【正文】 延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑，集餐欽、購物、娛樂、休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。 住宅 本項(xiàng)目擬建共 14 棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，以兩房和三房為主。 （具體情況見規(guī)劃總平圖）商鋪 本項(xiàng)目北面、西面、南面沿街均設(shè)有商鋪，另南面有小型商業(yè)街，設(shè)計(jì)在 1 至 2 層，商業(yè)面積為 11800 平米。做到“陽光” 、清新怡人，漂亮的停車場，響應(yīng)政府節(jié)能、 “以人為本”的原則。地下車庫為一層，共三個(gè)出入口，位于南面主出入口及東面兩個(gè)出入口。物管用房本項(xiàng)目將遵循欽州市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于 8樓一層，建筑面積 425 平方米。 道路本項(xiàng)目道路方便住戶為原則、兼顧消防、園林等因素。 園林本項(xiàng)目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停車位、底層架空?qǐng)@林等構(gòu)成。綜合園林休閑、運(yùn)動(dòng)、觀賞等功能。2. 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位（平米）用地面積 23381 平米總建筑面積 88243 平米住宅面積 64243 平米商業(yè)面積 1000 平米其中地下室 23000 平米商鋪戶數(shù) 95 戶住宅戶數(shù) 680 戶居住人口 2380 人/戶綠地率 30 %3. 建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)為 14共 5 棟 18 層高層住宅樓。同期建設(shè)包括溪流、園林、道路、物管用房、設(shè)備用房、局部地下室、車位等相關(guān)配套。規(guī)劃設(shè)計(jì)為每棟均含兩個(gè)單元，按兩梯四戶進(jìn)行設(shè)計(jì)，戶型為兩房和三房，兩房面積為 7080 平米，三房面積為 100140 平米不等。塔樓層高為3 米；底層架空，架空層高 米。商業(yè)二期規(guī)劃建設(shè)面積約 1000 平米，共 14 間。開間 45 米，進(jìn)深 915 米，單間面積 4060 平米。商業(yè)均設(shè)獨(dú)立水表及電表進(jìn)行計(jì)量。地下室本期建設(shè)為一期工程 14樓地下部分，約為 23000 平米，車位591 個(gè)。其它功能主要考慮為設(shè)備用房（包括配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池、物業(yè)配套用房等） 、雜物房、電單車位等。地下室規(guī)劃設(shè)計(jì)層高為 ，扣除管道后必須滿足 米的凈高要求，車道滿足 米的凈高要求?？蛻舴?wù)中心計(jì)劃設(shè)于 11樓底層。隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和欽州市“大工業(yè)、大港口、大旅游”建設(shè)的不斷加快，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，完成投資額增長速度不斷攀升，商品房銷售市場看好。但受“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”利好因素影響，欽州經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展很快，房地產(chǎn)市場升值空間很大。所以市場表現(xiàn)仍不錯(cuò)。? 2022 年 18 月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明：基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或缺的重要組成部分 ? 通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長的積累，城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定成果，如今欽州新行政中心區(qū)、欽州港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動(dòng)，大片原來荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開始升溫。2) 土地供應(yīng)情況——供地情況顯示房地產(chǎn)市場發(fā)生轉(zhuǎn)變13 / 40? 2022 年存量地少、新增地多；2022 年恰好相反，存量地多、新增地少，說明房地產(chǎn)政策對(duì) 2022 年已經(jīng)產(chǎn)生重大影響，許多新增地塊未能出讓，已變?yōu)榇媪康? 2022 年供地總量減少，而且?guī)缀醪恍枰略鲇玫?，說明 2022 年以來土地需求已經(jīng)大幅減少，而且 2022 年的預(yù)期也在降低? 土地市場的變化表明：房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，09 年前“瘋狂地產(chǎn)”時(shí)代不復(fù)存在——?dú)J北區(qū)正在大力謀求發(fā)展欽州市 2022 年計(jì)劃供應(yīng)土地 公頃（包括存量和增量用地） ，折合 畝，其中主城區(qū)和欽北區(qū)是主要供地區(qū)域。保障性安居工程用地 商品住房用地 供地總量 保障性住房用地 各類棚戶區(qū)改造用地 公共租賃房 縣、市 合計(jì) 存量 增量 廉租 房 經(jīng)濟(jì)適用房 　 廉租 房 經(jīng)濟(jì)適用房 劃撥 出讓 限價(jià)商品房 　 中小套型商品住房 保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%） 欽州市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城區(qū) 港區(qū) 靈山 14 / 40縣 浦北縣 欽南區(qū) 欽北區(qū) 合計(jì) 2022 年欽州市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時(shí)間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬元/畝 萬元 樓面地價(jià)元/㎡ 競得人 掛牌 欽州市蓬萊大道東 面、龍坪街北面 商服、城鎮(zhèn) 住宅用地 ＞ 且≤ 7250 廣西融強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 掛牌 欽州市欽北區(qū)青塘 鎮(zhèn)決竹路口 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 406 利超明 掛牌 欽州市南珠東大街與興桂路交匯處東北面 商服 20%、城鎮(zhèn)住宅用地 80% ＞ 且≤ 254 欽州市濱海新城置業(yè)集團(tuán)有限公司 掛牌 欽州市子材東大街與蓬萊大道交匯處東南面（河?xùn)|工業(yè)園 B1 地塊） 商服 25%、城鎮(zhèn)住宅用地 75% ＞ 且≤ 8150 廣西欽州市河?xùn)|工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司 掛牌 欽州市欽北區(qū)小董鎮(zhèn)江濱小區(qū) 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 2180 欽州市欽北區(qū)小董森泰濱江廣場投資歷建設(shè)有限公司、廣西通桂建設(shè)工程有限公司、廣西若森投資有限責(zé)任公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0102 地塊 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 4736 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0302 地塊 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 6074 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0303 地塊 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 5354 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 2022 年欽州市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時(shí)間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬元/畝 萬元 樓面地價(jià)元/㎡ 競得人 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū) C0601 地塊 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 1996 361 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、平山東大街南面 商服、城鎮(zhèn)住宅、教育設(shè)施用地 ＞ 且≤ 80 12950 欽州金棕櫚商貿(mào)城投資開發(fā)有限責(zé)任公司 15 / 403) 商品房開發(fā)情況欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展20222022 年欽州市房屋施竣工情況 名稱 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 施工面積（萬㎡） 新開工面積（萬㎡） 約 230 竣工面積（萬㎡） 新開工率 % % % 50% 58% 銷售面積（萬㎡） 銷售面積占新開工面積比例 157% 55% 47% 63% 53% ? 20222022 年，施工面積增長 400%，市場體量發(fā)生質(zhì)的變化? 20222022 年，累計(jì)銷售面積占累計(jì)新開工面積的 54%，意味著新開工之后的陸續(xù)供貨將給后市帶來壓力 ? 20222022 年市場的供應(yīng)量大約每年 100130 萬㎡左右，若新開發(fā)量減少，已開工的 掛牌 欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西面 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 2670 欽州市欽北區(qū)人民醫(yī)院 掛牌 欽北區(qū)大寺鎮(zhèn)望俄小區(qū)北面 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 1221 273 黃乃勝、羅煥益、黃樂興 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、市二中北面 商服用地 ＞ 且≤ 5783 欽州市開投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 掛牌 欽北區(qū)長灘鎮(zhèn)長興南路西面 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 610 黃仁信 掛牌 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級(jí)公路海港加油站北面 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 5230 246 廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資有限公司 掛牌 欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西北面 城鎮(zhèn)住宅用 地 ＞ 且≤ 1155 225 廣西咸亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 / 40放緩開發(fā)速度，供應(yīng)量可能不會(huì)發(fā)生大變化，否則市場供應(yīng)量可以放大到 150200 萬㎡。2022 和 2022 年展現(xiàn)的火熱勢頭在 2022 年又被壓了下來。17 / 40價(jià)格漲速慢欽州住宅的成交價(jià)格一直比較低，多年來都是在 2500 元/㎡以下的低價(jià)運(yùn)行， 剛剛突破3000 元/㎡ 大關(guān)又遇到銷量大跌，價(jià)格很可能跌落。但由于欽州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好、發(fā)展前景好，投資者都對(duì)欽州充滿信心，原意為美好明天大開發(fā)，才出現(xiàn)了紅紅火火的開發(fā)局面。因此，在欽州開發(fā)房地產(chǎn)，必須看清欽州的前景和現(xiàn)在。必須開發(fā)具有較強(qiáng)競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品才能夠從容應(yīng)對(duì)。現(xiàn)代欽州：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化港口工業(yè)城市特色欽州：具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。2) 城市發(fā)展方向——城市發(fā)展方向是本項(xiàng)目的尷尬 。確定其空間布局的基本取向?yàn)椋簴|進(jìn)、西抑、南拓、北優(yōu)港區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄驏|。3) 本項(xiàng)目在城市發(fā)展中的機(jī)遇18 / 40——本項(xiàng)目機(jī)遇來自于城市擴(kuò)張的“進(jìn)城運(yùn)動(dòng)” GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 欽州市 欽南區(qū) 欽北區(qū) 人口構(gòu)成 城鎮(zhèn)人口 欽南區(qū)人口 欽北區(qū)人口 萬人 ? 欽州大發(fā)展將給整個(gè)欽州市帶來發(fā)展機(jī)遇? 主城區(qū)大發(fā)展會(huì)吸引欽州其它地區(qū)的人口? 欽北區(qū)有人口無配套，第三產(chǎn)業(yè)尤其落后，欽北區(qū)建設(shè)向主城區(qū)靠攏，人口往主城區(qū)“前進(jìn)”是必然的趨勢 ——本項(xiàng)目機(jī)遇來自于大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)” ? 大垌鎮(zhèn)是欽州市中心城區(qū)的北部門戶，也是欽北區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)和交通樞紐。到 2030 年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 18 萬人，建設(shè)用地面積為 公頃? 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)”給區(qū)域帶來了發(fā)展和人口，本項(xiàng)目乘勢開發(fā)，正是大好機(jī)遇——本項(xiàng)目對(duì)面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 19 / 40結(jié)論：? 欽州正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都有機(jī)遇。欽北區(qū)要想與主城區(qū)對(duì)接，跟上城市發(fā)展大步伐，城北就是戰(zhàn)略要點(diǎn)，欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而發(fā)。? 欽北區(qū)人口眾多但配套落后，往更發(fā)達(dá)的主城區(qū)轉(zhuǎn)移是情理之中的事情，本項(xiàng)目扼守欽北區(qū)進(jìn)城第一要口，也有相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇。(三) 場地情況參照周邊地質(zhì)情況，表層地質(zhì)為粘土，下層為中砂或風(fēng)化巖，地質(zhì)條件完全符合建設(shè)需要，地基承載力是沒有問題的。 2022 年 12 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2022 年 2 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2022 年 4 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2022 年 7 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2022 年 3 月 打擊囤地 國土資源部出臺(tái)“19 條”打擊囤地 2022 年 4 月 加大供應(yīng) 國土部公布 2022 年住房供地計(jì)劃，土地供應(yīng)量同比大幅上漲 2022 年 9 月 打擊囤地 國土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身問題閑置一年