【正文】 800 湖南天景名園置業(yè)有限公司 金霞花府 674 湖南宏吉置業(yè) 梅湖浪琴灣 919 湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 楓華府第 1000 湖南繼善投資發(fā)展有限公司 怡情水鄉(xiāng) 671 湖南成功新世紀投資有限公司 鄱陽小區(qū) 510 長沙申奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 泰禹家園 500 湖南省泰禹實業(yè)有限公司 星語林汀湘十里 824 長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有 限公司 山水未來城 668 湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 錦湘國際星城 湖南美聯(lián)置業(yè) 比華利山 1500 湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 同升湖山莊 1012 長沙市同升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 幸福里 539 長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 部分外來品牌發(fā)展商名錄 : 項目 占地（畝） 開發(fā)商 珠江花城 917 珠江實業(yè) 綠城青竹園 1962 湖南綠城投資置業(yè)有限公司 萬國城 Moma 1320 當代置業(yè) 陽光 100國際新城 990 陽光 100置業(yè)有限公司 卓越蔚藍海岸 558 深圳卓越集團 長沙玫瑰園 1000 廣州玫瑰園 中洋橘郡 2023 北京中洋創(chuàng)業(yè) 早安星城 1100 長沙東業(yè)建設(shè)實業(yè) 威尼斯小城 2580 廣東碧桂園 鵬基諾亞山林 706 鵬基地產(chǎn) (深圳 ) 開發(fā)升級 產(chǎn)品分層 結(jié)論二：開發(fā)板塊 結(jié)論三：消費者板塊 消費理性 投資謹慎 ⊙ 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后 13個工作日，長沙市日均交易量降幅達 13％，其中 6月 4日，全市僅成交 120套； ⊙ 房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展由“需求主導(dǎo)時代”正式進入“消費主導(dǎo)時代”。 結(jié)論四：市場大勢 大市盤整 銷售趨緩 長沙樓市自 98年至今，一路走高，目前進入了一個平靜盤整期； 長沙市 05年 商品房銷售面積 ，遠低 于長沙市的 06年商品房供應(yīng)量 1200萬平方 ，供大于求，壓力巨大； 新政的調(diào)控，使發(fā)展商重新洗牌，開發(fā)升級，產(chǎn) 品升級； 消費理性，投資謹慎； 市場形勢趨緊 濱江 君悅香邸如何勝出？ Part4：項目營銷建議 營銷策略建議 營銷節(jié)奏建議 營銷價格建議 營銷策略建議 策略一： 借勢政府規(guī)劃、深掘項目發(fā)展?jié)摿? 策略二： 借勢江景資源、化高層劣勢為優(yōu)勢 策略三： 充分突出項目因區(qū)域富貴而富貴的命 運組合，突出項目的投資性，以“大而化之” 的價值經(jīng)營策略、把項目價值融入?yún)^(qū)域價值之中 方向一：瞬息品牌形象樹立吸相市場眼球 策略一：合富輝煌獨有的“泛營銷體系”快速 蓄客、集中經(jīng)營、穩(wěn)步培育 。 方向二：快速蓄客、充分培育、適合引爆 策略二：合富輝煌專職客戶部門系統(tǒng)的客戶拓展 與經(jīng)營體系，既立體化客戶拓展渠道，又系統(tǒng)化 客戶經(jīng)營平臺。 策略一：充分把控項目的四大核心價值，突出 區(qū)域與項目的高投資性； 方向三：形象為主，產(chǎn)品為輔的產(chǎn)品提升結(jié)構(gòu) 策略二：以“軟性提值為主、硬件充實為輔”的 產(chǎn)品提值提升策略促進 貴價、快速出貨 的目標。 方向四：系統(tǒng)思考，整合推廣，連環(huán)促銷 策略一：分年度、半年度、季度、月度實效化的 計劃與總結(jié)模式，使整個項目的營銷運營事前有 計劃，事中有監(jiān)控，事后有總結(jié)； 策略二：在年度總綱的框架下，形成環(huán)環(huán)相扣的 活動體系、促銷體系與軟炒作體系，按部就班， 有的放矢； 營銷節(jié)奏建議 06年 9月 15日 ——9月 25日 內(nèi)部調(diào)整期 06年 9月 25日 ——10月 25日 客戶阻擊期 06年 10月 25日 ——11月 25日 客戶培育期 06年 11月 28日 公開發(fā)售期 蓄客培育期 達到總蓄客 700名（含發(fā)展消化所剩 200名） 持續(xù)熱銷期 06年 11月 28日至年底 本節(jié)點基于以下兩個方面的條件制定： 假定我司于九月中旬左右接受該項目； 本營銷節(jié)點指我司對項目進行分貨后的首批推貨消化計劃，首批消化 計劃我司保底可以消化 73%，理想可消化 80%； 營銷價格建議 指標一：全市成交均價 2023年上半年成交均價 2620元 /平方米 月度 最高價 最低價 均價 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局 結(jié)論： 46月，開福區(qū)樓市成交均價走低，尤其是 6月，受國 家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價跌至 2458元 。 指標二：開福區(qū)商品房 4— 6月份成交均價 項目名稱 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 價格 06年上半年推貨及余貨情況 推貨建筑面積 推貨套數(shù) 恒鑫瀾北灣 222 100313 均價 2750 45000 349 左岸春天 (二期 ) 170 170000 均價 3400 35000 261 景香苑 142 90000 均價 2400 60000 375 四季美景水木軒 115 150000 均價 2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房 2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均價 2800 45000 300 合計 1363 1081356 2568 442120 3421 結(jié)論 :上半年，北城板塊樓盤推售均價，基本 沒有超過 3000元 /平方米 , 其中 6盤的平均均價僅為 :2568元 /平方米。 指標三：北城板塊上半年推貨、售價情況 參考結(jié)論一：市場指導(dǎo)均價 參考結(jié)論二：發(fā)展商先期銷售均價 2400元 /平方米 (2620+2568+2458) 247。 3=2548元 /平方米 市場指導(dǎo)均價與發(fā)展商先期銷售均價平均值 2474元 /平方米 指標三：項目價值修正值 價值項 權(quán)重 得分 價值修正描述 得分 先 天 價 值 項 地理位置（區(qū)域規(guī)劃） 10 8 不可修正，但會日漸成熟； 10 周邊特殊資源 10 6 資源不可再生，不可移動，但可以高層自居加強景觀的可視性； 8 周邊配套 10 8 日趨完善； 10 地塊形態(tài) 10 6 形態(tài)不可改變，要注重社區(qū)化生活環(huán)境的整體營造與封閉、安全、文明社區(qū)對地形劣勢的規(guī)避； 8 交通通達與 可視性 10 5 隨著板塊的發(fā)展與通過一些導(dǎo)視系統(tǒng)與開發(fā)的逐期推進完善； 10 后 天 價 值 項 項目建筑規(guī)劃 10 8 可適當調(diào)整； 9 項目景觀規(guī)劃 10 6 賦予全新景觀理念，完善并明確小區(qū)的景觀規(guī)劃與配置； 9 項目物管服務(wù) 5 5 無需要提升，做好標準動作； 5 項目產(chǎn)品設(shè)計 10 8 產(chǎn)品設(shè)計可估細部調(diào)整或軟件的價值提煉； 9 項目物業(yè)形態(tài) 5 3 物業(yè)形態(tài)不可改變 3 項目營銷服務(wù) 10 6 營銷服務(wù)可以完整提升 10 總計與總評 100 68 項目價值提升率 % 91 項目可售均價 保底均價： 2400%=3211元 /平方米 理想均價： 2474%=3290元 /平方米 演講完畢，謝謝觀看！