 135188 139 95 200－ 384 6 3 6幢 118 0 90 住宅 ,辦公 ,其他 90120 116 89 171 2 1 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 7390 7 2 29％ 90120 184 131 71％ 135188 141 96 68％ 200384 6 3 50％ JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村商住區(qū)板塊 區(qū)位角色 蔣村板塊是杭州最早的中高檔住宅區(qū)，在 1998— 2023年左右聚集了杭州一大批有想法，有點錢的客戶。 交通 發(fā)達，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴重 配套 缺乏大型商業(yè)配套，但飯店、菜場等小配套較全，生活便利 環(huán)境 居民普遍較富裕，不少小區(qū)內(nèi)部環(huán)境好，基本無自然景觀 主要客戶 G2富貴、望子成龍 主要產(chǎn)品 在售產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在 140— 190平方米，二手房以多層為主，成交主力戶型 90120平米。 主要競爭點 城西情結(jié) 07年成交情況 約？？萬㎡ 競爭強度 在售樓盤均為余房，預(yù)計等蔣村項目上市時，已銷售完畢。 JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村板塊典型項目 耀江 耀江 戶型 套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 98112 46套 10套 22% 133141 152套 14套 9% 157180 198套 24套 12% 208245 8套 0套 0% 270294 4套 0套 0% JOYON REAL ESTATE PAGE 一、定性競爭分析 各競爭板塊分析 —— 蔣村板塊典型項目 西溪蝶園精裝躍層公寓于 2023年 12月 21日開盤 204套，網(wǎng)上顯示開盤均價 22023元 /平米，到2023年 3月 30日為止，已售 58套， 已售均價 18820元 /平米左右，銷售率 28%。未來的城西商業(yè)中心。 主力均價 均價在 13000/平米左右。 07年成交情況 約？？萬㎡ 競爭強度 在售樓盤均為余房，預(yù)計等蔣村項目上市時，已銷售完畢。在五年內(nèi)蔣村地塊要優(yōu)于申花板塊，預(yù)計 5年后申花板塊的可居性更強。橡樹園 1— 7樓， 2023年 2月 3日開盤 328套，網(wǎng)上開盤均價 13000元 /平米，至2023年 3月 31日，已售 166套，已售均價 13533元 /平米，銷售率 %。萬家花城二期 7— 13樓， 2023年 12月 16日開盤 554套，網(wǎng)上開盤均價 12960元 /平米，至 2023年 3月 31日，已售 499套，已售均價 13204元 /平米，銷售率 90%。萬家花城二期 1— 6樓， 2023年 3月 24日開盤 482套，網(wǎng)上開盤均價 13160元 /平米，至2023年 4月 7日，已預(yù)售 108套，已售均價 14130元 /平米，銷售率 %。 另外，180平米以上的戶型供應(yīng)比例雖然有 %，但包含了排屋及 250平米以上的超大戶型，屬于 TOP客戶 。 面積 所在城區(qū) 批準預(yù)售 套數(shù) 占比 批準預(yù)售 面積 (平方米 ) 至 2023年 2月 29日 可售套數(shù) 銷售率 120144 上城區(qū) 125 % 17 % 下城區(qū) 12 0 江干區(qū) 132 41 西湖區(qū) 307 192 144180 上城區(qū) 222 % 1 % 下城區(qū) 27 1 江干區(qū) 100 22 西湖區(qū) 416 264 濱江區(qū) 4 4 之江區(qū) 4 4 ＞ 180 上城區(qū) 285 % 8 58% 江干區(qū) 497 102 西湖區(qū) 509 121953 306 之江區(qū) 268 239 JOYON REAL ESTATE PAGE 面積 所在城區(qū) 批準預(yù)售 套數(shù) 占比 批準預(yù)售 面積 (平方米 ) 至 2023年 2月