鄭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書-全文預(yù)覽
【正文】 以上是長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)近幾年省內(nèi)外知名房企開發(fā)的項(xiàng)目，各項(xiàng)目沿主軸線東風(fēng)大街為分布 ，其中除 MOMA 科技建筑以極其優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)為賣點(diǎn)，其他項(xiàng)目大多在園林、景觀上做文章。塞納公館為鄭州綠地世紀(jì)城三期。金域國(guó)際聘請(qǐng)日本著名的造園大師中里嚴(yán)為本項(xiàng)目量身打造綠色園區(qū)，本項(xiàng)目保留并利用了原場(chǎng)地上的原生大樹，體現(xiàn)了尊重自然、保護(hù)環(huán)境的設(shè)計(jì)理念，本項(xiàng)目保留利用了各種大樹幾十棵，有效的營(yíng)造了社區(qū)的景觀氛圍。 塞納公館 （ 5）澳林濱河花園 項(xiàng)目基本信息 占地面積 ： 50000 平方米 建筑面積 ： 20xx00 平方米 容積率： 綠化率： 40% 總戶數(shù) ： 1600 戶型主推 ： 90170 ㎡ 均價(jià) ： 8000 元 /㎡ 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 外墻： 15 層石材、 5 層以上涂料 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 萬科 鄭州富力現(xiàn)代廣場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)由著名的新加坡柏景景觀設(shè)計(jì)公司擔(dān)任，整個(gè)景觀以中央水景為核心，每棟樓都可推窗攬景； 39 到 180 平米多樣的全精裝戶型設(shè)計(jì)。 （ 2）富力現(xiàn)代廣場(chǎng) （ 3）萬科 （二）周邊業(yè)態(tài)分析 20xx 年省城長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)片區(qū)的在售正規(guī)項(xiàng)目成交占比不足全市交易量的 5%，隨著 東風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 五大場(chǎng)館等公共建筑的建設(shè)及啟用，從 20xx 年富力在長(zhǎng)風(fēng)西街拿地開始，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù) 片區(qū)的樓市影響力快速擴(kuò)張。 日趨成熟的商務(wù)中心 由于交通 樞紐的連接作用，使本區(qū)域強(qiáng)大的連接與輻射向聯(lián)動(dòng)性與整合性發(fā)展，成為連接老城、長(zhǎng)風(fēng)東大街區(qū)域、晉祠 — 天龍山旅游組團(tuán)、南部綜合組團(tuán)、高教新區(qū)、小店鎮(zhèn)與鄭州經(jīng)濟(jì)區(qū)組團(tuán)的制動(dòng)核心點(diǎn)。 三、地塊分析 （一）地塊稀缺性 優(yōu)越的地理位置 該地塊隸屬長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)片區(qū)、緊鄰東風(fēng)大街， 位于未來城 市的絕對(duì)中心，地處現(xiàn)在城市發(fā)展的交接地帶，同時(shí) 毗鄰 汾河、靠近晉陽(yáng)湖等景觀資源， 直通南環(huán) 高速， 具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。其中，一定意義上政府在市場(chǎng)中仍然居于主導(dǎo)者地位，在“限購(gòu)令”行 政干預(yù)的政策影響之下以及政府在金融、土地等方面的調(diào)節(jié)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了來自市場(chǎng)干預(yù)力量的影響比較明顯，體現(xiàn)在市場(chǎng)數(shù)據(jù)上的變化佐證了政策的效應(yīng)。 20xx 年 16 月鄭州市樓市成交數(shù)據(jù)對(duì)比 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 總套數(shù)（套） 1169 1488 2368 2252 1556 3010 總面積（平米） 252402 177863 350760 鄭州市 20xx 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)普通市場(chǎng)趨勢(shì)基本一致，人們預(yù)期的價(jià)格大幅下浮并沒有出現(xiàn)，價(jià)格依然保持高位運(yùn)行，商品房成交量比往年有所下降； 20xx 年 6 月，受存款保證金率與部分銀行恢復(fù) 8 折利率政策的影響下，一部分剛需得以釋放， 6月商品房市場(chǎng)成交大幅上漲。 20xx 年上半年 由于春節(jié)長(zhǎng)假以及人們對(duì) 樓市 降價(jià)的期待等因素，鄭州的商品房成交量從面積套數(shù)以及成交均價(jià)較 往年有所 下降。以 20xx 年 11 月山西電機(jī)廠地塊以“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的兩限方式進(jìn)行土地招拍掛為分水嶺，整個(gè)鄭州市土地市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)理性的市場(chǎng)平靜期。 20xx年 1月 6月鄭州市土地市場(chǎng)成交區(qū)域均價(jià)以萬柏林區(qū)最高，達(dá)到 187 萬元 /畝，尖草坪區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)基本持平，迎澤區(qū)和小店區(qū)價(jià)格較低。 成交面積分析 20xx年 1月 6月鄭州市土地市場(chǎng)成交總面積 ，約 畝，成交金額 億元，總體成交均價(jià) 萬元/畝。 （二）項(xiàng)目指標(biāo) 該地塊位于規(guī)劃舊晉祠路以西，市公交總公司宿舍以南，現(xiàn)狀新晉祠路以東，地塊總用地 平方米，其中凈用地 平方米、道路用地 平方米。東風(fēng)大街打通工程， 無疑 對(duì)西山地區(qū)的區(qū)域建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的帶動(dòng)和輻射作用，為縮小汾河兩岸東西部差距、加快都市圈建設(shè)提供了一條快捷通道。在城市結(jié)構(gòu)上形成柳巷、朝陽(yáng)、長(zhǎng)風(fēng)街三大城市商圈，府西街、長(zhǎng)風(fēng)街兩大政務(wù)中心。 隨著城市中心南移西進(jìn)，省城也從單一的城市中心向多中心的格局轉(zhuǎn)變。它東 起 濱河西路 ，西至西環(huán)高速，由東向西依次穿過新晉祠路、舊晉祠路、千峰南路、和平南路、規(guī)劃西中環(huán)快速路，全長(zhǎng) 公里，路面寬度 80 米， 雙向八車道，是貫通鄭州市南部東西方向的一條城市一級(jí)主干道，也是唯一一條集園林景觀、生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)為一體的城市景觀大道。長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的房企走向良性競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品形態(tài)差異化，百花齊放。20xx 年 1 月份至 6 月份，鄭州土地 市場(chǎng)總體供應(yīng)面積 140 多萬平米，成交面積 90 多萬平米，土地市場(chǎng)總體上相對(duì)平靜，絕大多數(shù)地塊以掛牌出讓的方式進(jìn)行交易。 成交區(qū)域分析 20xx 年 1 月 6 月鄭州市土地市場(chǎng)成交 區(qū)域小店區(qū)以 60 多萬平米成交量最大，萬柏林區(qū)位居第三，城市中心南移趨勢(shì)可見一斑。 從上述的分析可以看出， 20xx 年 1 月至 6 月整個(gè)鄭州市土地市場(chǎng)在供求總量及供求結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了一些變化，當(dāng)期土地供給大于土地需求，在土地供應(yīng)的用途結(jié)構(gòu)上，住宅用地的成交相對(duì)低迷。在經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之后，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)止跌效果明顯。 6 月 份 商品房銷售 達(dá)到頂峰 ，一個(gè)可能性較大的原因是，剛需族在 20xx 年一年的漫長(zhǎng)等待后，發(fā)現(xiàn)鄭州 樓市 并沒有出現(xiàn)他們心中預(yù)想的降價(jià)，隨著首
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