【正文】 地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。（4）預(yù)算造價法。，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（4）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。（與會計核算上的會計成本因會計制度與稅收制度的不同可能存在差異）成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。關(guān)于已完工產(chǎn)品的界定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。④采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。具體規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入（可以作為計算廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除的計算基數(shù)）的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。個人將購買超過2年的商品住房和二手住房對外銷售的，個人不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅及附加。七、減免稅1994年1月1日起，對將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的免征營業(yè)稅。細(xì)則第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)在事先確定采用何種折合率，確定后1年內(nèi)不得變更。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。（3）設(shè)備安裝工程（不包括機(jī)械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。分行業(yè)納稅輔導(dǎo)手冊（房地產(chǎn)業(yè)）（）輔導(dǎo)提綱目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票管理方面內(nèi)容第三節(jié) 納稅服務(wù)方面內(nèi)容第四節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查方面內(nèi)容43 / 43第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)稅收政策等方面內(nèi)容第一部分 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅政策一、征稅范圍（一）基本規(guī)定在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。其他土地附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人（一）納稅義務(wù)人：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。三、營業(yè)額（一）基本規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。農(nóng)業(yè)，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。銷售房改房為了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售的收入，暫免征收營業(yè)稅。（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。視同銷售收入的確認(rèn)（作為廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)）：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。計稅成本對象的確定原則如下：（1）可否銷售原則。（5）成本差異原則。（2）前期工程費(fèi)。（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（四）特定事項的稅務(wù)處理企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（1）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。[預(yù)征對象]：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的單位。（二）收入確認(rèn)時間：按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時間是指：所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據(jù)；對視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用；應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：（1）開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，其財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。特殊規(guī)定：（一）開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除：取得土地使用權(quán)所支付的金額；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；對進(jìn)行了土地開發(fā)、不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計算其增值額時，允許扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開發(fā)土地的成本（3）規(guī)定的費(fèi)用（4）加計開發(fā)土地成本的百分之二十（5）以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。（八）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按：房屋及建筑物的評估價格取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。上述第2至9項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對無誤后原件退回。對開發(fā)企業(yè)不進(jìn)行清算申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。五、減免稅規(guī)定有下列情形之一的，免征或減征土地增值稅：(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。凡按會計制度規(guī)定在帳簿中記載有房屋原價的，即應(yīng)以房屋原價按規(guī)定減除一定比例（我省為30%）后作為房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。申報納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內(nèi)。（2）稅款計算結(jié)束時間：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票當(dāng)月為商品房售出，所占土地不再繳納土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。三、印花稅[征稅范圍]印花稅暫行條例中列舉的征收，沒有列舉的不征稅。 率[納稅義務(wù)時間]采取“三自”辦法繳納印花稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是：在合同的簽定時、書據(jù)的立據(jù)時、帳簿的啟用時、證照的領(lǐng)受時貼花。因此，不論合同是否兌現(xiàn)，都一律按照規(guī)定貼花。 [扣繳義務(wù)人]從事機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險（以下簡稱交強(qiáng)險）業(yè)務(wù)的保險機(jī)構(gòu)為車船稅的扣繳義務(wù)人，在銷售機(jī)動車交強(qiáng)險時代收代繳車船稅。車船稅船舶稅目稅額表計稅單位年稅額(每噸)備 注凈噸位小于或者等于200噸3元拖船是指專門用于拖(推)動運(yùn)輸船舶的專業(yè)作業(yè)船舶。所稱的自重，是指機(jī)動車的整備質(zhì)量。由扣繳義務(wù)人代收代繳機(jī)動車車船稅的，納稅地點(diǎn)為扣繳義務(wù)人所在地。五、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加[計稅依據(jù)及納稅義務(wù)發(fā)生時間]城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅同時繳納。具體的辦理流程是：納稅服務(wù)中心受理——轉(zhuǎn)稅收管理員實地勘察審核——上報征管科審批——轉(zhuǎn)納稅服務(wù)中心發(fā)售對以后申請發(fā)票需攜帶以下資料：《發(fā)票領(lǐng)購簿》、《發(fā)票領(lǐng)購申請表》、稅務(wù)登記證副本、經(jīng)辦人的身份證件。主要包括：（1）向稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的單位和個人領(lǐng)購發(fā)票；（2）私售、倒買倒賣發(fā)票；（3） 販運(yùn)、窩藏假發(fā)票；（4）向他人提供發(fā)票或者借用他人發(fā)票；（5）盜?。ㄓ茫┌l(fā)票；（6）其他未按規(guī)定領(lǐng)購發(fā)票的行為。有前款所列兩種或者兩種以上行為的，可以分別處罰。直接到稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢鑒別。第四節(jié) 納稅服務(wù)方面內(nèi)容第一部分：青島市地稅局12366納稅服務(wù)短信平臺介紹一、概述為進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)，滿足納稅人個性化服務(wù)需求，青島地稅與青島移動、聯(lián)通聯(lián)合開發(fā)了12366納稅服務(wù)短信平臺，該平臺實現(xiàn)了手機(jī)短信系統(tǒng)與地稅綜合征管軟件（CTAIS）系統(tǒng)的對接，并以短信息單向傳遞和雙向信息互動兩種方式為用戶提供具有短信特色的貼身服務(wù)，真正實現(xiàn)稅收信息在稅企之間的快速傳遞和反饋。涉稅通告發(fā)布：當(dāng)有新的辦稅信息（包括最新辦稅流程、期限、辦事規(guī)定和通知等）發(fā)布時，需及時將有關(guān)信息標(biāo)題或內(nèi)容提要發(fā)送給有預(yù)訂本項服務(wù)的短信用戶。由受理稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。 （三）私自印制、偽造變造、倒買倒賣發(fā)票（包括倒買倒賣發(fā)票、發(fā)票防偽專用品和偽造的假發(fā)票）、私自制作發(fā)票監(jiān)制章、發(fā)票防偽專用品的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法予以查封、扣押或者銷毀，沒收非法所得和作案工具，可以并處１萬元以上５萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（四）未按照規(guī)定取得發(fā)票的。納稅人向主管地稅機(jī)關(guān)申請開具發(fā)票時，必須嚴(yán)格按照規(guī)定足額繳納各項稅款，填制《青島市地方稅務(wù)局代開發(fā)票申請表》一式二份，同時需攜帶以下資料：（一）稅務(wù)登記證副本（辦理稅務(wù)登記的單位和個人攜帶）；（二）經(jīng)辦人合法身份證件及復(fù)印件；（三）勞務(wù)合同、租賃合同或接受勞務(wù)方的證明材料及復(fù)印件；（四）納稅人委托代理人代其繳納稅款的，應(yīng)提供委托代繳稅款證明材料。地方教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)為單位和個人實際繳納“三稅”總額的1％?？劾U義務(wù)人代收代繳車船稅的征收管理，由扣繳義務(wù)人所在地地方稅務(wù)部門負(fù)責(zé)。應(yīng)稅車船未參加機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險的，納稅人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)自行申報納稅。拖船和非機(jī)動駁船分別按船舶稅額的50%計算。納稅人未按照規(guī)定到車船管理部門辦理應(yīng)稅車船登記手續(xù)的，以車船購置發(fā)票所載開具時間的當(dāng)月作為車船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間。[納稅地點(diǎn)]印花稅一般實行就地納稅。采取核定計稅依據(jù)繳納印花稅的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為是：實行印花稅核定征收的納稅人，納稅期限為一個月，納稅人應(yīng)在次月15日前到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納印花稅。印[納稅期限]青島市統(tǒng)一規(guī)定為：房產(chǎn)管理部門按月申報繳納；企業(yè)和其他單位按季申報繳納；個人按半年申報繳納。關(guān)于計稅依據(jù)問題以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。二、土地使用稅凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。 對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。銀行與貸款單位簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、法院調(diào)解或法院判決取得抵債房屋，其實質(zhì)是購置房屋，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條（一）、（二）項規(guī)定，分類確定納稅義務(wù)發(fā)生時間。第四部分 房地產(chǎn)企業(yè)繳納其他地方各稅相關(guān)政策一、房產(chǎn)稅〔關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征