鄭州市房地產(chǎn)項目建議書-展示頁
2025-07-20 15:58本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項目建議書 一、項目介紹 （一）區(qū)位簡介 項目位于東風(fēng)大街，距 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 約 500 米。 隨著城市中心南移西進，省城也從單一的城市中心向多中心的格局轉(zhuǎn)變。在此基礎(chǔ)上， 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 正在 形成一個集商業(yè)、政務(wù)、體育、文化、會展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū) 域 。它東 起 濱河西路 ，西至西環(huán)高速，由東向西依次穿過新晉祠路、舊晉祠路、千峰南路、和平南路、規(guī)劃西中環(huán)快速路，全長 公里，路面寬度 80 米， 雙向八車道，是貫通鄭州市南部東西方向的一條城市一級主干道，也是唯一一條集園林景觀、生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)為一體的城市景觀大道。 20xx 年， 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 五大場館的建成以及中博會的勝利召開，使得全國人民認識了鄭州，也使全國各地的開發(fā)商發(fā)覺了東風(fēng)大街的地產(chǎn)價值： 富力現(xiàn)代廣場的熱銷顯現(xiàn)了品牌房企的優(yōu)勢 ； 而綠地憑借長風(fēng)世紀(jì)城，早已深入人心，量價齊升 ； 萬科 長風(fēng)商務(wù)區(qū)的房企走向良性競爭，產(chǎn)品形態(tài)差異化，百花齊放。 地塊一：凈用地 平方米 用地性質(zhì) 居住用地 容積率 建筑密度 24%30% 綠地率 35% 本案 限高 100 米 地塊二：凈用地 平方米 用地性質(zhì) 商業(yè)金融 容積率 建筑密度 40%50% 綠地率 30% 限高 120 米 二、市場分析 （一） 20xx 年上半年鄭州市土地市場分析 20xx 年上半年，在國家嚴厲的宏觀調(diào)控政策下，鄭州不僅樓市持續(xù)低迷，就連土地市場成交形勢也不容樂觀。20xx 年 1 月份至 6 月份，鄭州土地 市場總體供應(yīng)面積 140 多萬平米，成交面積 90 多萬平米，土地市場總體上相對平靜，絕大多數(shù)地塊以掛牌出讓的方式進行交易。 20xx 年 1月 6 月鄭州市土地市場成交情況以 1月份成交面積最大，達到 30 萬平米，在 4 月份春季成交量回升，其后 5 月份、 6 月份回落。 成交區(qū)域分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地市場成交 區(qū)域小店區(qū)以 60 多萬平米成交量最大，萬柏林區(qū)位居第三，城市中心南移趨勢可見一斑。 土地用途分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地市場成交地塊的土地用途主要以商業(yè)、工業(yè)、住宅三類用地為主，其中，住宅類用地居于商業(yè) 類用地和工業(yè)類用地之后。 從上述的分析可以看出， 20xx 年 1 月至 6 月整個鄭州市土地市場在供求總量及供求結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了一些變化，當(dāng)期土地供給大于土地需求，在土地供應(yīng)的用途結(jié)構(gòu)上，住宅用地的成交相對低迷。開發(fā)商在拿地過程中相對理性，也較謹慎。在經(jīng)歷了史上最嚴厲的調(diào)控政策之后，全國大中城市房價止跌效果明顯。 但是在今年 2月，央行年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 與銀行存款基礎(chǔ)利率的下調(diào)， 對房地產(chǎn)市 場形成一定利好 ； 由于銀行信貸投放能力增加， 人民存款取利愿望降低， 首次購房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求 ； 去年鄭州市憋了一年的剛性需求者開始購房。 6 月 份 商品房銷售 達到頂峰 ，一個可能性較大的原因是，剛需族在 20xx 年一年的漫長等待后，發(fā)現(xiàn)鄭州 樓市 并沒有出現(xiàn)他們心中預(yù)想的降價，隨著首貸優(yōu)惠的刺激，剛需族入手 樓市 也在意料之中。 成交區(qū)域分析 20xx 年上半年鄭州市六城區(qū)商品房成交套數(shù)最高的為小店區(qū) 2935 套，其次 為迎澤區(qū) 2465 套，最少的為晉源區(qū) 974 套。 20xx 年上半年鄭州市 六城區(qū) 商品房成交面積圖 均價（元 /平米） 6535 7629 6712 7277 7360 6882 （三）綜合分析 20xx 年上半年整個鄭州市房地產(chǎn)市場依然在政府、開發(fā)商、購房者的市場博弈中艱難前行。首先，土地市場的變化可以說在經(jīng)歷了前幾年的高地價之后，以山西電機廠地塊在“限房價、限地價”目標(biāo)下的成交為分水嶺，之后的土地市場成交幾乎沒有較大規(guī)模的成片地塊以震撼市場的方式成交；用于住宅用途的土地成交也明顯回落；整體土地市場的供求比傾向于供給多成交少。 綜上所述，我們認為 20xx 年下半年，政府的調(diào)控不會減弱，房地產(chǎn)市場在當(dāng)前政治經(jīng)濟周期形勢以及鄭州市的政府總體指引下，市場形勢依然不容樂觀，但也不會悲觀，本地區(qū)區(qū)域市場穩(wěn)中有升但升幅有限的總體形勢應(yīng)是 20xx年下半年的趨勢所在。 政府政策導(dǎo)向 作為鄭州市 “ 南移西進，北展東拓 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的重點區(qū)域，“ 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) ” 的熱度在鄭州急速攀升， 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 被定位成具有全新生態(tài)理念，綜合商務(wù)、文化、行政及居住職能為一體的城市濱河文化商務(wù)區(qū)，鄭州的新地標(biāo) 。 隨著一些名企項目的放量，長風(fēng)商務(wù)片區(qū)的品牌房企項目已初具規(guī)模。 長風(fēng)商務(wù)區(qū)的東北、正東方即是省城最為繁華的政務(wù)、商業(yè)新中心。未來這個板塊的價值、升值能力、增值空間和發(fā)展速度已經(jīng)完全不是原有的鄭州老城發(fā)展方式，取而代之 的是在新的經(jīng)濟環(huán)境和新的城市資源體系下的文化底蘊與現(xiàn)代生活的融匯與前行，這種新的模式為城脈植入了無法估量的潛能。 區(qū)域土地市場分析 （ 1）萬國城 MOMA 項目名稱 萬國城 MOMA 建設(shè)單位 山西當(dāng)代紅華置業(yè)有限公司 開盤日
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