【正文】 案例） 一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商做房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點(diǎn)幾個(gè)億，是一個(gè)中小型的公司，但是他負(fù)債到了 3個(gè)億。股東是上海鐵路局所屬某集團(tuán)公司。 三、債務(wù)情況 ? 該賓館曾為上海鐵路局下屬某公司擔(dān)保債務(wù)本金 2500萬(wàn)元，利息300萬(wàn)元。該資產(chǎn)管理公司加緊督促法院進(jìn)行拍賣等程序。 ? 上海鐵路局認(rèn)為該賓館不屬鐵路局主業(yè)，且?guī)っ嫣潛p。 ? (二 )利用該賓館目前的債務(wù)以及改造的資金瓶頸，可以用相對(duì)低的成本進(jìn)入該項(xiàng)目。最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息 。目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款迅猛發(fā)展，為住房抵押貸款證券化的推行奠定了很好的資產(chǎn)基礎(chǔ) 。由于融資方式比較靈活，且資金來(lái)源社會(huì)化，因而具有較大的借鑒價(jià)值。租賃融資在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)用較少，但在國(guó)外是一種常見(jiàn)的融資方式。 ? 第二種，承租人的房地產(chǎn)。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格水平，因此開(kāi)發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)租金水平。特別值得說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商仍可以對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得抵稅帶來(lái)的好處。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)是降低了交易中所需的股權(quán)數(shù)量。 ” 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作 遠(yuǎn)期合約融資 是一種非常美國(guó)化的高效率房地產(chǎn)融資方式。但同時(shí)作為合作方，他也與開(kāi)發(fā)企業(yè)共享利益、均攤風(fēng)險(xiǎn)。費(fèi)用：從改制、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、律師、上市輔導(dǎo)到承銷費(fèi)、保薦費(fèi)，通常約需資金1600萬(wàn)元左右。 ? 從房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模來(lái)看， 2023年在大陸 A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)籌資平均規(guī)模為 ，而在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)首次籌資平均規(guī)模達(dá)到了 (僅有一家鴻隆控股的首發(fā)規(guī)模較小，約為5億元 )，而其他在紐約、倫敦以及新加坡上市的房地產(chǎn)企業(yè)的首發(fā)融資規(guī)模都較小。 企業(yè)上市地點(diǎn)選擇 借殼 ? 鑒于 A股市場(chǎng)殼資源比較豐富，資本運(yùn)作后借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要途徑。隨著重組公告公布，其二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)在復(fù)牌后至今持續(xù)漲停。 北京金融街借殼 “ 重慶華亞 ” ? 1996年， “ 重慶華亞 ” 在深交所隆重上市，股票代碼為 0402。 ? 金融街入駐的金融機(jī)構(gòu)、知名企業(yè)達(dá) 1500多家，區(qū)域內(nèi)機(jī)構(gòu)和企業(yè)管理總資產(chǎn)達(dá) 48萬(wàn)億元，資產(chǎn)集中程度全國(guó)第一。 ? 公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司。 北京金融街借殼 “ 重慶華亞 ” ? 自 2023年 5月 23日，重慶華亞與金融街集團(tuán)根據(jù) 《 資產(chǎn)置換協(xié)議 》的約定進(jìn)行整體資產(chǎn)置換，置出 凈資產(chǎn)值為 （系指公司全部資產(chǎn)及其對(duì)應(yīng)的負(fù)債）所有權(quán)歸金融街集團(tuán)，金融街集團(tuán)置入 凈資產(chǎn)值為 （系指金融街集團(tuán)所擁有的北京金融街區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)和其全資附屬企業(yè) “ 北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 ” 的全部股權(quán)）的所有權(quán)歸重慶華亞。 ? 2023年５月上市公司進(jìn)行整體置換后馬上見(jiàn)效，當(dāng)年中報(bào)批露，公司半年實(shí)現(xiàn)１１２９萬(wàn)元的利潤(rùn)，比１９９９年同期的２２５萬(wàn)元增長(zhǎng)了４０３％；2023年，公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)１５１００萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率４３ .５９％，凈資產(chǎn)從買殼前的１６４００萬(wàn)元增值到３４６５０萬(wàn)元。 北京金融街借殼 “ 重慶華亞 ” 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 證券市場(chǎng)概覽 ? 證券市場(chǎng) ? 證監(jiān)會(huì) ? 主要證券市場(chǎng)概覽 NASDAQ上市融資 、香港上市 、國(guó)內(nèi) A股上市 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 上市的利弊 ? 上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。 雙向回避 ， 封閉式記名投票 。 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 上市案例解析 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 上市案例解析 ? 通過(guò)梳理房地產(chǎn)上市公司情況，可以發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)房企在 A股 IPO的難度較大，少數(shù)大型民營(yíng)房企紛紛選擇海外 IPO，其余民營(yíng)房企則通過(guò) A股借殼上市；國(guó)有房企上市則多數(shù)選擇 A股 IPO。在 2023年之前，萬(wàn)科的股本結(jié)構(gòu)調(diào)整以及業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金主要通過(guò) IPO和配股完成。 2023年之后，中國(guó)的證券市場(chǎng)發(fā)展迅速。 ? 2023年之前，萬(wàn)科的融資只有兩次配股募集資金 ；2023年 04年，萬(wàn)科涉及到貸款事項(xiàng) 5次，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng) 2次，可轉(zhuǎn)債兩次獲得資金 ； 2023年之后，獲得建行共計(jì) 220億元的授信額度，通過(guò)證券市場(chǎng)增發(fā)獲得了 142億元的資金。 “ 快速開(kāi)發(fā)、快速銷售 ” 的策略 ? 快速開(kāi)發(fā)、快速銷售體現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：一方面，雖然萬(wàn)科 03年06年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是仍保持在 ，和規(guī)模較大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高。 ? 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 10個(gè)要素 1．項(xiàng)目綱要 2．公司概要 3．你的想法 4．市場(chǎng)和行業(yè) 5．市場(chǎng)營(yíng)銷 6．管理隊(duì)伍 7．學(xué)習(xí)途徑 8．財(cái)務(wù)計(jì)劃 9．機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn) 10．籌資需要 ? 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 6個(gè)要點(diǎn) 公司的商業(yè)機(jī)會(huì)； 創(chuàng)立公司條件； 所需要的資源； 風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào)； 采取的行動(dòng)的建議； 把握機(jī)遇的進(jìn)程 ? 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 8個(gè)內(nèi)容 1．計(jì)劃摘要 2．產(chǎn)品 (服務(wù) )介紹 3．人員及組織結(jié)構(gòu) 4．市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5．營(yíng)銷策略 6．企業(yè)操作 7．財(cái)務(wù)規(guī)劃 8．風(fēng)險(xiǎn)和法律事務(wù) 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 投資者實(shí)地考察的內(nèi)容和目的 ? 一個(gè)項(xiàng)目整完整的投資回報(bào)，支出在什么地方，收入在什么地方，每年有一個(gè)預(yù)算，當(dāng)然在融資前，應(yīng)該有五年預(yù)算，非常清楚，前兩年還要詳細(xì)到季度，每個(gè)季度收入是怎么樣，支出是怎么樣，什么時(shí)候能夠持平，從公司的角度來(lái)說(shuō)，從項(xiàng)目的角度來(lái)說(shuō)，這個(gè)進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個(gè)階段，收入在哪兒個(gè)階段，支出和收入大概都是多少，雖然說(shuō)財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)在操作過(guò)程當(dāng)中會(huì)有很大的調(diào)整和變化。 十、未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望 從杠桿經(jīng)濟(jì)到實(shí)力經(jīng)濟(jì) ? 隨著宏觀調(diào)控政策的不斷實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能完全依賴銀行資金，杠桿經(jīng)濟(jì)的作用越來(lái)越小。特別對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，買了、建了，賣了，再拿地，融資或者說(shuō)是長(zhǎng)期的主題，實(shí)際上也暗示了一個(gè)問(wèn)題，資金鏈的問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，與資本市場(chǎng)的互動(dòng)，選擇正確的融資方式，懂得資本市場(chǎng)的規(guī)律，抓住資本市場(chǎng)的窗口，這些成為房地產(chǎn)行業(yè)致勝的法寶 謝謝大家 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 01:09:2601:09:2601:09Monday, March 13, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 3月 13日星期一 1時(shí) 9分 26秒 01:09:2613 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :09:2601:09Mar2313Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 3月 上午 1時(shí) 9分 :09March 13, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 01:09:2601:09:2601:093/13/2023 1:09:26 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :09:2601:09:26March 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 1時(shí) 9分 26秒 上午 1時(shí) 9分 01:09: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 1時(shí) 9分 :09March 13, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:09:2601:09:2601:09Monday, March 13, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 1時(shí) 9分 26秒 上午 1時(shí) 9分 01:09: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :09:2601:09:26March 13, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 13, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 13日星期一 上午 1時(shí) 9分 26秒 01:09: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:09:2601:09:2601:093/13/2023 1:09:26 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。建立怎樣的融資戰(zhàn)略、有怎樣的融資渠道創(chuàng)新 ,是決定實(shí)力經(jīng)濟(jì)的主要關(guān)鍵因素。 ? 在這所有的文件準(zhǔn)備好以后，就是股權(quán)結(jié)構(gòu)、目標(biāo)、市場(chǎng)、行情到營(yíng)銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財(cái)務(wù)分析，整個(gè)文件全部要準(zhǔn)備好的。 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 融資流程及必備資料 ? 文件包裝 ? 做演示，做講解 第一次見(jiàn)面非常重要，很多事情都是在這 15分鐘之內(nèi)基本上有個(gè)確定；信心，除了給人的第一印象以外非常重 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 如何編寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃書(shū) 適合的篇幅一般為 2040頁(yè)（包括附錄在內(nèi)）。在獲得穩(wěn)定良好的融資途徑的前提下，萬(wàn)科積極開(kāi)拓增加土地儲(chǔ)備的方式。 案例解析：萬(wàn)科的融資運(yùn)作 萬(wàn)科的發(fā)展體現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? 中國(guó)房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 03年為 ，萬(wàn)科為，占比 13%， 06年為 ，萬(wàn)科為 ，占%。 2023年 2023年，中國(guó)住宅市場(chǎng)處于一個(gè)發(fā)展的低潮期，銀行信貸和信托信貸放松，該時(shí)期萬(wàn)科的業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金大部分由貸款的方式實(shí)現(xiàn)。從上市方式看，有 8家民營(yíng)房企通過(guò)借殼方式在 A股上市，而國(guó)有房企只有 5家。 ? 5天前網(wǎng)上公布審核企業(yè) 、 審核委員名單 ， 會(huì)后公布結(jié)果 。 ? 問(wèn)責(zé)： 7人審核 ， 5票通過(guò) ， 不設(shè)棄權(quán)票 ， 除簽名外還要提交工作底稿 ， 對(duì)關(guān)注的問(wèn)題和審核意見(jiàn)有異議的；關(guān)注問(wèn)題以外的；尚待調(diào)查核實(shí)并影響明確判斷的重大問(wèn)題的 ， 應(yīng)提出有依據(jù) 、 明確的審核意見(jiàn) 。再融資后的“金融街”繼續(xù)高速成長(zhǎng)，2023年末，公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)１６７００萬(wàn)元，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)至８８５００萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率達(dá)１４ .５４％；2023年中期報(bào)告更進(jìn)一步顯示了驚人的發(fā)展，僅僅半年公司就實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)１２５６７萬(wàn)元，凈資產(chǎn)收益率達(dá)１２ .４３％，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)至１０１１００萬(wàn)元！買殼三年，凈資產(chǎn)就增長(zhǎng)了６ .１７倍。金融街控股公司的置入資產(chǎn)包括兩部分：第一部分是將金融街集團(tuán)擁有的金融街區(qū)域物業(yè)及貨幣以資產(chǎn)形式注入公司；第二部分是將金融街集團(tuán)擁有的全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)移至公司。 2023年 6月26日選舉產(chǎn)生了新的董事、監(jiān)事及高管人員。金融街每萬(wàn)平米承載 100億資產(chǎn)；每平米年貢獻(xiàn)稅收超過(guò) 4萬(wàn)元。 ? 1993年國(guó)務(wù)院批復(fù)的 《 北京城市總體規(guī)劃 》 ，提出在西二環(huán)阜成門至復(fù)興門一帶建設(shè)國(guó)家級(jí)金融管理中心，集中安排國(guó)家級(jí)銀行總行和非銀行機(jī)構(gòu)總部，北京金融街應(yīng)運(yùn)而生。 ? 今年以來(lái)，已經(jīng)完成和正在進(jìn)行的 “ 借殼 ” 案例有十余例。從借殼的數(shù)量來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)。 ? 從房地產(chǎn)企業(yè)上市要求來(lái)看，在紐約證券交易所要求在過(guò)去三個(gè)財(cái)政年度累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅前盈利 1億美元，在香港主板上市的條件是最近一個(gè)財(cái)政年度盈利不少于 2023萬(wàn)港