【正文】 凱旋花園項(xiàng)目 定位建議書(shū) 廣州市及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 . 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)回顧 . 近年廣州市商品住宅供求關(guān)系分析 從廣州市區(qū)歷年商品房的供求情況表（見(jiàn)圖 11）可以清晰看出， 1993 年 6月由于中央采取宏觀(guān)緊縮政策，商品房嚴(yán)重供過(guò)于求的狀況逐步顯現(xiàn)。 1993－ 1995 年廣州市區(qū)（不含番禺、花都兩區(qū)）商品房預(yù)售成交量與批出量之比從 45％下降到 24％，商品房空置率的上升，終于引起社會(huì)各界對(duì)商品房積壓?jiǎn)栴}的關(guān)注。 1996 年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”的目標(biāo)以后，廣州市商品房供求雙方力量對(duì)比關(guān)系發(fā)生了微妙的變化。在商品房預(yù)售批出量增速放緩的基礎(chǔ)上，預(yù)售成交量加速放大，預(yù)售成交量與同期批出量之比從下降轉(zhuǎn)向大幅上升。從商品房供求關(guān)系整體走勢(shì)來(lái)看，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出了“柳暗花明”的跡象。 1997 年以來(lái)，市區(qū)預(yù)售商品住宅批出量波動(dòng)幅度較大。 1998 年，由于樓市成交保持上升趨勢(shì)，集團(tuán)購(gòu)房明顯增加使發(fā)展商信心增加，發(fā)展商加快項(xiàng)目動(dòng)工速度，使得當(dāng)年的預(yù)售批出量比 97 年增長(zhǎng) 43%，是近年罕見(jiàn)的增幅。到 2020 年之后，商品住宅 預(yù)售批出量逐漸放緩， 99年比 98 年同期減小 %。而 2020 年的商品房市場(chǎng)正處于取消實(shí)物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)型的過(guò)渡期，商品房的預(yù)售面積比 99年下降了 4%，其主要原因是從 2020 年初起廣州市國(guó)土房管局按有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審批，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯減少。但自今年以來(lái)，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回升，商品房市場(chǎng)預(yù)售出現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)今年上半年，全市房屋交易面積更比去年同期增長(zhǎng)了 ％，成交金額比去年同期增長(zhǎng)％。 圖 11：廣州住宅歷年批準(zhǔn)預(yù)售及成交面積 （單位：萬(wàn)平方米） 資料來(lái)源：泛城市場(chǎng)研究部 在登記成交量方面，因受實(shí)施住房貨幣化分配，結(jié)束實(shí)物分房政策，集團(tuán)購(gòu)房大幅減少的影響， 1998 年登記成交量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，之后轉(zhuǎn)為持平或略有下降的趨勢(shì)。而商品住 宅成交登記量占預(yù)售批出量之百分比呈上升態(tài)勢(shì)，在一定程度上反映出住宅市場(chǎng)供大于求的狀況得到初步緩解。 預(yù)售成交面積增大 全市商品房銷(xiāo)售保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，交投活躍。下圖是廣州市多層住宅和高層住宅從 1996年至 2020 年第一季度的成交面積情況： 圖 12：廣州市高層、多層住宅成交面積 （單位：萬(wàn)平方米） 資料來(lái)源：泛城市場(chǎng)研究部 從圖 12 可 以看出，高層住宅在市場(chǎng)中所占的比例越來(lái)越大。以 2020 年來(lái)例， 2020 年全年批準(zhǔn)預(yù)售的高層住宅面積為 萬(wàn)平米，占住宅預(yù)售總面積的比重為 %，另一方面，高層住宅的登記成交量亦大幅增長(zhǎng)，全年登記的高層住宅成交面積為 萬(wàn)平方米，與 99年同期相比增長(zhǎng)了 %，占住宅成交總面積的比重亦從 99 年的 46%上升至 61%，超過(guò)多層住宅的比重，達(dá)到歷年最高水平。 . 住宅成交價(jià)格穩(wěn)中下調(diào) 廣州市商品房?jī)r(jià)格受供求關(guān)系的影響，自 1996 年以來(lái)，住宅成交平均價(jià)格一直呈下降趨勢(shì)，其中高層住宅 的售價(jià)由于受到低價(jià)小高層住宅供應(yīng)量上升的沖擊，而導(dǎo)致成交價(jià)格大幅下滑（ 2020 年第一季高層住宅成交均價(jià)比 1996 年下降 %）。見(jiàn)下圖： 圖 13：廣州市高層、多層住宅成交價(jià)格 （單位：元 /平方米） 資料來(lái)源：泛城市場(chǎng)研究部 . 二手交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺 2020 廣州市房屋置換中心正式成立并投入運(yùn)作，同時(shí)，多項(xiàng)稅費(fèi)減免政策的出臺(tái)，均有效地推動(dòng)二手房交易市場(chǎng)日趨活躍。 2020 年二手房屋交易面積（包括括樓花轉(zhuǎn)讓和私房交易面積）為 125 萬(wàn)平方米，與 99年相比大幅增長(zhǎng)了 98%，二手交易面積與同期的預(yù)售商品 房成交面積相比達(dá)到 22%。 2020 年以后，隨著二手市場(chǎng)的持續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展，一、 二手市場(chǎng)的互相促動(dòng)，令二次置業(yè)者的比例亦有所上升。 . 空置面積有所增加 雖然成交量大幅攀升，逐漸消化部分住宅供應(yīng)的同時(shí)，空置房面積卻更高速度增長(zhǎng)。從廣州市去年的情況看 ,2020 年全市商品房空置量為 萬(wàn)平方米，空置率達(dá) %（其中住宅空置率為 16%），同比增長(zhǎng) %，大大超過(guò)了商品房庫(kù)存 10%的合理空置率。其中空置 1年以上的積壓商品房為 萬(wàn)平方米，占總量的 %，均屬早年盲目開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 ，外型陳舊、功能落后、空置年限長(zhǎng)，故市場(chǎng)難以消化。 . 購(gòu)房消費(fèi)結(jié)構(gòu) 現(xiàn)時(shí)廣州市的戶(hù)均人口呈逐期減少的趨勢(shì)，居民家庭規(guī)模趨向小型化，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)時(shí)廣州市居民家庭規(guī)模的結(jié)構(gòu)以三 ~四人一戶(hù)所占的比例最大，為 %，從總體發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，中小戶(hù)型將成為廣州樓市的主流。福利分房結(jié)束后，購(gòu)房的主流將集中在中等收入消費(fèi)層。雖然說(shuō)追求寬敞、舒適的生活空間是多數(shù)人的愿望，但畢竟支付能力才是消費(fèi)者購(gòu)房選擇的最終決定因素。據(jù)廣州社情民意研究中心的調(diào)查顯示， 65%的人對(duì)房?jī)r(jià)的接受能力為 3000~5000 元 /㎡ 之間， 5000 元以下的占 86%。反觀(guān)廣州市上年熱銷(xiāo)的大型小區(qū)盤(pán)（如奧林匹克花園、光大花園、廣州碧桂園）中，最為好銷(xiāo)的是總價(jià)在 2040萬(wàn)元的單位，而從現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，首期樓款在 10 萬(wàn)元以下，月供 2020 元以下的中小戶(hù)型是最為暢銷(xiāo)的。居住的戶(hù)型也主要集中在 90㎡以下，其中 61~90 ㎡的占了59%。 . 購(gòu)房主體年齡結(jié)構(gòu) 而在置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)方面，年齡在 26~40 歲之間置業(yè)者占 64%，表明現(xiàn)時(shí)的置業(yè)主體趨向年輕化。 . 廣州市住宅市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì) 廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展至今，已由 賣(mài)方市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，隨著購(gòu)房者的消費(fèi)心理日趨成熟，住宅供給呈逐漸飽和趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)亦已進(jìn)入綜合實(shí)力比拼的時(shí)代。從而迫使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)理念要不斷更新，必須更加理性 化、市場(chǎng)化：既要適應(yīng)于市場(chǎng)，又要領(lǐng)先于市場(chǎng)；要建立于滿(mǎn)足消費(fèi)者的真正需求的基礎(chǔ)上，緊跟市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，找準(zhǔn)定位，才能開(kāi)發(fā)出適銷(xiāo)對(duì)路的項(xiàng)目。 （ 1） 隨著 2020 年福利分房的結(jié)束，住房商品化進(jìn)程將促使個(gè)人成為住宅市場(chǎng)的真正需求主體，由于居民家庭成員構(gòu)成、收入水平以及對(duì)住房要求側(cè)重的不同，對(duì)住宅性能及功能質(zhì)量也會(huì)有著不同的要 求，因此，未來(lái)的商品住宅將會(huì)體現(xiàn)更強(qiáng)的個(gè)性要求。 （ 2） 21世紀(jì)是信息的時(shí)代，科技發(fā)展一日千里，各種商品都在不斷提高自身的科技含量，商品房也一樣。高智能型的住宅物業(yè)是未來(lái)住宅特別是高檔住宅的發(fā)展趨勢(shì)。 （ 3） 隨著市民環(huán)保意識(shí)的提高，具有“健康”、“環(huán)?！备拍畹淖≌絹?lái)越受市民的歡迎。同時(shí)，市民也日益注重配套設(shè)施、物業(yè)管理等物業(yè)的附加值以及發(fā)展商的實(shí)力。高附加值的住宅小區(qū)今后將熱銷(xiāo)于市場(chǎng)，將會(huì)是市民未來(lái)置業(yè)消費(fèi)的主要取向。 （ 4） “均好性”和“排他性”是當(dāng)今重要的住宅建設(shè)新理念。從戶(hù)型的創(chuàng)新、建筑風(fēng)格的變化、小區(qū)配套、到社區(qū)文化的建設(shè)等等，每一方面質(zhì)素都要好。但同時(shí)每一個(gè)樓盤(pán)都要有與眾不同的賣(mài)點(diǎn)和個(gè)性，迎合不同的消費(fèi)層面和消費(fèi)品味，才會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求每個(gè)發(fā)展商都要以一絲不茍的態(tài)度去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，不僅要經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，更要經(jīng)得起消費(fèi)者挑剔的眼光。 （ 5） 由于樓市競(jìng)爭(zhēng)十激烈，將會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多的發(fā)展商為顯示實(shí)力及增加樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力，將樓宇建至呈現(xiàn)外立面，甚至于臨近交樓方推出市場(chǎng)。而事實(shí)上，這同時(shí)也是房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)的需求及必然發(fā)展趨勢(shì)。 （ 6） 鑒于現(xiàn)時(shí)購(gòu)房消費(fèi)中以中低階層占大多數(shù)及家庭規(guī)模趨于小型化 ，其家庭月收入直接決定購(gòu)房?jī)r(jià)格選擇取向及支付能力，故中小戶(hù)型將成為主流戶(hù)型，其市場(chǎng)潛力是相當(dāng)大的。 （ 7） 由于購(gòu)房主體日趨年輕化，將帶動(dòng)今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具有更為強(qiáng)烈的個(gè)性和更高層次消費(fèi)品味。 2. 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析 . 海珠區(qū)區(qū)域簡(jiǎn)介 海珠區(qū)，廣州人俗稱(chēng)的“河南”，總面積 平方公里，人口 萬(wàn)。若干年前，海珠區(qū)一直是廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)。近年來(lái)，隨著一些工廠(chǎng)易地發(fā)展，海珠區(qū)三年以來(lái)一直是廣州樓市的熱點(diǎn)地區(qū)，住宅建設(shè)已成了海珠區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，以商品住宅的供應(yīng)量和成交量而言 ，海珠區(qū)已榮居全市八區(qū)之首。隨著“大廣州”、“海濱城市”建設(shè)思路的提出及“南拓北抑”規(guī)劃格局的確定，市政府將在該區(qū)興建國(guó)際會(huì)展中心、新領(lǐng)事館區(qū)、國(guó)際生物島、新廣交會(huì)會(huì)館?海珠區(qū)將成為廣州集居住、高科技和國(guó)際會(huì)展于一體的城市中心區(qū)，是新世紀(jì)廣州市最有前途的地區(qū)。而據(jù)最新的道路規(guī)劃，海珠區(qū)的跨江橋梁將增至 12 座，廣州大橋及廣州大道中將拓寬一倍，新建和在建的道路東南干線(xiàn)及地鐵二、三號(hào)線(xiàn)等將形成四通八達(dá)的路網(wǎng)。此外，海珠區(qū)有“城”無(wú)“市”的狀況即將得到改善：三間跨國(guó)零售業(yè)巨頭 —— 沃爾瑪、家樂(lè)福、萬(wàn)客隆亦已計(jì)劃進(jìn)駐海 珠區(qū)這片利潤(rùn)沃土?？梢灶A(yù)見(jiàn)，海珠區(qū)整體區(qū)域形象及價(jià)值將得到質(zhì)的提升。 . 海珠區(qū)總體樓市情況 現(xiàn)時(shí)海珠區(qū)的樓盤(pán)多以小區(qū)形式出現(xiàn)，占地面積大，環(huán)境規(guī)劃與建設(shè)超前，周邊配套既有老工業(yè)區(qū)完善配套，又有發(fā)展商自建的新興配套，樓盤(pán)素質(zhì)普遍較高。而戶(hù)型設(shè)計(jì)從單身公寓到 300 平方米以上的空中別墅樣樣齊備，售價(jià)有高有低。 海珠區(qū)樓市在廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中一直都占重要地位，尤其是住宅市場(chǎng)， 1996 年至 2020年第一季度，海珠區(qū)住宅預(yù)售面積及成交面積在全市中所占比例均達(dá) 25%30%左右。近年海珠區(qū)樓市競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，再加 上近期受附近番禺地區(qū)多個(gè)大型小區(qū)項(xiàng)目積極推售的沖擊，令該區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)信息中心的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年第一季海珠區(qū)批出的住宅面積為 萬(wàn)平方米，比去年同期增加 36%，而住宅成交面積為 萬(wàn)平方米，同比減少 %，但總成交量仍居八區(qū)之首，其高層住宅與多層住宅的成交量并駕齊驅(qū)。下面將對(duì)該區(qū)的預(yù)售和成交情況進(jìn)行簡(jiǎn)單分析： . 海珠區(qū)住宅預(yù)售情況 從 1998 年開(kāi)始，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積呈下降趨勢(shì)，這與廣州市總體住宅預(yù)售情況相似，從1996 年至 2020 年第一季度海珠 區(qū)住宅預(yù)售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在 22%以上，現(xiàn)海珠區(qū)的在售樓盤(pán)大大小小加起來(lái)有 500 多個(gè)，表明海珠區(qū)樓市仍然是廣州樓市的主力。 圖 21：海珠區(qū)近年住宅預(yù)售面積 （單位：萬(wàn)平方米） 資料來(lái)源：泛城市場(chǎng)研究部 . 海珠區(qū)住宅成交情況 海珠區(qū)住宅銷(xiāo)售暢旺、交投活躍，成交量一直保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，從 1996 年至 2020 年第一季度海珠區(qū)住宅的成交面積占全市的比例均在 20%以上。 圖 22：海珠區(qū)近年住宅成交面積 （單位：萬(wàn)平方米） 資料來(lái)源：泛城市場(chǎng)研究部 圖 23:2020 年上半年海珠區(qū) 高層住宅成交面積占全市比例 資料來(lái)源：泛城市場(chǎng)研究部 海珠區(qū)高層住宅在全市高層住宅市場(chǎng)中一直占著舉足輕重的地位， 2020 年上半年高層住宅預(yù)售面積占全市的 21%，高層住宅成交面積占全市 33%，均居八區(qū)首位。其中海珠區(qū)高層住宅成交面積一路攀升， 2020 年第一季度成交面積更是超過(guò)其預(yù)售面積 %。由于海珠區(qū)的高層住宅的整體素質(zhì)和檔次正日漸提高，再加上近年內(nèi)海珠區(qū)路網(wǎng)的改善，市政配套的逐步完善及利好的遠(yuǎn)景規(guī)劃影響，海珠區(qū)的高層住宅將越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞。 . 海珠區(qū)高層住宅物業(yè)供求情況 總體來(lái)講， 海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是向好的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示（見(jiàn)圖 24），從海珠區(qū)住宅總的批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交面積的年度數(shù)據(jù)比較中可以看出，從 2020 年開(kāi)始住宅成交面積開(kāi)始超過(guò)住宅預(yù)售面積，這在一定程度上反映出海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的供求正趨于平衡，住宅市場(chǎng)開(kāi)始步入有序階段。在登記成交均價(jià)方面，自 2020 年開(kāi)始，基本上保持在￥ 5360 元 /平方米的水平。 圖 24：海珠區(qū)近年高層住宅供求情況 （單位；元 /平方米） 資料來(lái)源：研究部 . 海珠區(qū)住宅市場(chǎng)特點(diǎn) （ 1） 地域分布較分散。工業(yè)大道與廣州大道之間 的區(qū)域是樓盤(pán)的傳統(tǒng)分布區(qū)，現(xiàn)隨著市政府對(duì)該區(qū)的規(guī)劃思路和引導(dǎo)正逐漸向東、西發(fā)展。 （