【正文】 稅款結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：已清算完畢的開發(fā)項目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)企業(yè)報送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開發(fā)企業(yè)在十個工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報手續(xù)。上述第2至9項資料，須同時報送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對無誤后原件退回。符合清算條件第2項規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時應(yīng)出具《稅務(wù)事項通知書》，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起四十五日內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通知開發(fā)企業(yè)申報土地增值稅稅款清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。三、土地增值稅額的計算計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15%(四)增值額超過扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%扣除項目金額35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。（八）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題　　轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按：房屋及建筑物的評估價格取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。（六）公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可計入扣除項目金額：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；建成后有償轉(zhuǎn)讓并計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。（四）開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費(fèi)用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費(fèi)用，應(yīng)按多個或分期分批開發(fā)項目的建筑面積比例分?jǐn)?，確定屬于清算項目的扣除項目金額。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。特殊規(guī)定：（一）開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除：取得土地使用權(quán)所支付的金額；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；對進(jìn)行了土地開發(fā)、不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計算其增值額時，允許扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）開發(fā)土地的成本（3）規(guī)定的費(fèi)用（4）加計開發(fā)土地成本的百分之二十（5）以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。（五）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用按規(guī)定不得計入扣除項目金額中。（三）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。加計扣除，即按本條2項（取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的百分之二十。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。（2）細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題(1)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；(2)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條2項（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和的百分之十計算扣除。 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用；應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：（1）開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，其財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（注：開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)。 （2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，出售時依法不列入國家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計算繳納土地增值稅。（四）不確認(rèn)收入情況：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅；在稅款清算時不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費(fèi)用，不計入扣除項目金額。）時按規(guī)定應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（二）收入確認(rèn)時間：按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時間是指：所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部價款或者取得索取全部價款的憑據(jù)；對視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。對于縣級及縣級以上人民政府要求開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如代收費(fèi)用計入房價中且向購買方一并收取的，應(yīng)當(dāng)計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計入扣除項目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為加計百分之二十扣除的基數(shù)；如代收費(fèi)用未計入房價、在房價之外單獨(dú)收取的，不計入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計入扣除項目金額。[預(yù)征率]：1%[稅款計算]:以該項目的轉(zhuǎn)讓收入(含預(yù)收款)乘以預(yù)征率計算征收。[預(yù)征對象]：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的單位。第三部分 房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收益的單位和個人征收的一種稅，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅主要的納稅主體。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（四）特定事項的稅務(wù)處理企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（1）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（2）計稅成本核算的終止日開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（2）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（1）占地面積法。（5）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。（3）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計量與確認(rèn)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。（6）開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。（3）建筑安裝工程費(fèi)。（2）前期工程費(fèi)。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容：（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。（6）權(quán)益區(qū)分原則。（5）成本差異原則。（4）定價差異原則。（3）功能區(qū)分原則。（2）分類歸集原則。計稅成本對象的確定原則如下：（1）可否銷售原則。（三）計稅成本的核算計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費(fèi)用。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。（2）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。二、成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（一）基本規(guī)定：企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。（3） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。（開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。視同銷售收入的確認(rèn)（作為廣告宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計算基數(shù)）：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽