【正文】 融資策劃是一個系統(tǒng)工程，包括營銷、管理、經(jīng)營、稅務(wù)、公關(guān)、征信、品牌等，要全面系統(tǒng)地盤點企業(yè)的資源，充分結(jié)合金融環(huán)境、市場環(huán)境，綜合策劃融資方案 ? 做好房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略 ? 調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式 ? 提高房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資能力 ? 打造專業(yè)的融資隊伍。內(nèi)源性融資是指企業(yè)通過內(nèi)部積累籌集資金。如果取消預售制度， 2023年萬科的資金缺口將達 97億元 (317220=97)，而保利的資金缺口則將達 146億元 (298152=146)。 ? 總結(jié)以上分析，可以得出如下特點 : 完善的房地產(chǎn)金融組織體系，政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機結(jié)合 金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)融資的金融工具體系發(fā)展健全 齊備的房地產(chǎn)金融配套體系建設(shè) 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點 ? 主要特點：融資方式單一 ? 引發(fā)的后果： 1．增加了銀行的風險與壓力 2．造成房地產(chǎn)中小企業(yè)融資困難 3．對政府產(chǎn)生了很大壓力 4．增加了企業(yè)的負債率 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點 融資 方式 發(fā)展 階段 股權(quán)融資 債務(wù)融資 政府 資金 投 資 基 金 海 外 資 金 企 業(yè) 資 金 個 人 資 金 海 外 資 金 企 業(yè) 資 金 個 人 資 金 銀 行 資 金 種子階段 √ √ √ √ 創(chuàng)業(yè)階段 √ √ √ √ √ 成長階段 √ √ √ √ 發(fā)展階段 √ √ √ √ √ √ √ √ 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的資金成本 ? 加強財務(wù)杠桿的應用，合理籌集資金 ? 加息帶來的成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說不算什么，完全能夠消化掉 ? 地價上升、節(jié)能技術(shù)標準上升、管理成本上升、稅收費用上升，遠遠超過了加息成本 ? 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤回報率高，微小的成本上漲相對于利潤提高來說微乎其微 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 融資的風險控制 ? 2023年萬科的預收賬款為約 317億元，年末現(xiàn)金余額 220億元。房地產(chǎn) 95%以上的金融資金來自于商業(yè)銀行。 ? REITs(房地產(chǎn)投資信托基金 )是英文 “ Real Estate Investment Trust”的縮寫 (復數(shù)為 REITs)。決議提到的 “ 金融手段 ” 以及 “ 差別化信貸政策 ” 或意味著明年的按揭貸款政策收緊，其中一套房貸款收緊可能性不大，二套房貸款收緊可能性很大，這樣可以較有效的抑制投機性購房 ? 明年貨幣政策的走勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實操 (上 ) 主講 : 教授 2023年 3月 27日 目錄 ? 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 ? 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 ? 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 ? 四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作 ? 五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實操與運作 ? 六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實操與運作 ? 七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實操與運作 ? 八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例 ? 九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧 ? 十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)營風險問題 ? 房地產(chǎn) =土地 +資金 ? 房地產(chǎn)的核心競爭力 :一是土地，二是資金。有了土地就可以融更多的資金，有了資金就可以得到更多的土地，最終是要先有錢，這是房地產(chǎn)融資的基本模式 ? 房地產(chǎn)企業(yè)自有資金與銀行貸款比例： 30:70或 20:80 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題 ? 內(nèi)地房地產(chǎn)公司融資渠道少，直接融資更困難 ? 增資擴股，內(nèi)地很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不認可這個辦法 ? 國際上通行的辦法包括銀行、證券、保險和信托 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響現(xiàn)狀與企業(yè)運營成本問題 ? 房價快速上升，房地產(chǎn)投資者利用銀行便利的金融杠桿進入房地產(chǎn)市場 ? 從緊貨幣政策將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響，當從緊貨幣政策不為地方政府用行政方式化解時，整個房地產(chǎn)市場的預期會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，這是 “ 從緊貨幣政策 ” 對房地產(chǎn)市場影響根本所在 ? 今年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)比較靈活，明年是否一直適度寬松仍無法定論。 ? 房地產(chǎn)公司 “ 短債長投 ” 的深層次矛盾并沒有發(fā)生改變 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡 ? 2023年 12月， “ 國九條 ” 和 “ 金融 30條 ” 都明確指出，要“ 創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道 ” 。 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡 ? 中國房地產(chǎn)要走組合創(chuàng)新的融資模式 ? 在這個模式里，在未來 510年，銀行仍然是地產(chǎn)融資的一個主渠道，這是由中國的特殊金融環(huán)境所決定的。 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡 ? 國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析 模式類型 證券融資類 社會福利基金類 儲蓄融資類 財政融資類 典型國家 美國 新加坡 德國 /法國 日本 主要特點 開放的住房信貸市場，成熟的抵押貸款證券，融資工具多樣化，政府干預住房信貸市場 強制儲蓄的社會福利基金，社會福利基金金融化經(jīng)營，與住房信貸相結(jié)合 專業(yè)化住房儲蓄機構(gòu)，融資體系封閉運行，政府實施獎勵政策，房地產(chǎn)金融工具多樣化 官方金融機構(gòu)為主，實行住房儲蓄制度，財政投資性貸款是主要來源 房地產(chǎn)金融市場 完備型市場、初級抵押市場、二級抵押市場、房地產(chǎn)抵押保險市場 銀行貸款是政府支持住房發(fā)展的主要資金來源，借貸條件十分優(yōu)惠，以基金為后盾型 封閉運行的住房儲蓄融資體系獨立于資本市場之外，不受資本市場及其利率波動影響 財政投資性貸款是住房信貸資金的主要來源 一、當前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題 房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡 ? 國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析 上市融資、股權(quán)融資、信托計劃等直接融資，這些在國外很成熟的融資渠道，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)避金融風險。保利的預收賬款為 298億元，年末現(xiàn)金余額 152億元。 ? 資產(chǎn)負債率 ? 速動比率 ? 現(xiàn)金負債率 二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點 房地產(chǎn)企業(yè)融資的環(huán)節(jié)過程解析 按融資過程中資金來源方向的不同，企業(yè)融資分為內(nèi)源性融資和外源性融資。外源性融資是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其它經(jīng)濟主體或個人籌集資金。 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃的核心內(nèi)容 ? 債權(quán)融資 ? 股權(quán)融資 ? 合作開發(fā) ? 房地產(chǎn)信托 ? 其它 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 債權(quán)融資的風險防范策略 ? 債權(quán)融資是最合算的融資方法 第一，通過正常渠道的負債融資，資金成本比較低 第二，通過銀行貸款來募集資金，可以節(jié)省所得稅 ? 在未來的市場環(huán)境下，各家銀行會面臨越來越激烈的市場競爭，利潤空間會越來越小，銀行也存在信貸營銷的壓力。 資金來源非常穩(wěn)定，獲得的資金沒有償還的壓力。私募股權(quán)要求的回報是20%30%，而銀行所要的回報是 6%7%，資金成本不能減稅。合作開發(fā)的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長期合作，也可以就項目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作。 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 資本融資的發(fā)展模式策略 ? 目前中國的金融業(yè)資產(chǎn)總共是 46萬億元，其中商業(yè)銀行資產(chǎn) 40多萬億元，信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(gòu)（包括租賃公司、財務(wù)公司）金融資產(chǎn)加起來才 5萬多億元，僅為商業(yè)銀行的 1/10 ? 在美國這種信托業(yè)非常發(fā)達的國家，一家大的信托公司管理的信托資產(chǎn)超過商業(yè)銀行 ? 目前銀行仍是中國房企融資的主要來源，處于一個高度壟斷的地位，信托想成為中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主線，還有相當長一段距離。國外的信托投資公司管理的信托資產(chǎn)跟商業(yè)銀行是并駕齊驅(qū)的 案例： A房地產(chǎn)開發(fā)公司有政府高層關(guān)系，銀行資信良好，當?shù)卣當M將 15萬平方的新城區(qū)開發(fā)項目交由該公司負責，但必須付清土地款，全部付清地價款為 12023萬元， A公司自有資金只有 4000萬元，預期市場銷售情況良好。用于其它項目可以； 預售，除非是已找到大客戶，或合資建房，否則也行不通； 外資銀行，只要評估過關(guān)，可以采用，但希望不大； 民間融資或內(nèi)部融資細節(jié)多，承擔的義務(wù)也多，也不好使用； 租賃，除非能找到一個大型租賃公司。 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略 案例： H局原辦公大樓擬轉(zhuǎn)讓，該大樓有一幢主樓高 12層，每層 1475平方米，兩幢附樓分別為 6層和 5層，每層面積均為 300平方米，合計總建筑面積 21,000平方米，辦公樓大院還有空地約 8,000平方米，其中 2,000平方米可建 20層寫字樓。 C公司想通過銀行或擔保解決資金問題，該項目屬于跨地投資，缺少人脈資源支持，也不符合貸款擔保條件，銀行貸款行不通； 租賃，只能解決少部分資金；而在當?shù)卣也坏胶线m的大企業(yè)，企業(yè)互保也行不通。 C公司通過交保證金，加上帳戶監(jiān)管，以及售樓資金分帳等方式使 H局能夠控制交易過程的風險，打消 H局對風險的顧慮，取得預售的意向，及通過原有主樓的銷售來解決資金問題。 通過資產(chǎn)置換及返租的方式導入深圳 S建筑裝飾公司墊資 。便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用是優(yōu)點，其還債壓力大等缺點可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避 ? 銀行要求開發(fā)企業(yè)提供貸款擔保，開發(fā)企業(yè)可將建設(shè)項目向銀行抵押，也可將開發(fā)項目的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續(xù)辦理完畢并取得他項權(quán)證后，按照工程的施工進度發(fā)放貸款，并對開發(fā)企業(yè)的資金使用進行監(jiān)管 ? 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減 四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實操與運作 工程墊付融資 目前，它的確是非常重要的一條融資途徑，由于巨