鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(文件)
【正文】 走低，結(jié)合上半年鄭州市土 地市場成交量走勢(shì)情況看，土地市場呈現(xiàn)一種“量價(jià)齊低迷”的形勢(shì)，市場形勢(shì)不容樂觀。 （二） 20xx 年上半年鄭州市商品房市場分析 20xx 年，鄭州樓市雖然在冷 清中開局，但是 20xx 年的 龍城樓市并沒有延續(xù) 20xx 年 的下滑。 成交量分析 從成交量看， 20xx 年 上半年 鄭州新建商品房共成交 11843套， 總成交面積 平米 。 20xx 年上半年鄭州市 六城區(qū) 商品房成交套數(shù)圖例 20xx 年上半年鄭州市六城區(qū)商品房成交面積最多的小店區(qū)和萬柏林區(qū)，成交面積分別為 364224 平方米和 274418 平方米，這與鄭州市的總體規(guī)劃發(fā)展有關(guān)，這兩個(gè)區(qū)域是近年鄭州市開發(fā)的熱點(diǎn)。其次，在商品房市場格局中， 以住宅市場來說， 20xx 年上半年 期間鄭州 住宅市場 從年初受調(diào)控影響成交量低迷到 “ 金三銀四 ” 、 “ 紅 六 ” 的攀升，整個(gè)市場 變化 可以說 “ 跌宕起伏 ” ，這其中縱有買房者的聲音，也難掩政府的聲音。 品牌房企已具規(guī)模 隨著 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 的建設(shè)，一些國內(nèi)外知名商企的紛紛落足，未來該區(qū)域不僅是代表鄭州經(jīng)濟(jì)的窗口與能力，更是以大鄭州經(jīng)濟(jì)圈影響山西經(jīng)濟(jì)的商務(wù)港。 無論從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源聚集程度、商業(yè)態(tài)勢(shì)，還是從未來人文環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值等多方面進(jìn)行分析，都不難發(fā)現(xiàn)，此區(qū)域是適應(yīng)鄭州未來新城發(fā)展適宜居住的核心地帶，新的商務(wù)居住區(qū)的發(fā)展形勢(shì)逐漸清晰。項(xiàng)目采取恒溫恒濕恒氧微燥的科技系統(tǒng)，在不使用空調(diào)暖氣的情況下，使住宅全年保持室內(nèi)溫度20—26℃ 、室內(nèi)相對(duì)濕度 30%—70%、室內(nèi)聲環(huán)境 35—45db。鄭州富力現(xiàn)代廣場：河西交通主干道和平南路暢行南北，長風(fēng)大街貫通東西。 項(xiàng)目名稱 萬科 由鄭州萬科房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 項(xiàng)目名稱 綠地世紀(jì)城 “長風(fēng)綠地世紀(jì)城 ”還將建設(shè)辦公樓、酒店、購物中心、特色商業(yè)街以及公寓、中小學(xué)校配套設(shè)施。 區(qū)域土地市場分析 20xx 年 8 月 ,當(dāng)代紅華置業(yè)有限公司斥資 億在東風(fēng)大街拿地 187 畝 。 濱河花園通過市府南街與 新晉祠路交匯處，可瞬間直達(dá)長風(fēng)商務(wù)區(qū)，處于城市主要發(fā)展軌跡的交點(diǎn)，是實(shí)施我市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。澳林 ?濱河花園戶型舒適大氣，兩居戶型 110 平米，三居 130160 平米，均為兩梯兩戶或兩梯三戶。 綜合考慮本宗地的用地性質(zhì)、商住比例等條件，結(jié)合該區(qū)域土地出讓市場情況及該區(qū)域土地溢價(jià)率，假定該地塊價(jià)格為 750 萬元 /畝。 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) (Strength) 地理優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 我們 可充分利用光信多年來形成的品牌優(yōu)勢(shì)，繼承和發(fā)揚(yáng)嘉園系列產(chǎn)品的特點(diǎn)，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，為本項(xiàng)目打造一個(gè)合體的規(guī)劃方案。 (四 )威脅 (Threat) 競爭威脅：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，短期內(nèi)市場難以消化。 20xx 年上半年，鄭州 的住宅用地成交量同比縮水超過六成，但住宅樓面地價(jià)平均水平卻在上漲，由去年的 405 元 /平方米，上升至 705 元 /平方米，漲幅達(dá) 56%。特別是，相對(duì)于其它城中村改造項(xiàng)目，新購地項(xiàng)目，本項(xiàng)目有最重要的兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)： 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì)。 長風(fēng)商務(wù)文化區(qū)正在成為鄭州市新的政務(wù)、商務(wù)中心 ，無論從交通條件，還是周邊配套上，都日趨成熟。 土地價(jià)格 樓面地價(jià) 開發(fā)成本 項(xiàng)目利潤 萬元 /畝 元 /㎡ 萬元 萬元 700 2194 146009 58974 750 2350 148788 56195 800 2507 151566 53417 850 2664 154345 50638 我們認(rèn)為，憑借該地塊的地理位置優(yōu)勢(shì)以及區(qū)域的品牌化效應(yīng)，再加上嘉園系 列產(chǎn)品的口碑，該項(xiàng)目一定可以取得不凡的業(yè)績。 土地價(jià)格 樓面地價(jià) 開發(fā)成本 項(xiàng)目利潤 萬元 /畝 元 /㎡ 萬元 萬元 700 2194 138916 66067 750 2350 141695 63288 800 2507 144473 60510 850 2664 147252 57731 參照光信此外，該項(xiàng)目不受 90/70 政策限制，也給產(chǎn)品設(shè)計(jì)帶來極大的空間。從土地市場的量跌價(jià)升可以看出，未來 房產(chǎn)價(jià)格的上升，土地成本的增高是主要因素。 六、項(xiàng)目綜述 從土地市場來看， 因?yàn)?樓市 成交量下降，調(diào)控繼續(xù)推進(jìn)，開發(fā)商拿地和擴(kuò)張意愿低落。 （三）機(jī)會(huì) (Opportunity) 該區(qū)域的地產(chǎn)品牌化將推動(dòng)嘉園系列產(chǎn)品在鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的影響。產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以根據(jù)目標(biāo)群體和市場需求量身打造一個(gè)規(guī)劃方案。 政策優(yōu)勢(shì)。 根據(jù)當(dāng)前市場情況及未來預(yù)期，建議住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格為7000 元 /㎡（期間發(fā)生重大成本變動(dòng)因素除外），底商售價(jià)為20xx0 元 /㎡，公寓售價(jià)為 10000 元 /㎡，車庫按照成本 120xx0元 /個(gè)銷售，并以此進(jìn)行相應(yīng)地塊競價(jià)分析與測(cè)算。 濱河花園小區(qū)西側(cè)一條 40 米寬規(guī)劃路，坐落臨街社區(qū)商業(yè)，小區(qū)幼兒園位于東北角。 濱河花園項(xiàng)目總用地 平方米，總建筑面積 萬平方米，綠化率30.%。可以看出，隨著政府南移西進(jìn)政策的推動(dòng)，該區(qū)域土地價(jià)值也得到提升。 項(xiàng)目名稱 澳林濱河花園 建設(shè)單位 山西澳林源和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 晉源新晉祠路長風(fēng)商務(wù)區(qū)市府南街南向 1000 米 開盤日期 竣工日期 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房
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